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In Hongkong hängen die Methoden, mit denen ein Mieter einer Zwangsvollstreckung widersprechen kann (d. h. der Vermieter kündigt den Mietvertrag und nimmt das Eigentum zurück), von den jeweiligen Umständen ab, einschließlich der Art des Mietvertrags, den Mietbedingungen und dem Rechtsverfahren. Hier sind einige Schritte und Überlegungen, die Mieter unternehmen können, um mit der Zwangsvollstreckung umzugehen:
Rechtsgrundlagen und Mieterrechte
Verordnung zur Konsolidierung von Mietverhältnissen zwischen Vermietern und Mietern (Kap. 7)
- Diese Verordnung regelt die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern insbesondere für das Mietverhältnis von Wohnraum.
- Befristete LaufzeitHinweis: Ist der Mietvertrag noch nicht abgelaufen, ist eine einseitige Kündigung durch den Vermieter in der Regel nicht möglich, es sei denn, der Mieter verstößt gegen die Bedingungen (z. B. Mietrückstände, Beschädigung der Immobilie etc.).
- Befristeter Mietvertrag (z. B. Monatsmiete): Der Vermieter muss eine wirksame Kündigung gemäß der Verordnung aussprechen (z. B. eine „Kündigung“) und die gesetzliche Kündigungsfrist (normalerweise ein Monat) einhalten.
Mietbedingungen haben Vorrang
- Mieter sollten die Klausel zur „Kündigung des Mietverhältnisses“ im Mietvertrag sorgfältig prüfen, beispielsweise:
- Ob Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. Eigenheim, Umbau etc.) die Immobilie vorzeitig übernehmen dürfen.
- Ob Form und Frist der Kündigung den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
Voraussetzungen für die rechtmäßige Übernahme der Immobilie durch den Eigentümer
Möchte der Eigentümer das Eigentum zurückfordern, muss er eine der folgenden Bedingungen erfüllen:
- Vertragsbruch des Mieters(Wie etwa Mietrückstände, widerrechtliche Nutzung von Eigentum usw.).
- Mietvertrag nach Ablauf nicht verlängertund der Vermieter wirksam gekündigt hat.
- Der Eigentümer berief sich auf die „vernünftigen Gründe“ in der Verordnung:
- Selbstbewohnt oder von unmittelbaren Familienangehörigen bewohnt.
- Das Anwesen muss umgebaut oder umfassend repariert werden.
- Der Mieter erklärt sich mit der Kündigung des Mietvertrages einverstanden (schriftlicher Nachweis erforderlich).
Konkrete Schritte für Mieter, um der Zwangsvollstreckung ihrer Immobilie zu widersprechen
Bestätigen Sie, ob der Grund des Eigentümers für die Rücknahme rechtmäßig ist
- Nimmt der Vermieter die Immobilie mit der Begründung „Selbstbewohnen“ in Besitz, kann der Mieter von ihm einen Nachweis (z. B. eine eidesstattliche Erklärung) verlangen und dessen Echtheit (z. B. ob dem Vermieter noch andere Wohnimmobilien zur Verfügung stehen) anzweifeln.
- Wenn der Eigentümer behauptet, „umzubauen“, muss er eine Baugenehmigung oder entsprechende Dokumente vorlegen.
Überprüfen Sie die Rechtmäßigkeit der Kündigung
- Die Kündigung muss schriftlich gegenüber dem Mieter erfolgen und die gesetzliche Kündigungsfrist (in der Regel ein Monat) einhalten.
- Ist die Kündigung formlos oder nicht vorschriftsmäßig erfolgt, kann sie für den Mieter unwirksam sein.
Einspruch gegen das Lands Tribunal
- Hat der Vermieter einen „Possession Order“ beim Lands Tribunal beantragt, muss der Mieter innerhalb der genannten Frist (in der Regel 14 Tage) eine „Statement of Defence“ einreichen und Nachweise erbringen (wie etwa Nachweise über die pünktliche Mietzahlung, Nichterfüllung von Verpflichtungen des Vermieters etc.).
- Sie können Prozesskostenhilfe beantragen (sofern Sie dazu berechtigt sind) oder einen Anwalt beauftragen, der Ihnen hilft.
Suchen Sie nach Mediation oder Verhandlung
- Vor der Verhandlung vor dem Tribunal können die Parteien versuchen, im Wege der Mediation eine Einigung zu erzielen (z. B. Verlängerung der Mietdauer, Anpassung der Miete usw.).
Melden Sie eine illegale Zwangsräumung der Polizei
- Wenn der Vermieter die Schlösser zwangsweise austauscht, Wasser und Strom abstellt oder den Mieter ohne rechtliche Schritte belästigt, kann der Mieter die Polizei rufen und eine einstweilige Verfügung beim Gericht beantragen.
Beweise sammeln
- Bewahren Sie Dokumente wie Mietzahlungsnachweise, Kopien von Mietverträgen, Benachrichtigungsschreiben des Vermieters usw. auf, da diese wichtige Beweismittel im Kampf gegen die Zwangsvollstreckung sein können.
- Bei unangemessenem Verhalten des Vermieters (z. B. Belästigung oder unbefugtes Betreten der Wohnung) kann der Mieter als Beweismittel Fotos oder Audioaufnahmen machen oder die Polizei rufen.
Strategien in realen Fällen
- Mietrückstände: Wenn der Vermieter die Immobilie wegen Nichtzahlung der Miete zurücknimmt, kann der Mieter vor Gericht nachweisen, dass der ausstehende Betrag bezahlt wurde, oder eine Zahlungsfrist zur Nachzahlung beantragen.
- Mietvertrag nicht abgelaufen: Besteht der Mietvertrag noch, kann der Mieter geltend machen, dass dem Vermieter kein Anspruch auf vorzeitige Rückgabe zusteht und die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses verlangen.
Gemeinsame Abwehrmaßnahmen
- Der Eigentümer hat die gesetzlichen Verfahren nicht eingehalten(sofern keine wirksame Kündigung vorliegt).
- Der Grund für die Rücknahme ist unwahr(wie etwa die falsche Behauptung, selbstbezogen zu sein).
- Der Mieter hat den Schaden behoben(Wie zum Beispiel Mietnachzahlungen).
- Der Eigentümer pflegt die Immobilie nicht ordnungsgemäß(Verstoß gegen mietvertragliche Instandhaltungspflichten).
Vorsichtsmaßnahmen
- Bewahren Sie alle schriftlichen Nachweise auf, einschließlich Mietverträgen, Mietzahlungsaufzeichnungen, Kommunikationsaufzeichnungen usw.
- Nicht alleine ausziehen, es sei denn, es liegt ein Rücknahmebeschluss vom Gericht vor.
- Suchen Sie professionelle Hilfe:
- Wenden Sie sich an die Society for Community Organization (SOCO) oder die Rechtshilfeabteilung.
- Konsultieren Sie einen Anwalt, der sich mit Mietrecht auskennt.
Vermeiden Sie konfrontatives Verhalten
Mieter sollten die Tür nicht eigenmächtig abschließen oder die Rückgabe der Wohnung verweigern, da dies rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann.
- Zeitkritisch: Nach Erhalt einer Kündigung vom Vermieter oder Gericht müssen Mieter schnell handeln, da das Rechtsverfahren strengen Fristen unterliegt.
Nutzung des Rechtsverfahrens
- Notieren Sie die Gründe auf dem Antragsformular und reichen Sie einen Einspruch gegen die Inbesitznahme der Immobilie ein.
- Nach Abschluss des Rücknahmeverfahrens ist ein Widerspruch in der Abbruchverfügung einzureichen
- Der Eigentümer erhob erneut Einspruch und meinte, er habe nicht genügend Zeit eingeräumt, um den Bereich zu räumen.
Erleichterung bei Zahlungsverzug bei der ersten Miete
Mieter, die erstmals mit der Mietzahlung in Verzug geraten, können beim Gericht oder dem Lands Tribunal eine Nachfrist beantragen. In der Regel wird dem Mieter vom Gericht die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb einer bestimmten Frist die gesamte ausstehende Miete sowie die Anwaltskosten des Vermieters zu begleichen. Diese Schonfrist kann bei der Anhörung des Antrags festgelegt werden oder für einen bestimmten Zeitraum nach Erlass der Besitzanordnung für das Eigentum laufen. Dieser Mechanismus ist bekannt als "Abhilfe gegen den Verlust des Mietrechts durch Rechtsstreitigkeiten wegen Nichtzahlung der Miete" und wird durch das HongkongerAbschnitt 21F der High Court Ordinance (Kap. 4) regelt. Sie können beim Gericht oder beim Lands Tribunal eine Schonfrist beantragen. In der Regel wird dem Mieter vom Gericht die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb einer bestimmten Frist die gesamte ausstehende Miete sowie die Anwaltskosten des Vermieters zu begleichen. Diese Schonfrist kann bei der Anhörung des Antrags festgelegt werden oder für einen bestimmten Zeitraum nach Erlass der Besitzanordnung für das Eigentum laufen. Dieser Mechanismus ist als „Schutz vor dem Verlust des Mietverhältnisses durch Klage wegen Nichtzahlung der Miete“ bekannt.
Zusammenfassen
Der Schlüssel für Mieter, sich gegen die Zwangsvollstreckung zu wehren, liegt darin, sich zu vergewissern, dass das Verhalten des Vermieters den gesetzlichen Anforderungen entspricht und ihre Rechte aktiv mit rechtlichen Mitteln zu wahren. Wenn die Bedingungen des Mietvertrags eindeutig sind und der Vermieter keine triftigen Gründe hat, hat der Mieter das Recht, den Auszug zu verweigern und seine legitimen Rechte und Interessen vor dem Land Tribunal zu vertreten.
Kurz gesagt: Der Schlüssel für Mieter, sich gegen die Zwangsvollstreckung des Eigentums durch den Vermieter zu wehren, liegt darin, angemessene und rechtmäßige Maßnahmen auf Grundlage des Mietvertrags und der gesetzlichen Bestimmungen zu ergreifen. Bei komplizierten Sachverhalten empfiehlt es sich, zur Wahrung der eigenen Rechte und Interessen möglichst frühzeitig einen Fachmann (z. B. Rechtsanwalt oder Immobilienberater) hinzuzuziehen.
