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Ersitzung(Adverse Possession) istCommon-Law-SystemEin Rechtsgrundsatz, der es einer Person unter bestimmten Bedingungen ermöglicht, durch die langfristige, offene, kontinuierliche und unbefugte Besetzung dieser Immobilie Eigentum an der Immobilie einer anderen Person (z. B. einem Grundstück oder einem Gebäude) zu erwerben. Der Zweck dieses Systems besteht darin, eine effiziente Landnutzung zu fördern, Eigentumsrechtsstreitigkeiten beizulegen und zu verhindern, dass Land über einen langen Zeitraum brach liegt.
Wenn A das verlassene Ackerland von B über einen längeren Zeitraum hinweg besetzt, Feldfrüchte anbaut und es über die gesetzliche Frist hinaus einzäunt und B keine rechtlichen Schritte einleitet, kann A vor Gericht Ersitzung beantragen und das Eigentum an dem Land erlangen.
Niederlassungsbedingungen (allgemeine Common Law-Anforderungen):
- Tatsächlicher Besitz(Tatsächlicher Besitz)
Der Besitzer muss das Land tatsächlich nutzen, etwa indem er Zäune baut, es bewirtschaftet oder darauf lebt, und darf es nicht nur verbal beanspruchen. - Offen und nicht versteckt(Offen und berüchtigt)
Die Inbesitznahme muss für den Vorbesitzer sichtbar und nachvollziehbar sein (z. B. durch offensichtliche Verbesserungen an der Immobilie). - Kontinuität(Kontinuierlich)
Die Belegung muss ununterbrochen erfolgen und die Länge dieses Zeitraums ist von Region zu Region unterschiedlich (üblich sind 10–20 Jahre). Wird das Recht im Laufe der Zeit aufgegeben oder erhebt der ursprüngliche Inhaber Einspruch, wird die Verjährung unterbrochen. - Feindlicher Besitz(Feindselig/Gegnerisch)
Belegung ohne Erlaubnis des ursprünglichen Eigentümers (z. B. kein Mietvertrag oder keine Genehmigung) und Ausschluss anderer von der Nutzung. - Exklusivität(Exklusiv)
Der Bewohner muss es alleine nutzen und darf es nicht mit dem ursprünglichen Eigentümer oder anderen teilen.
Beispiele für regionale Unterschiede:
- Hongkong：Die Belegung muss fortgesetzt werden 12 Jahre(Abschnitt 7 der Beschränkungsverordnung) und gilt nicht für die Besetzung von Regierungsland.
- Taiwan: Ein ähnliches System ist die „Prescription Acquisition“, die eine friedliche, offene und kontinuierliche Besetzung des nicht registrierten Landes anderer Leute erfordert. 10 Jahre(Goodwill) oder 20 Jahre(nicht in gutem Glauben) und beantragen bei der Grundbuchverwaltung die Eigentumsübertragung (Artikel 769-770 des Bürgerlichen Gesetzbuches).
- USA：Die Bestimmungen sind von Staat zu Staat unterschiedlich. Am häufigsten sind Laufzeiten von 5 bis 20 Jahren und in manchen Staaten müssen die Bewohner Grundsteuern zahlen.
Streitigkeiten und Beschränkungen:
- Regierungsland: Ersitzung ist normalerweise nicht anwendbar.
- Ursprüngliche Eigentümerrechte: Handelt es sich bei dem Eigentümer um einen Minderjährigen oder eine geschäftsunfähige Person, kann sich die Verjährungsfrist verlängern.
- Gute Absichten oder nicht: Einige Rechtssysteme verlangen, dass der Besitzer in „gutem Glauben“ ist (fälschlicherweise annimmt, dass er oder sie Eigentümer ist), aber in vielen Rechtssystemen des Common Law gibt es diese Anforderung nicht.
Die Beziehung zwischen Ersitzung und „Entwicklung“
- Kostengünstiger Anlagenerwerb
Der erfolgreiche Erwerb von Immobilieneigentum durch Ersitzung kann theoretisch zum Erwerb eines hochwertigen Vermögenswerts zu sehr geringen Kosten führen (es sind nur wenige Jahre der Belegung erforderlich), was enorme wirtschaftliche Vorteile mit sich bringen kann, insbesondere in Gebieten mit hohen Immobilienpreisen wie Hongkong. - Rechtliche Risiken und Herausforderungen
- Schwierigkeiten beim Nachweis: Es ist ein Nachweis über eine ununterbrochene Belegung seit 12 Jahren (z. B. Wasser- und Stromrechnungen, Zeugenaussagen des Nachbarn usw.) erforderlich. In der Praxis ist dies aufgrund unzureichender Beweise anfällig für Misserfolge.
- Eigentümer wehren sich: Ergreift der ursprüngliche Eigentümer innerhalb der Verjährungsfrist rechtliche Schritte (z. B. durch Abmahnung), wird die Verjährung unterbrochen und der Bewohner muss die Anzahl der Jahre neu berechnen.
- Moralische Kontroverse: Die vorsätzliche Veruntreuung fremden Eigentums kann zu gesellschaftlicher Ächtung führen und sogar einen Verstoß gegen die Diebstahlsverordnung darstellen.
- Begrenzte tatsächliche Fälle
Die meisten der in Hongkong in der Vergangenheit erfolgreichen Fälle betrafen ländliche Grundstücke oder Immobilien, deren Eigentümer seit langer Zeit vermisst waren. Aufgrund der strengen Aufsicht durch die Eigentümer ist die Erfolgsquote in städtischen Gebieten äußerst gering. Zum Beispiel:- Fälle 2017: Ein Mann behauptete, seit mehr als 20 Jahren ein Dorfhaus in Yuen Long bewohnt zu haben, verlor den Prozess jedoch, da er die „ausschließliche Nutzung“ nicht nachweisen konnte.
- Fallstudien 2020：Eine Familie erlangte erfolgreich Besitz von Ackerland in den New Territories, weil der ursprüngliche Eigentümer ausgewandert war und seine Rechte viele Jahre lang nicht geltend gemacht hatte.
Risiken und Empfehlungen
- Rechtsberatung zuerst: Das Ersitzungsverfahren ist kompliziert und erfordert die Unterstützung eines Anwalts zur Bewertung der Beweise und der rechtlichen Durchführbarkeit.
- Ethische Überlegungen: Die bewusste Ausnutzung dieses Systems zum Zwecke der Gewinnerzielung kann rechtliche Grauzonen mit sich bringen und die Risiken müssen abgewogen werden.
- Alternative Wege: Anstatt Risiken einzugehen, um Vermögen anzuhäufen, ist es besser, Vermögen stetig durch legale Investitionen (wie Immobilien und Finanzmärkte) anzuhäufen.
Vorsichtsmaßnahmen:
Die spezifischen Anforderungen und Verfahren im Zusammenhang mit der Ersitzung sind von Gerichtsbarkeit zu Gerichtsbarkeit unterschiedlich und die Rechte müssen auf Grundlage der örtlichen Gesetze und Beweise (wie etwa Katasterinformationen und Aussagen von Nachbarn) geltend gemacht werden. Zur Beurteilung der Machbarkeit im Einzelfall ist eine Rechtsberatung empfehlenswert.
Weiterführende Literatur:
