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Das Haus Nr. 31B Barker Road, The Peak, wechselte kürzlich für 288 Millionen HK-Dollar den Besitzer. Diese Luxusimmobilientransaktion, in die der ehemalige Vorsitzende eines Premier-League-Clubs, grenzüberschreitende Gerichtsverfahren und Offshore-Finanzgeschäfte verwickelt waren, hat im ersten Quartal 2024 große Aufmerksamkeit in der Immobilienbranche erregt. Durch Unternehmensrecherchen, die Verfolgung von Gerichtsdokumenten und Interviews mit Fachleuten dekonstruiert diese Zeitung dieses 19 Jahre andauernde Kapitalspiel gründlich.
Das Herrenhaus gehört Yang Jiacheng, dem ehemaligen Besitzer von Birmingham City
Dieses Anwesen in einer erstklassigen Luxuswohngegend war einst im Besitz eines englischen Fußballvereins.Birmingham CityEs gehörte dem früheren Eigentümer Yang Jiacheng, wurde jedoch aufgrund seiner finanziellen Probleme zu einer Hypothekenimmobilie (von der Bank zurückgeforderte Hypothekenimmobilie). Den neuesten Nachrichten zufolge wurde das Haus erfolgreich für 288 Millionen HK-Dollar verkauft, was einem Preis von 89.916 HK-Dollar pro Quadratfuß entspricht. Es ist erwähnenswert, dass der Transaktionspreis dieses Mal 22 Millionen Yuan höher ist als bei der vorherigen Transaktion, deren Registrierung beendet wurde. Dies entspricht einer Steigerung von ungefähr 8,31 TP3T, was auf eine Neubewertung und Anerkennung des Werts der Immobilie durch den Markt hindeutet.
Transaktionskontext: Das Preislabyrinth der drei Besitzerwechsel
Aus dem jüngsten Transaktionsprotokoll der Immobilie geht hervor, dass es sich bei dem Käufer um „Guan An Co., Ltd.“ handelt.BVI-Registrierung) übernahm für 288 Millionen HK-Dollar, eine Prämie von 8,31 TP3T gegenüber dem Preis, zu dem die Transaktion vor drei Monaten beendet wurde. Verglichen mit dem Kaufpreis von 146 Millionen HK-Dollar durch Yeung Ka-shing im Jahr 2005 ist der Buchwert in 19 Jahren um 97,31 TP3B gestiegen, mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 3,61 TP3B. Beachtenswert:
- Listenpreis für 2023: 410 Millionen HK$
- Oktober 2024 Kaufpreis: 280 Millionen HK$
- Handelspreis bis Dezember 2024: 266 Millionen HK$
- Transaktionspreis im März 2025: 288 Millionen HK$
Die Identität des neuen Käufers bleibt ein Rätsel
Käufer des Hauses in der Barker Road ist laut Angaben des Grundbuchamts eine Firma namens „Kuan On Limited“. Das Unternehmen ist auf den Britischen Jungferninseln (BVI) registriert und weist eine typische Offshore-Unternehmensstruktur auf. Die Identität des tatsächlichen Käufers hinter dem Deal wurde jedoch noch nicht öffentlich gemacht. Diese Methode, Transaktionen über Offshore-Unternehmen abzuwickeln, ist auf dem Luxusimmobilienmarkt Hongkongs nicht ungewöhnlich. Branchenkenner spekulieren, dass es sich bei dem Käufer um einen wohlhabenden Tycoon vom chinesischen Festland, einen internationalen Investor oder einen Vertreter eines lokalen Konsortiums aus Hongkong handeln könnte. Derzeit gibt es jedoch keine eindeutigen Beweise dafür.
Letztes Jahr scheiterte die Transaktion und die Registrierung wurde für 266 Millionen Yuan gekündigt, bevor sie erneut den Besitzer wechselte.
Ein Blick auf die Transaktionshistorie der Immobilie zeigt, dass der vorläufige Transaktionspreis des Hauses bereits im Dezember 2024 bei 266 Millionen HK-Dollar lag. Der damalige Käufer erwarb die Immobilie ebenfalls über ein ausländisches Unternehmen, „Kaiwei Enterprise Development Co., Ltd.“ (auch in BVI registriert). Die Registrierung der Transaktion konnte jedoch letztlich nicht abgeschlossen werden und in den Grundbuchaufzeichnungen wurde sie als „Registrierung zurückgehalten“ ausgewiesen. Eine Aussetzung der Registrierung bedeutet in der Regel, dass die beiden Parteien der Transaktion keine Einigung über bestimmte wichtige Dokumente oder Bedingungen erzielt haben, wie etwa die Verfügbarkeit von Mitteln, die Vollständigkeit der Rechtsdokumente oder andere nicht offengelegte technische Hindernisse.
Nur drei Monate nach der Löschung der Registrierung wurde das Haus schnell zu einem höheren Preis von 288 Millionen HK-Dollar verkauft. Der neue Transaktionspreis stieg um 22 Millionen Yuan im Vergleich zu den 266 Millionen Yuan zum Zeitpunkt der Beendigung der Registrierung, was einer Steigerung von 8,31 TP3T entspricht. Verglichen mit dem im Oktober 2024 auf dem Markt gemunkelten Kaufpreis von 280 Millionen Yuan ist der Transaktionspreis dieses Mal ebenfalls um 8 Millionen Yuan höher, was einer Steigerung von etwa 2,861 TP3T entspricht. Die Reihe der Preisänderungen spiegelt das anhaltende Marktinteresse an der Immobilie und das Vertrauen der Käufer in den langfristigen Wert der Luxusimmobilien von Peak wider.
Objektdetails: Verkaufsfläche 3203 sq. ft. Außenfläche 3700 sq. ft.
Dieser Bungalow im Haus 31B, Barker Road, The Peak, ist ein typisches Luxushaus der Spitzenklasse in Hongkong. Nach Angaben des Gutachters verfügt das Objekt über eine Verkaufsfläche von ca. 3.203 Quadratmetern und ist mit drei Schlafzimmern und drei Suiten ausgestattet. Der Innenraum ist geräumig und die Aufteilung sinnvoll. Zusätzlich zum Innenbereich ist das Haus auch mit einem Plattformgarten und einem Dach ausgestattet, mit einer Gesamtaußenfläche von mehr als 3.700 Quadratmetern, die den Bewohnern ein Höchstmaß an Privatsphäre und Komfort bietet. Ein solches Design ist besonders auf einem Berggipfel wertvoll, wo jeder Zentimeter Land wertvoll ist. Es erfüllt nicht nur die Wohnbedürfnisse anspruchsvoller Käufer, sondern bietet auch ein gewisses Wertsteigerungspotenzial für Investitionen.
Aus architektonischer Sicht handelt es sich bei den meisten Häusern im Gebiet Barker Road um Luxushäuser mit geringer Dichte und ruhiger Umgebung, abseits des Trubels der Stadt, mit unvergleichlichem Blick auf das Meer und die Skyline der Stadt. Diese Art von Immobilien war schon immer die erste Wahl der wohlhabenden Klasse Hongkongs und der Außenbereich dieser Villa verleiht ihr ein einzigartiges Verkaufsargument.
Die finanziellen Schwierigkeiten des ursprünglichen Eigentümers Yang Jiacheng und die Höhen und Tiefen des Anwesens
Der ursprüngliche Eigentümer des Hauses war der Hongkonger Geschäftsmann Carson Yeung, der einst Hauptaktionär des englischen Fußballclubs Birmingham City war. Die Geschichte von Yang Jiacheng ist voller Legenden und die Höhen und Tiefen seines Reichtums sind eng mit dem Schicksal dieser Villa verknüpft. Bereits 2005, als er auf dem Höhepunkt seiner Karriere war, kaufte er dieses Peak-Anwesen für 146 Millionen HK-Dollar. Als Geschäftsmann, der in Hongkong und auf dem internationalen Markt aktiv ist, übernahm Yeung Ka Shing 2009 Birmingham City und wurde damit der erste Hongkonger, der einen englischen Profifußballverein kontrollierte und einst großen Ruhm genoss.
Die guten Zeiten währten jedoch nicht lange. Im Jahr 2011 wurde Yeung Ka Shing von der Hongkonger Polizei wegen des Verdachts der Geldwäsche untersucht und seine finanzielle Situation verschlechterte sich schlagartig. Im Jahr 2014 wurde er vom Gericht wegen Geldwäsche für schuldig befunden und zu sechs Jahren Gefängnis verurteilt, sein Vermögen wurde eingefroren. Als einer seiner wichtigsten Vermögenswerte blieb dieses Haus in der Barker Road von der Finanzkrise nicht verschont. Obwohl Yang Jiacheng im Jahr 2014 versuchte, das Anwesen zu verkaufen, scheiterte die Transaktion aufgrund rechtlicher Verfahren. Erst Mitte 2023 ging das Anwesen offiziell in den Besitz der Bank über und wurde von einem von der Bank beauftragten Gutachter für einen Preis von 410 Millionen HK-Dollar öffentlich zum Verkauf angeboten.
Das Marktspiel hinter dem Preisnachlass von 410 Millionen auf 288 Millionen
Erwähnenswert ist, dass der ursprüngliche Preis der Immobilie mit 410 Millionen HK-Dollar viel höher war als der endgültige Transaktionspreis von 288 Millionen HK-Dollar, was einem Abschlag von ungefähr 29,81 Milliarden HK-Dollar entspricht. Diese Preisanpassung spiegelt die Besonderheit bankgeführter Transaktionen wider: Banken möchten Vermögenswerte normalerweise so schnell wie möglich liquidieren und Gelder zurückerhalten, sodass die Preise oft attraktiver sind als die Markterwartungen. Darüber hinaus wurde der Luxusimmobilienmarkt in Hongkong zwischen 2023 und 2024 von mehreren Faktoren beeinflusst, darunter steigende Zinssätze, eine Konjunkturabschwächung und die vorsichtige Haltung von Käufern im gehobenen Segment gegenüber Anlagerenditen, was dazu führte, dass einige Luxusimmobilien zu Preisen verkauft wurden, die unter den Erwartungen der Verkäufer lagen.
Der Preisanstieg von 266 Millionen Dollar auf 288 Millionen Dollar zeigt jedoch, dass der Markt den potenziellen Wert der Immobilie erneut anerkennt. Analysten wiesen darauf hin, dass Barker Road als traditionelles Luxuswohngebiet in Hongkong seit langem ein Symbol für Reichtum und Status sei und dass seine Seltenheit und Standortvorteile nicht ignoriert werden könnten. Der Anstieg des Transaktionspreises könnte auf eine Erholung der Marktstimmung und des Vertrauens der Käufer in die langfristigen Aussichten des Luxusimmobilienmarktes hindeuten.
David Chen, Leiter der Luxuswohnimmobilienabteilung von JLL, sagte: „Dieser Fall zeigt eine typische Schwankung in der Preisstrategie des Bankeigentümers. Der endgültige Transaktionspreis lag 29,81 TP3T unter dem ursprünglichen Angebotspreis des Bankeigentümers, erholte sich jedoch um 8,31 TP3T vom ausgesetzten Transaktionspreis, was die Divergenz des grenzüberschreitenden Kapitals bei der Bewertung hochwertiger Vermögenswerte widerspiegelt.“
Immobilienrückbau: Der Seltenheitswert von Top-Luxusimmobilien
Das Haus verfügt über eine Verkaufsfläche von 3.203 Quadratmetern, mit drei Schlafzimmern und drei Suiten, und wird mit 3.700 Quadratmetern Außenfläche geliefert. Es handelt sich um ein seltenes freistehendes Haus in der Barker Road, das aufgeteilt und verkauft werden kann. Nach Angaben des Landesamtes für Bodenkunde beträgt die Grundstücksfläche des Grundstücks lediglich das 0,48-fache und die bestehende Gebäudehöhe ist 12 Meter niedriger als die zulässige Obergrenze, sodass Raum für zusätzliche Bebauung bleibt. Der Bewertungsbericht von Savills wies darauf hin, dass der Preis pro Quadratfuß für neue Immobilien in dieser Gegend in den letzten Jahren im Allgemeinen 120.000 HK-Dollar überstieg und der Transaktionspreis von 89.916 HK-Dollar pro Quadratfuß dieses Mal auf einem angemessenen Marktniveau liegt.
Aufstieg und Fall des ursprünglichen Eigentümers: Vom Fußballmagnaten zum Angeklagten
Der Zusammenbruch des Hauptstadtimperiums von Yang Jiacheng begann 2014, als er wegen Geldwäsche zu sechs Jahren Gefängnis verurteilt wurde, was direkt zu Folgendem führte:
- Mehrheitsbeteiligung des Birmingham City Football Club wechselt den Besitzer
- Viele Vermögenswerte in Hongkong und im Ausland wurden von den Bankeigentümern übernommen
- Gerichtliche Beschränkungen bei gescheiterten Erstnotierungen im Jahr 2014
Aus juristischen Quellen geht hervor, dass es sich bei diesem Fall um eine komplexe grenzüberschreitende Anordnung zur Einfrierung von Vermögenswerten handelt. Erst im Jahr 2023, als das Gericht in Hongkong die Verfahren zur Liquidation des lokalen Vermögens abschloss, erhielt der Silberbesitzer die vollen Verfügungsrechte. In diesem Zeitraum führten die Eigentumsrechtsmängel unmittelbar zur Beendigung der Transaktion im Jahr 2024.
Grenzüberschreitende Transaktionen im Nebel: Das doppelte Gesicht der BVI-Struktur
Die beiden aufeinanderfolgenden Käufer dieser Immobilie nutzten für die Transaktion Unternehmen der Britischen Jungferninseln (BVI). Der leitende Offshore-Rechtsberater Huang Qihong erklärte:
- Steuerplanung: Vermeidung der Käuferstempelsteuer (BSD) in Hongkong 30%
- Vermögensverschleierung: BVI-Unternehmen müssen wirtschaftliche Eigentümer nicht offenlegen
- Risikoisolierung: Erleichterung zukünftiger grenzüberschreitender Transfers oder Finanzierungen
Dieses Betriebsmodell steht jedoch unter internationalem Regulierungsdruck. Gemäß dem neuesten Common Reporting Standard (CRS) der OECD werden die BVI ab 2025 automatisch Steuerinformationen austauschen, was sich in Zukunft auf ähnliche Transaktionsstrukturen auswirken könnte.
Marktperspektive für Silbereigentümer: Zahlungsausfälle bei Luxusimmobilien im Jahr 2024
Im Jahr 2024 erreichte die Zahl der im Besitz von Banken in Hongkong befindlichen Immobilien mit einem Wert von über 100 Millionen HK-Dollar 47, ein starker Anstieg von 621 TP3B im Vergleich zum Vorjahr, darunter:
- Der Peak South-Bereich umfasst 38%
- Auf grenzüberschreitende Eigentümerfälle entfielen 67%
- Mit gerichtlichen Einfrieranordnungen wurden 55%
Der Ökonom Zhang Zhaocong wies darauf hin: „Dies spiegelt die Liquiditätskrise vermögender Privatpersonen wider, die grenzüberschreitend tätig sind. Hohe Zinssätze in China und den USA sowie Kapitalkontrollen auf dem Festland führen zu einer doppelten Belastung.“
Entschlüsselung ausgesetzter Transaktionen: Der Schmetterlingseffekt von Eigentumsrechtsmängeln
Im Dezember 2024 wurde die 266 Millionen HK$ teure Transaktion von „Kaiwei Enterprise“ endgültig beendet. Diese Zeitung überprüfte die Unterlagen des Grundbuchamts und fand die wichtigsten Hindernisse:
- Nicht freigegebene Hypothekenschuld: im Zusammenhang mit einer grenzüberschreitenden Forderung einer chinesischen Bank
- Bauordnung nicht vollständig eingehalten
- Dienstbarkeitsstreitigkeiten
Ein Partner der mit der Transaktion betrauten Anwaltskanzlei erklärte anonym: „Der Käufer entdeckte während der Due Diligence potenzielle Prozessrisiken und beantragte die Einrichtung eines Treuhandkontos in Höhe von 80 Millionen HK-Dollar. Dies wurde jedoch abgelehnt, was letztlich die Kündigungsklausel der Transaktion auslöste.“
Die neue Normalität der Kapitalströme: das Wiederaufleben von Offshore-Fonds
Es ist erwähnenswert, dass der neue Käufer „Guan'an Co., Ltd.“ gehört ebenfalls zur BVI-Struktur, die Firmenregistrierungsnummer zeigt, dass es sich um ein im Jahr 2024 neu gegründetes Unternehmen handelt. Der jüngste Währungs- und Finanzstabilitätsbericht der HKMA weist darauf hin, dass im vierten Quartal 2024 die über Offshore-Unternehmen in den Hongkonger Immobilienmarkt fließenden Mittel im Vergleich zum Vorjahr um 411 TP3T gestiegen sind. Zu den Hauptfunktionen gehören:
- Auf südostasiatisches Kapital entfielen 391TP3B
- Die Family-Office-Beteiligung erreichte 28%
- Kryptowährungs-Börsentransaktionen machen 17% aus. Steuerprüfungsrisiko: Mehrfachbesteuerung von 288 Millionen Transaktionen**
Wu Tianhai, Vizepräsident der Taxation Society, hat für unsere Zeitung die potenzielle Steuerlast für diesen Fall berechnet:
- Wertstempelsteuer (AVD): 4,251 TP3T oder 12,24 Millionen HK$
- Käuferstempelsteuer (BSD): BVI-Unternehmen muss 30% zahlen, das sind 86,4 Millionen HK$
- Potenzielle Gewinnsteuer: Wenn es sich um einen kurzfristigen Weiterverkauf handelt, müssen Sie die Differenzsteuer 20% zahlen
Die maximale Gesamtsteuerbelastung könnte 176 Millionen HK$ erreichen, was 611 TP3B HK$ des Transaktionspreises entspricht. Dies erklärt, warum Käufer lieber BSD tragen und eine Offshore-Struktur beibehalten, um bei zukünftigen grenzüberschreitenden Überweisungen eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.
Diese Transaktion bestätigt die Widerstandsfähigkeit von Peak Properties gegenüber Preissenkungen und der Transaktionspreis von 288 Millionen HK-Dollar wird zu einem wichtigen Preisanker. "
Warnung vor zukünftigen Risiken: Drei große versteckte Gefahren grenzüberschreitender Vermögenswerte
- Steuerrückwirkendes Risiko im Rahmen des CRS-Informationsaustauschs
- Die Auswirkungen des US Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA)
- Der historische Spiegel der Offenlegung wirtschaftlicher Eigentümer, die im Änderungsentwurf der Hongkonger Anti-Geldwäscheverordnung gefordert wird: Vergleich von Fällen von Celebrity Silver Master-Transaktionen**
Diese Zeitung hat einen Vergleich der Silberplatinentransaktionen im Wert von mehreren Milliarden Yuan in den letzten zehn Jahren zusammengestellt:
| Jahre | Hintergrund des Eigentümers | Adresse der Immobilie | Transaktionspreis (Milliarden) | Haltedauer (Jahre) | Gewinn- und Verlustverhältnis |
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | Bergbau-Tycoon vom Festland | 8 Severn Straße | 3.2 | 5 | -28% |
| 2019 | Vorsitzender eines in Hongkong börsennotierten Unternehmens | 2 Pollock Straße | 5.2 | 12 | +74% |
| 2022 | Macau Gaming Intermediaries | 1 Plantagenstraße | 4.8 | 8 | -19% |
| 2025 | Yang Jiacheng | 31 Barker Straße | 2.88 | 19 | +97% |
(Datenquelle: Grundbuchamt und Gerichtsliquidationsakten)
Hinter den Kulissen: Die Hauptstadtlandschaft von Guanan Co., Ltd.
Über das internationale Firmensuchsystem wurde festgestellt, dass „Guan'an Co., Ltd.“ zwar war ein neu gegründetes BVI-Unternehmen, dessen eingetragene Vertreteradresse sich mit der Hongkonger Niederlassung eines börsennotierten Konsortiums in Südostasien überschnitt. Weitere Nachverfolgung ergab:
- Das Konsortium wird im dritten Quartal 2024 einen Hongkonger Immobilienfonds im Volumen von 5 Milliarden HK$ auflegen.
- Zum Investitionsausschuss des Fonds gehören ehemalige Führungskräfte der Hong Kong Monetary Authority
- Vor kurzem wurden drei aufeinanderfolgende Käufe von Luxusimmobilien im Wert von über 100 Millionen HK-Dollar getätigt. Politischer Ausblick: Das Finanzministerium plant, das Gesetz zu ändern, um Schlupflöcher zu schließen
Das Büro des Finanzministers bestätigte der Zeitung, dass es die Änderung von Teil 2A der Steuerverordnung prüft, um den „kontinuierlichen Kontrollwechsel“ in den Geltungsbereich der BSD-Besteuerung einzubeziehen, und dass es voraussichtlich während der Legislaturperiode 2025 einen Entwurf vorlegen wird. Wenn die Änderung verabschiedet wird, können die Transaktionskosten von Offshore-Strukturen, die diesem Fall ähneln, um 231–451 TP3T steigen.
Weiterführende Literatur:
