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Am 24. März 2025, New World DevelopmentClearwater Bay Resort(Mount Pavilia) verzeichnete neun Stornierungen großer Aufträge mit einem Gesamtwert von über 420 Millionen HK-Dollar. Für diese Einheiten wurden ursprünglich vorläufige Kaufverträge zwischen 2019 und 2021 unterzeichnet. Die Käufer entschieden sich für den „Chairman Payment Plan“ mit einer Laufzeit von bis zu 1.440 Tagen und kamen so in den Genuss einer langen Transaktionslaufzeit und der Vorteile eines frühen Einzugs. Diese Käufer entschieden sich jedoch letztlich, vom Geschäft zurückzutreten, was dazu führte, dass die Einheiten nicht verkauft wurden. Der Bauträger kündigte daraufhin an, diese neun Einheiten sowie eine Gruppe von Sondereinheiten mit Preisnachlässen zwischen 171 und 511 TP3T wieder auf den Markt zu bringen und sie nach dem Prinzip „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“ am 28. März zu verkaufen. Dieser Vorfall erregte rasch die Aufmerksamkeit des Marktes und galt als einer der seltenen Fälle groß angelegter Auftragsstornierungen auf dem Hongkonger Immobilienmarkt der letzten Jahre.
Details zur TART-Bestelleinheit
Die Verkaufsflächen der neun Einheiten lagen zwischen 39 und 249 Quadratmetern. Die ursprünglichen Verkaufspreise lagen zwischen 10,541 und 66,105 Millionen HK$, und der Preis pro Quadratfuß lag zwischen 19.086 und 26.914 HK$. Beim Weiterverkauf wurde der Preis auf 8,043 bis 61,383 Millionen HK$ angepasst und der Preis pro Quadratfuß sank auf 19.014 bis 24.209 HK$, eine Reduzierung um 171 bis 321 TP3T. Darüber hinaus wurde für eine Sondereinheit in Raum A im 7. Stock von Block 1 ein erheblicher Preisnachlass gewährt. Die Einheit verfügt über eine Nutzfläche von 1.920 Quadratfuß und eine angeschlossene 1.478 Quadratfuß große Dachterrasse. Der ursprüngliche Preis lag bei 144 Millionen HK-Dollar, wurde nun aber auf 71,18 Millionen HK-Dollar reduziert, was einem Rückgang von 511.330 HK-Dollar entspricht und diesen Fall zum auffälligsten in diesem Vorfall macht.
1. Was ist „Da Da Ding“?
- Dies bedeutet, dass der Käufer nach der Unterzeichnung des vorläufigen Kaufvertrags von der Transaktion abbricht und die geleistete Anzahlung (normalerweise 51–101 TP3T des Immobilienpreises) verliert. In den neun Fällen, um die es diesmal ging, haben sich die Käufer möglicherweise aufgrund von Änderungen in ihrer Finanzplanung, Schwierigkeiten bei der Hypothekenbewilligung oder pessimistischen Erwartungen hinsichtlich der zukünftigen Marktentwicklung für den Zahlungsverzug entschieden.
2. Warum wird der Wiederverkaufspreis auf 51% reduziert?
- Veränderungen im Marktumfeld：In den letzten Jahren wurde der Immobilienmarkt in Hongkong durch Zinserhöhungen, Konjunkturabschwung und Einwanderung beeinträchtigt, und der Handel verlief insgesamt schleppend. Um Käufer anzulocken, müssen die Entwickler ihre Preise deutlich anpassen.
- Faktoren zur Projektpositionierung: The Peak ist eine Luxuswohnsiedlung mit geringer Dichte und einem relativ hohen ursprünglichen Preis (der Durchschnittspreis pro Quadratfuß lag bei etwa 20.000 HK-Dollar, als sie 2017 erstmals auf den Markt kam). Angesichts der aktuellen Marktnachfrage, die sich hin zu kleinen und mittelgroßen Einheiten verlagert, sind erhebliche Preisnachlässe erforderlich, um die Lagerbestände abzubauen.
- Entwicklerstrategie：Der Entwickler (New World Development) muss möglicherweise dringend Geld auszahlen, um seinen Cashflow zu verbessern oder Ressourcen für neue Projekte freizugeben, und entscheidet sich daher für die „Preissenkungsaktion“.
3. Risiken einer langen Transaktionsdauer
Der 1440-Zahlungsplan des Chairman ermöglicht es Käufern, die Transaktion bis zu fast 4 Jahre nach Vertragsunterzeichnung abzuschließen und bietet Rabatte für den frühen Einzug. Das Programm ist während des Aufschwungs auf dem Immobilienmarkt zwischen 2019 und 2021 attraktiv, insbesondere für Investoren oder Käufer, die eine Zahlungsstundung wünschen. Angesichts der Veränderungen im wirtschaftlichen Umfeld Hongkongs in den letzten Jahren, darunter Zinserhöhungen, Schwankungen an den Aktienmärkten und eine langsame wirtschaftliche Erholung nach der Epidemie, könnten sich einige Käufer jedoch aufgrund von finanziellem Druck oder mangelndem Vertrauen in die Marktaussichten dazu entschließen, ihre Anzahlung (normalerweise 101 bis 151 TP3T des Immobilienpreises) zu stornieren.
4. Der Markt für Luxusimmobilien ist schwach
Clearwater Bay Residences ist als Wohnprojekt der gehobenen Klasse positioniert und zeichnet sich durch Villen und Spezialeinheiten mit geringer Dichte aus. Viele Prominente wie Pakho Chau, Kenny Kwan und Benjamin Yuen haben sich hier niedergelassen und die Gegend ist als „Promi-Wohnsiedlung“ bekannt. Allerdings ist die Nachfrage auf dem Markt für Luxusimmobilien in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Marktdaten zufolge wird das Transaktionsvolumen für Luxusimmobilien in Hongkong im Jahr 2024 gegenüber seinem Höchststand vor der Epidemie um etwa 301 TP3B zurückgehen. Hauptursachen hierfür sind Kapitalabflüsse, ein hohes Zinsumfeld und die Hinwendung der Anleger zu anderen Anlagemöglichkeiten. Die Stornierung der Bestellung durch Aolong könnte eine Verschärfung dieses Trends widerspiegeln.
5. Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise
Seit 2022 befindet sich der gesamte Immobilienmarkt in Hongkong in einer Anpassungsphase, wobei die Preise für Gebrauchtimmobilien in einigen Gebieten um mehr als 20% gefallen sind. Obwohl Clearwater Bay, wo sich Pavillion befindet, für seine ruhige Umgebung und hohe Privatsphäre bekannt ist, hat auch der Sekundärmarkt in letzter Zeit einen erheblichen Wertverlust erlebt. Beispielsweise wurde eine Dreizimmerwohnung im Mount Pavillion im Oktober 2024 für 13,08 Millionen HK$ verkauft, ein Rückgang von etwa 271.000 HK$ gegenüber dem Kaufpreis; eine andere Einheit wurde sogar mit einem Verlust von über 4 Millionen HK-Dollar auf den Markt gebracht. Dieser Preisrückgang kann das Vertrauen der Erstkäufer in die Immobilie erschüttern und sie dazu veranlassen, ihre Bestellungen zu stornieren, um ihre Verluste zu begrenzen.
6. Auswirkungen des Vorfalls und nachfolgende Beobachtungen
- Auswirkungen auf das Marktvertrauen：Eine deutliche Preissenkung könnte die abwartende Stimmung am Markt verstärken und potenzielle Käufer könnten damit rechnen, dass weitere Immobilien diesem Beispiel folgen und die Preise sinken.
- Fragmentierung des Luxusimmobilienmarktes: Die Nachfrage nach Immobilien im mittleren und niedrigen Preissegment ist relativ stabil, der Verkaufszyklus von Luxusimmobilien der Spitzenklasse könnte sich jedoch aufgrund der schrumpfenden Käuferschicht weiter verlängern.
- Entwickler passen Preisstrategien an：In Zukunft könnten die Preise für neue Immobilien näher an der Erschwinglichkeit des Marktes liegen und flexible Zahlungsoptionen könnten hinzugefügt werden, um das Risiko einer Auftragsstornierung zu verringern.
7. Marktreaktion und Auswirkungen
Die abwartende Haltung der Käufer verstärkt sich
Die drastischen Preissenkungen von Aolang könnten den Markt weiterhin abwarten lassen. Für Käufer, die am Kauf von Mount Pavillion interessiert sind, deutet der Preisrückgang von 51% darauf hin, dass es noch Spielraum für sinkende Immobilienpreise gibt, was sie möglicherweise dazu veranlassen könnte, auf niedrigere Preise zu warten. Für Eigentümer von Immobilien in anderen Luxuswohnprojekten kann dieser Vorfall den Verlustdruck erhöhen und die Stabilität des Sekundärwohnungsmarktes beeinträchtigen.
Das Vertrauen der Entwickler wurde auf die Probe gestellt
Als einer der größten Bauträger in Hongkong musste New World Development bei seinem Vorzeigeprojekt Mount Pavillion umfangreiche Stornierungen und Preissenkungen hinnehmen, was zweifellos eine Herausforderung für das Markenimage und das Marktvertrauen des Unternehmens darstellt. Branchenkenner weisen darauf hin, dass eine Kettenreaktion und eine Verschärfung des Wettbewerbs auf dem Immobilienmarkt möglich seien, wenn weitere Projekte dieser Strategie folgten.
Auswirkungen auf die Clearwater Bay-Region
Der Pavillion-Vorfall könnte auch Auswirkungen auf den gesamten Immobilienmarkt in Clearwater Bay haben. In der Gegend dominieren Luxushäuser und Wohnhäuser mit geringer Dichte. Der Fall des Gebrauchtkaufpreises pro Quadratfuß des Mount Pavillion, der unter 9.000 HK-Dollar fiel (siehe Bericht vom 25. März 2025), hat in der Region einen neuen Tiefstand erreicht. Wenn sich der Preisrückgangstrend fortsetzt, müssen andere Wohnsiedlungen wie Pak Shek Terrace und Pik Wan Court ihre Preise möglicherweise entsprechend anpassen, was zu einem Abwärtsdruck auf die regionalen Immobilienpreise führen würde.
8. Tiefgreifende Faktoren und Zukunftsaussichten
Unsicheres wirtschaftliches Umfeld
Der Immobilienmarkt in Hongkong unterliegt der globalen Wirtschaftsentwicklung. Der Zinserhöhungszyklus der US-Notenbank ist noch nicht beendet. Der Hongkong-Dollar ist an den US-Dollar gekoppelt, was zu hohen lokalen Hypothekenzinsen führt (der Hibor beträgt im März 2025 etwa 4,51 TP3T), was wiederum die Kosten für Wohneigentum erhöht. Gleichzeitig haben die schwächer werdenden Wirtschaftsbeziehungen zwischen China und Hongkong und die geringeren Kapitalzuflüsse vom Festland auch die Unterstützung des Luxusimmobilienmarktes geschwächt.
Politik und Marktregulierung
In den letzten Jahren hat die Regierung von Hongkong einige strenge Maßnahmen auf dem Immobilienmarkt gelockert, etwa die Senkung der Stempelsteuer und die Lockerung der Hypothekenquoten, um den Immobilienmarkt anzukurbeln. Diese Maßnahmen haben jedoch nur begrenzte Auswirkungen auf den Markt für Luxusimmobilien, und die Stornierung von Aufträgen für Ao Long zeigt, dass es selbst bekannten Projekten schwerfällt, dem Abwärtsdruck des Marktes vollständig zu widerstehen. Wenn die Regierung künftig mehr Konjunkturprogramme für Luxusimmobilien einführt, könnte sie ähnliche Situationen möglicherweise entschärfen.
Langfristige Aussichten von Aolang
Trotz der kurzfristigen Herausforderungen bleibt Alonsos langfristiger Wert vielversprechend. Die hervorragende geografische Lage, die umfassende Ausstattung und der „Star-Effekt“ sind nach wie vor die Verkaufsargumente, die Käufer anziehen. Wenn sich der Markt allmählich stabilisiert, können die preisreduzierten Einheiten für Käufer zur Eigennutzung eine Gelegenheit darstellen, in den Markt einzusteigen, was das Projekt dazu antreibt, seine Lagerbestände abzubauen.
9. Datenergänzung
- Bei einigen der diesmal weiterverkauften Einheiten ist der Preis vom ursprünglichen Preis von 53 Millionen HK$ auf 26 Millionen HK$ gefallen, ein Rückgang von bis zu 511 TP3T HK$, was in den letzten Jahren selten vorkommt. Laut Daten der Centaline Property Agency sind die Immobilienpreise in Hongkong im Jahr 2023 insgesamt um etwa 151 TP3Billionen gegenüber ihrem Höchststand im Jahr 2021 gefallen, und der Rückgang bei einigen Luxusimmobilien hat 201 TP3Billionen überschritten.
Zusammenfassen:
Die Tatsache, dass Pavilia in Clearwater Bay neun aufeinanderfolgende Stornierungen großer Aufträge verzeichnete und Einheiten mit einem Preisnachlass von bis zu 511 TP3T weiterverkaufte, ist ein Mikrokosmos der aktuellen misslichen Lage des Immobilienmarktes in Hongkong. Dieser Vorfall spiegelt nicht nur die Schwäche des Luxusimmobilienmarktes und das erschütterte Vertrauen der Anleger wider, sondern verdeutlicht auch den Druck, dem Bauträger in einem Umfeld mit hohen Zinsen ausgesetzt sind. Für Käufer kann dies eine gute Gelegenheit sein, in den Markt einzusteigen, sie müssen sich jedoch auch der Risiken der Marktvolatilität bewusst sein. Für New World Development wird die Frage, wie man die Liquidationsgeschwindigkeit und das Markenimage in Einklang bringt, in den kommenden Monaten eine zentrale Herausforderung darstellen. Für den gesamten Immobilienmarkt Hongkongs könnte das Schicksal der Peak Towers zu einem wichtigen Indikator für die Beobachtung von Markttrends werden.
Dieser Vorfall verdeutlicht, dass der Immobilienmarkt in eine Phase tiefgreifender Anpassungen eingetreten ist, insbesondere der Markt für Luxusimmobilien, der mehr Zeit benötigt, um das Angebot zu verarbeiten. Käufer müssen ihre eigenen finanziellen Möglichkeiten und Marktrisiken sorgfältig prüfen. Anleger sollten kurzfristig auf die Rabattmöglichkeiten achten, die sich durch die beschleunigte Bestandsreduzierung der Bauträger ergeben, mittel- und langfristig müssen sie jedoch weiterhin die Zinspolitik und den Fortschritt der wirtschaftlichen Erholung beobachten.
Weiterführende Literatur:
- Detaillierte Analyse der Immobilienmarktpolitik Hongkongs im Haushalt 2025-26
- Sai Kungs Top-Luxusgebäude „Ao Long“ ist das am stärksten betroffene Gebiet auf dem Immobilienmarkt! 3-Zimmer-Wohnungen erleiden Verluste 30% enthüllt das Dilemma der Luxusimmobilien. Der Trend, dass Prominente ihre Anteile verkaufen, um Geld zu machen, verbirgt drei große Warnsignale
Berg PaviliaStandortHongkongSaigonClearwater Bay-HalbinselTai Po TsaiClear Water Bay StraßeNr. 663 (Die Hong Kong University of Science and Technologyhinten), jaNew World und Puji entwickeln gemeinsamvonLuxusresidenzenWohnsiedlung, vonWong Tung ArchitektenDesign, September 2011Entwicklung der Neuen WeltVerantwortlich für den Abschluss einer Landprämienvereinbarung mit der Regierung zu einem Preis von 6,64 Milliarden HK-Dollar, was ungefähr 6.148 HK-Dollar pro Quadratfuß entspricht, basierend auf der gesamten Projektfläche von 1.078.517 Quadratfuß. Die Grundstücksfläche beträgt 66.500 Quadratmeter und ist in 21 Häuserblöcke und 6 Wohntürme aufgeteilt, die insgesamt 680 Wohneinheiten bieten. Die Fertigstellung erfolgte im vierten Quartal 2016. Die Wohnsiedlung hatte bereits im Januar 2016 die Genehmigung zum Vorverkauf erhalten, die ersten Einheiten wurden jedoch erst Ende April 2017 ausgeschrieben.
