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Analyse des Immobilienmarktes in Hongkong: Immobilienpreise fielen auf ein Achtjahrestief, während die Mieten gegen den Trend stiegen
Zusammenfassung der aktuellen Situation
- Immobilienpreise fallen weiter：Der Index der Verkaufspreise für private Wohnimmobilien ist drei Monate in Folge gefallen, wobei sich der monatliche Rückgang im Februar auf 0,81 TP3T und der jährliche Rückgang auf 5,81 TP3T, den niedrigsten Stand seit Juli 2016, verstärkte.
- Alle Flächeneinheiten fielen：Große Einheiten mit einer Größe von 753 bis 1.075 Quadratfuß verzeichneten den größten Rückgang (-1,21 TP3T pro Monat), während kleine und mittelgroße Einheiten mit einer Größe von 430 bis 752 Quadratfuß einen Rückgang von 11 TP3T verzeichneten.
- Mieten steigen gegen den Trend：Die Miete stieg im Vergleich zum Vormonat um 0,31 TP3T, was den dritten Monat in Folge mit einem Anstieg darstellt. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr erreichte 4,91 TP3T, was darauf hindeutet, dass der Mietmarkt aktiv ist.
Interpretation der Kennzahlen
| Index | Monatliche Veränderung | Veränderung gegenüber dem Vorjahr | Trend |
|---|---|---|---|
| Gesamtimmobilienpreisindex | -0.8% | -5.8% | Drei Monate in Folge rückläufig, ein neuer Tiefstand seit 8 Jahren |
| Große Einheiten (753–1075 Quadratfuß) | -1.2% | – | Größter Rückgang |
| Kleine bis mittelgroße Einheiten (430–752 Quadratfuß) | -1.0% | – | Hauptnachfragedruck |
| Mietspiegel | +0.3% | +4.9% | Steigender Kurs seit 3 aufeinanderfolgenden Monaten |
Analyse der Gründe für den Rückgang der Immobilienpreise
- Schwaches wirtschaftliches Umfeld
- Der globale Zinserhöhungszyklus (wie etwa die Zinserhöhung der US-Notenbank) hat die Hypothekenzinsen in Hongkong in die Höhe getrieben und damit die Bereitschaft zum Hauskauf geschwächt.
- Die wirtschaftliche Erholung vor Ort verläuft langsamer als erwartet und das Einkommenswachstum der Einwohner stagniert, was ihre Fähigkeit, ein Eigenheim zu erwerben, beeinträchtigt.
- Politik- und Angebotsfaktoren
- Die Regierung erhöht weiterhin das Landangebot und die Zahl der Fertigstellungen von Sozialwohnungen wird in den nächsten Jahren zunehmen, was zu einer Umlenkung der privaten Marktnachfrage führen wird.
- Zwar wurden einige der „harten Maßnahmen“ auf dem Immobilienmarkt gelockert (wie etwa die Anpassung der Grunderwerbsteuer), das Marktvertrauen hat sich jedoch noch nicht erholt.
- Die Stimmung unter den Anlegern ist gedrückt
- Aktienmarktschwankungen und Einwanderungswellen führten zu einem Abfluss vermögender Privatvermögen und die Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien (wie etwa großen Wohneinheiten) ging stark zurück.
- Der Anteil der Käufer vom Festland ist zurückgegangen, da sie auf eine starre lokale Nachfrage angewiesen sind, die jedoch in keinem Verhältnis zur Kaufkraft steht.
Die Logik hinter der Mieterhöhung
- Kauf- und Verkaufsmarkt zum Leasing
- Während des Abwärtszyklus der Immobilienpreise warten potenzielle Käufer ab und die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt kurzfristig.
- Einige Eigentümer haben ihre Immobilien „verkauft, um sie zu vermieten“. Das Angebot hat zugenommen, gleichzeitig ist jedoch auch die Nachfrage gestiegen, was die Mieten gestützt hat.
- Demografischer Wandel
- Programme zur Talentförderung (wie etwa „High Talent Access“) haben die Nachfrage nach Wohnraum unter Wanderarbeitern erhöht, wobei insbesondere kleine und mittelgroße Wohneinheiten bevorzugt werden.
- Studenten und junge Familien zögern den Erwerb eines Eigenheims hinaus und bevorzugen es, in der Zwischenzeit eine Wohnung zu mieten.
- Inflationsdurchlaufeffekt
- Da die Verwaltungsgebühren und Instandhaltungskosten steigen, geben die Vermieter den Druck weiter, indem sie die Mieten erhöhen.
Marktauswirkungen und Zukunftsaussichten
- Für Käufer：Die Anpassung der Immobilienpreise bietet möglicherweise die Möglichkeit, „zum Tiefpunkt zu kaufen“, aber wir müssen hinsichtlich der Zinsrisiken und des Abwärtsdrucks auf die Wirtschaft wachsam sein.
- Für Eigentümer：Der Besitz großer Einheiten könnte einem größeren Abschreibungsdruck ausgesetzt sein, während der Wertverlust bei kleinen und mittelgroßen Immobilien aufgrund der starren Nachfrage langsamer sein wird.
- Für Mieter：Der Trend zu steigenden Mieten könnte sich fortsetzen und die Kosten für den Abschluss langfristiger Mietverträge müssen bewertet werden.
Kurzfristige Prognose:
Wenn die USA in diesem Jahr mit der Senkung der Zinsen beginnen, dürften die Hypothekenkosten in Hongkong sinken und der Rückgang der Immobilienpreise könnte sich verlangsamen. Die Erholung wird jedoch bis nach 2025 warten müssen. Die Mieten profitieren von der Talentpolitik und könnten das ganze Jahr über einen Anstieg von 3-5% aufrechterhalten.
Risikohinweis:
Geopolitische Faktoren, eine schwächer als erwartet ausfallende Erholung des lokalen Konsums und die Einführung neuer Immobilien zu niedrigen Preisen haben den Druck auf den Sekundärmarkt erhöht.
