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New World Development (0017.HK) ist einer der größten Immobilienentwickler in Hongkong. In den letzten Jahren hat das Unternehmen durch Veränderungen im Marktumfeld und Anpassungen der Unternehmensstrategien für Aufsehen gesorgt.
Finanzieller Druck und Vermögensveräußerung
Hohe Schulden- und Ratingrisiken: Die Nettoverschuldungsquote des Konzerns beträgt Ende 2023 rund 491 TP3T. Obwohl sie niedriger ist als bei einigen Mitbewerbern, haben internationale Ratingagenturen (wie Moody's) das Rating „Ba1“ auf die Beobachtungsliste gesetzt, da Bedenken hinsichtlich der Liquidität und der Refinanzierungsmöglichkeiten bestehen.
- Verkauf von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten: Seit 2023 beschleunigt der Konzern den Verkauf von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten gegen Barzahlung, darunter den Verkauf der Discovery Park Shopping Mall in Tsuen Wan, Hongkong, für rund 2 Milliarden HK$ und den Ausstieg aus einigen Joint-Venture-Projekten auf dem Festland. Ziel ist es, im nächsten Jahr weitere Vermögenswerte im Wert von 8 bis 10 Milliarden HK$ zu veräußern, um die Schuldenstruktur zu optimieren.
Abschwung auf dem Immobilienmarkt in Hongkong
– Doppelter Schlag für den Immobilienmarkt: Beeinflusst durch die Zinserhöhung in den USA und die Konjunkturabschwächung in China sank das Transaktionsvolumen im Wohnimmobiliensektor Hongkongs im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 301 TP3B, und die Leerstandsquote für Büroflächen stieg auf 161 TP3B, was die Mieteinnahmen von Gewerbeprojekten wie K11 im Rahmen von New World nach unten zog.
– Politische Reaktion: Die Gruppe passte ihre Einführungsstrategie an und verkaufte beispielsweise die verbleibenden Einheiten von „The Pavillion III“ zu einem niedrigeren Preis als den Gebrauchtpreisen in der gleichen Gegend. Außerdem bot sie Hypotheken mit hohem Verhältnis an, um Käufer anzulocken, was dem Druck zum Lagerabbau Rechnung trug.
Strategische Transformation und Gestaltung der Greater Bay Area
– Verlagerung des Schwerpunkts des chinesischen Festlandes nach Süden: Reduzierung der Investitionen in zweitrangigen Städten und Konzentration der Ressourcen auf Kernstädte in der Greater Bay Area wie Guangzhou und Shenzhen. So steht beispielsweise der Betrieb des Guangzhou Chow Tai Fook Finance Centre („East Tower“) vor dem Problem eines Überangebots an Gewerbeimmobilien auf dem chinesischen Festland.
– Investitionen in nachhaltige Entwicklung: Beschleunigung der Markenstrategie „Artisanal Movement“, Kombination kultureller und gewerblicher Immobilien (wie etwa das Projekt 11 SKIES) und Erhöhung der Investitionen in neue Energieinfrastruktur, um die Risiken des Immobilienzyklus auszugleichen.
Reaktion des Kapitalmarktes
– Aktienkurs unter Druck: Der Aktienkurs ist im Jahr 2023 um mehr als 351 TP3B gefallen und blieb damit hinter dem Hang Seng Property Classification Index (ein Rückgang von etwa 251 TP3B) zurück. Obwohl es sich im Jahr 2024 mit dem Markt erholte, war sein Kurs-Gewinn-Verhältnis (etwa 6-mal) immer noch niedriger als das von Cheung Kong Holdings (etwa 8-mal), was darauf hindeutet, dass der Markt Zweifel an der Wirksamkeit seiner Transformation hat.
– Dividendenanpassung: Die Zwischendividende wurde im Vergleich zum Vorjahr um 25% gekürzt, die erste Dividendenkürzung seit 2016, was bei einigen langfristigen Anlegern Besorgnis auslöste.
Änderungen im Management und Anpassungen der Governance
– Die Nachfolge der dritten Generation ist im Gange: Adrian Cheng (stellvertretender Vorsitzender und CEO) übernimmt weiterhin die täglichen Entscheidungen und leitet die digitale Transformation (wie etwa die NWD Innovations-Plattform), aber die Familienholding-Struktur (Chow Tai Fook Enterprises hält ungefähr 45%) kann die strategische Flexibilität beeinträchtigen.
Das Wichtigste im Überblick
- Zwischenverlust: erwarteter den Aktionären zurechenbarer Verlust aus fortgeführten Geschäftsbereichen von 6,6 bis 6,8 Milliarden HK$ (Gewinn im gleichen Zeitraum des GJ 2024)
- Kernbetriebsgewinn: 4,35 bis 4,55 Milliarden HK$, ein Rückgang von 151 bis 191 TP3T im Vergleich zum Vorjahr
– Hauptgründe für den Verlust: Wertminderung von Entwicklungsimmobilien in Höhe von 3,3 bis 3,5 Milliarden HK$, Fair-Value-Verlust von Anlageimmobilien in Höhe von 1,4 bis 1,6 Milliarden HK$
– Veröffentlichungsdatum der Ergebnisse: 28. Februar 2024
Detaillierte Analyse der Verluststruktur
1. Der Immobiliensektor steht unter doppeltem Druck
- Wertminderung von Entwicklungsimmobilien (entspricht Verlusten in Höhe von 50%): Aufgrund des Marktrückgangs war der realisierbare Wert des Projekts niedriger als erwartet, was zu einer Wertminderung der Vermögenswerte in Höhe von 3,3 bis 3,5 Milliarden HK-Dollar führte.
– Rückgang des Fair Value bei Anlageimmobilien: Die Fair-Value-Verluste bei Joint-Venture-Projekten stiegen im Jahresvergleich auf 1,4 bis 1,6 Milliarden HK$, was den Bewertungsdruck bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien widerspiegelt
2. Starker Rückgang der Einmalerträge
– Die Erlöse aus der Rückzahlung von festverzinslichen Anleihen sanken auf 15 Millionen HK-Dollar (der genaue Betrag wurde im gleichen Zeitraum des Vorjahres nicht bekannt gegeben)
- Fehlende einmalige Gewinne: Im gleichen Zeitraum des Vorjahres wurde eine Wertaufholung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von 1,257 Milliarden HK$ verzeichnet
Die Widerstandsfähigkeit des Kerngeschäfts ist offensichtlich
Trotz des Buchverlusts erreichte der Kernbetriebsgewinn ohne zahlungsunwirksame Posten immer noch 4,35 bis 4,55 Milliarden HK-Dollar:
– Berechnungsgrundlage: Ohne Berücksichtigung nicht operativer Faktoren wie Bewertungsschwankungen der Anlageimmobilien, Steuern, Finanzaufwendungen, Gewinne und Verluste aus Anlagenveräußerungen etc.
- Verringerung des jährlichen Rückgangs: 15%-19% weniger als der Kerngewinn im Geschäftsjahr 2023 (ca. 5,36 Milliarden HK$), was die Widerstandsfähigkeit des Hauptgeschäfts zeigt
Marktfokus
1. Branchenumfeld-Verknüpfung: Der Rückgang spiegelt die anhaltende Anpassung des Hongkonger Immobilienmarktes wider. Im Jahr 2023 betrug der kumulierte Rückgang der Wohngebäude 7%.
2. Zinssensitivitätstest: Die Auswirkungen des Zinserhöhungszyklus der Fed auf die Finanzierungskosten von Hongkong-Dollar-Anleihen
3. Fortschritt der strategischen Transformation: Können der Kunst- und Gewerbekomplex K11 und der Plan für die nördliche Metropolregion eine mittel- bis langfristige Werterholung unterstützen?
Definition von Fachbegriffen
– Fair-Value-Verlust: ein Buchverlust, der aus der Neubewertung von Anlageimmobilien zum Marktwert resultiert und sich nicht direkt auf den Cashflow auswirkt
– Wertminderungsverluste: Verluste, die entstehen, wenn der geschätzte Verkaufspreis eines Projekts niedriger ist als die Entwicklungskosten
– Kernbetriebsgewinn: ein Indikator, der die Fähigkeit zur Generierung von Barmitteln des Hauptgeschäfts widerspiegelt, ohne einmalige Posten wie Bewertungsschwankungen
Ausblick und Risikopunkte
– Chancen: Die Rücknahme der strengen Maßnahmen für Wohnimmobilien in Hongkong könnte den Immobilienmarkt beleben. Die Kosten für die Landreserven des Konzerns sind relativ niedrig (hauptsächlich durch die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in den ersten Jahren). Sollten die Zinsen ihren Höhepunkt erreichen, könnten sich die Gewinnaussichten verbessern.
– Herausforderungen: Der langwierige Verkaufszyklus gewerblicher Immobilien auf dem Festland kann die Rendite von Projekten in der Greater Bay Area verzögern; die Refinanzierungskosten von US-Dollar-Anleihen sind hoch (Schulden in Höhe von etwa 15 Milliarden HK-Dollar fällig im Jahr 2024) und wir müssen gegenüber Liquiditätsereignissen wachsam sein.
Es wird empfohlen, die Zwischenergebnisse für das Geschäftsjahr 2024 (voraussichtlich im Februar 2024) und den Verkaufsfortschritt der Projekte in der Greater Bay Area genau zu beobachten. Kurzfristig könnte der Aktienkurs weiterhin von der Marktstimmung und der Zinspolitik bestimmt werden. Die aktuellsten Daten finden Sie in der HKEX-Ankündigung oder in den Echtzeit-Updates auf dem Bloomberg-Terminal.
Weiterführende Literatur:
- Sai Kungs Top-Luxusgebäude „Ao Long“ ist das am stärksten betroffene Gebiet auf dem Immobilienmarkt! 3-Zimmer-Wohnungen erleiden Verluste 30% enthüllt das Dilemma der Luxusimmobilien. Der Trend, dass Prominente ihre Anteile verkaufen, um Geld zu machen, verbirgt drei große Warnsignale
- New World Development steckt in einer Schuldenkrise: Die Nettoschuldenquote könnte auf 881 TP3B steigen. Kann eine Umschichtung der Vermögenswerte den Stillstand überwinden?
- Negative Eigenkapitalschmerzen
