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In Hongkong ist eine Eigentümergemeinschaft (Owners' Corporation, OC) eine gesetzliche Körperschaft, die gemäß der Gebäudeverwaltungsverordnung (Cap. 344) gegründet wurde, um die gemeinsamen Angelegenheiten eines Gebäudes im Namen aller Eigentümer zu verwalten. Seine Befugnisse und Pflichten ergeben sich im Wesentlichen aus der einschlägigen Gesetzgebung und der Urkunde über den gegenseitigen Vertrag (sofern vorhanden). Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Befugnisse der Gesellschaft:
| Leistungskategorie | Spezifische Inhalte | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Verwaltung öffentlicher Bereiche | Sorgen Sie für Sauberkeit, kontrollieren und verwalten Sie Gemeinschaftsbereiche | Artikel 14 und 18 |
| Versicherungen und Finanzen | Schließen Sie eine Feuerversicherung ab, um Ihre Schulden einzutreiben | Abschnitt 18(2)(d) |
| Rechtliche Schritte | Beantragen Sie eine einstweilige Verfügung, gehen Sie gerichtlich gegen die Verwaltungsgesellschaft oder den säumigen Eigentümer vor | Abschnitt 45 und Anhang 10 |
| Ernennung und Aufsicht | Mitarbeiter der Hausverwaltung einstellen/entlassen und deren Arbeit beaufsichtigen | Keine klaren Bestimmungen, basierend auf dem Status der juristischen Person |
1. Verwaltung der gemeinsamen Gebäudeteile
- Wartung und Reparatur: Verantwortlich für die Reparatur, Wartung und Verbesserung der öffentlichen Bereiche des Gebäudes (wie Aufzüge, Korridore, Außenwände, Dächer usw.).
- Reinigung und Sicherheit: Beauftragen Sie Reinigungsfirmen und Sicherheitspersonal und verwalten Sie den Betrieb öffentlicher Einrichtungen (wie Parkplätze und Clubs).
- Festlegen der Regeln: Legen Sie Regeln für das Gebäudemanagement fest (z. B. Lärmschutz und Müllentsorgung) und fordern Sie Eigentümer und Bewohner auf, diese einzuhalten.
2. Finanzielle Macht
- Einzug von Verwaltungsgebühren: Von den Eigentümern werden Verwaltungsgebühren erhoben, um die täglichen Kosten und Rücklagen des Gebäudes zu decken.
- Umgang mit Geldern：Eröffnen Sie ein Bankkonto, um Gelder zu verwalten, führen Sie Finanzunterlagen gemäß den Vorschriften und veröffentlichen Sie die Konten regelmäßig für die Eigentümer.
- Inkasso: Ergreifen rechtlicher Schritte gegen Eigentümer, die ihre Verwaltungsgebühren nicht zahlen (z. B. durch Beantragung der Rückzahlung beim Lands Tribunal).
3. Durchsetzung der Bestimmungen der gegenseitigen Vereinbarung
- Wenn für das Gebäude eine Vereinbarung über gegenseitige Verpflichtungen vorliegt, hat die Körperschaft das Recht, die Bedingungen der Vereinbarung durchzusetzen, beispielsweise die Unterbindung illegaler Umbaumaßnahmen oder der illegalen Besetzung öffentlicher Räume usw.
- Gegebenenfalls können Sie eine einstweilige Verfügung beim Gericht beantragen oder Schadensersatz vom jeweiligen Eigentümer verlangen.
4. Eine Eigentümerversammlung einberufen
- Eigentümerversammlung：Das Unternehmen ist verpflichtet, gemäß der Verordnung Jahreshauptversammlungen (AGMs) und außerordentliche Hauptversammlungen (EGMs) abzuhalten, um wichtige Angelegenheiten (wie größere Reparaturen, Änderungen des Verwaltungsbudgets usw.) zu besprechen.
- Entscheidungsbefugnis: Wichtige Entscheidungen (wie die Verwendung des Reservefonds und die Durchführung von Projekten im Wert von über 200.000 HK$) müssen von der Eigentümerversammlung genehmigt werden.
5. Ernennung einer Verwaltungsgesellschaft
- Die Gesellschaft kann im Wege einer Ausschreibung oder Verhandlung eine Hausverwaltung beauftragen und deren Leistungserbringung überwachen.
- Kommt die Verwaltungsgesellschaft ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nach, ist die Gesellschaft berechtigt, den Vertrag zu kündigen.
6. Recht auf Klage
- Ein Unternehmen kann in seinem eigenen Namen Klage erheben oder sich gegen eine Klage verteidigen, beispielsweise:
- Einleitung zivilrechtlicher Schritte gegen Eigentümer, die gegen die Urkunde über gegenseitige Vereinbarungen oder Verwaltungsregeln verstoßen.
- Anspruch aufgrund von Fahrlässigkeit oder Vertragsbruch durch einen Dritten (z. B. einen Auftragnehmer).
7. Weitere Rechte
- Versicherung abschließen: Schließen Sie für die öffentlichen Bereiche des Gebäudes eine Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung etc. ab.
- Bearbeitung von Beschwerden: Koordinieren Sie Streitigkeiten zwischen Eigentümern oder Bewohnern (z. B. Wasserlecks, Lärmprobleme).
- Compliance-Aufsicht: Stellen Sie sicher, dass das Gebäude den gesetzlichen Vorschriften entspricht (z. B. Brandschutzbestimmungen, Gebäudesicherheitsstandards).
8. Einschränkung der Unternehmensbefugnisse
- Muss den Gesetzen und gegenseitigen Vereinbarungen entsprechen: Die Körperschaft darf nicht über ihre Befugnisse hinaus handeln und alle Entscheidungen müssen der Bauordnung und der gegenseitigen Vereinbarung entsprechen.
- Beaufsichtigt durch den Eigentümer:
- Eigentümer können im Rahmen einer Eigentümerversammlung ein Veto gegen die Beschlüsse der Gesellschaft einlegen.
- Eigentümer können die Sitzungsprotokolle und Jahresabschlüsse der Gesellschaft einsehen.
- Beschwerdeverfahren: Wenn der Eigentümer der Ansicht ist, dass das OC seine Macht missbraucht hat, kann er beim Bezirksamt, dem Lands Tribunal oder dem Gericht Beschwerde einreichen.
9. Unerwartete Details
Ein unerwartetes Detail besteht darin, dass dem Vorsitzenden der Gesellschaft zwar die Leitung der Versammlungen und die Vertretung der Gesellschaft nach außen obliegt, er laut Gesetz jedoch keine eigenständige Satzungsgewalt besitzt und über Entscheidungen von der Eigentümerversammlung abgestimmt werden muss. Dies bedeutet, dass wichtige Angelegenheiten nicht allein auf Grundlage der Entscheidung des Vorsitzenden erledigt werden können und ein Verstoß gegen diese Bestimmung eine rechtliche Haftung nach sich ziehen kann, die erhebliche Auswirkungen auf die Beteiligung der Eigentümer an der Geschäftsführung hat.
10. Aktuelle Situation und Kontroverse
Seit dem 3. April 2025 sorgen die Befugnisse von Eigentümergesellschaften in Hongkong gelegentlich für Kontroversen, beispielsweise hinsichtlich der Verteilung der Befugnisse zwischen Verwaltungsgesellschaften und Eigentümern. Manche Eigentümer sind der Meinung, dass Verwaltungsgesellschaften zu viel Macht hätten und dass es für Kapitalgesellschaften schwierig sei, sie wirksam zu beaufsichtigen. Die Gründung einer Kapitalgesellschaft wird als wirksame Möglichkeit angesehen, dieses Problem zu lösen. Allerdings sind die Gründungsverfahren kompliziert und erfordern ein hohes Maß an Engagement seitens der Eigentümer, was dazu führt, dass bei einigen Gebäuden die Gründung eines OC nicht erfolgreich verläuft.
11. Häufige Streitigkeiten und Lösungen
- Machtmissbrauch: Wenn die Gesellschaft beispielsweise teure Projekte ohne die Zustimmung der Eigentümerversammlung durchführt, können die Eigentümer eine Sonderversammlung verlangen oder eine gerichtliche Überprüfung beantragen.
- Finanzielle Intransparenz: Eigentümer haben das Recht, von der Körperschaft Rechenschaft zu verlangen und gegebenenfalls dem Bezirksamt Bericht zu erstatten.
- Managementstreitigkeiten: Kommt es zu einem Konflikt zwischen der Kapitalgesellschaft und der Verwaltungsgesellschaft, können diese Rechtsberatung einholen oder das Problem durch Mediation lösen.
Bei konkreten Streitigkeiten empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt zu konsultieren oderInnenministeriumvon"Verbindungsteam für das Gebäudemanagement„Suchen Sie Hilfe.
