Inhaltsverzeichnis
1. Überblick über Transaktionsfälle: Das Phänomen des Brechens des Mindestpreises von Drei-Zimmer-Silber-Eigentümerwohnungen
Im Jahr 2023 kam es in Baguio Villa, einer alteingesessenen Luxuswohnsiedlung in Pokfulam, zu einem schockierend niedrigen Preis: Eine Dreizimmerwohnung in Zimmer B im Erdgeschoss von Block 25 wurde für 8,5 Millionen HK$ verkauft, mit einem nutzbaren Preis pro Quadratfuß von nur 8.854 HK$, was nicht nur unter der psychologischen Schwelle von 9.000 HK$ in der Siedlung lag, sondern auch dem Preis pro Quadratfuß von Mittelklassesiedlungen in den New Territories ähnelte (wie beispielsweise dem jüngsten Preis pro Quadratfuß von City One, Shatin, der bei etwa 11.000-14.000 HK$ liegt). Diese Transaktion hat am Markt Zweifel an der Preisstabilität der traditionellen Luxuswohngebiete auf Hong Kong Island ausgelöst und spiegelt auch die Änderung der Preisstrategie unter dem Druck der Silberbesitzer wider, ihre Lagerbestände abzubauen.
2. Preislogik für Silberplatinen: Lagerabbaudruck und Marktrisikoprämie
Das Kernmerkmal dieser Transaktion ist ihr „Bankeigentümer“-Charakter, der die veränderte Preisstrategie der Finanzinstitute bei der Veräußerung notleidender Vermögenswerte widerspiegelt:
- Rabatte werden ausgeweitet: Vom ursprünglichen Angebotspreis von 12,8 Millionen auf 8,5 Millionen beträgt der kumulierte Rückgang 33,61 TP3T, was viel höher ist als der allgemeine Verhandlungsspielraum auf dem Gebrauchtmarkt (normalerweise 5-151 TP3T). Dieser Schritt zeigt, dass Silberbesitzer einer schnellen Bargeldrückgewinnung mehr Priorität einräumen als der Maximierung des Preises.
- Risikopreismodell：Laut einer Untersuchung von DTZ muss bei der Preisgestaltung von Bankimmobilien in der Regel der „Zwangsverkaufsrabatt“ berücksichtigt werden. Auf dem Hongkonger Markt beträgt dieser Diskontsatz etwa 15–25%, in diesem Fall erreichte er jedoch 33%, was den Anstieg der Risikoprämie bei abnehmender Marktliquidität widerspiegelt.
- Der Überlagerungseffekt der Finanzkosten：Banken, die Silbervorräte halten, müssen jeden Monat 0,5–11 TP3T an Kapitalreserven zurücklegen. Langfristiges Halten erhöht die Verluste und zwingt die Institute, die Lagerbestände schneller zu liquidieren.
3. Regionaler Marktvergleich: Verschwindet der Ruf der Luxusimmobilien in Pokfulam?
Obwohl es sich hierbei um einen Einzelfall handelt, zeigt die Preisentwicklung in Pokfulam strukturelle Veränderungen:
Abbildung 2: Vergleich der Preise pro Quadratfuß in Hong Kong Island South und New Territories East im Jahr 2023
| Bereich | Preis für Luxushäuser pro Quadratfuß (Yuan) | Mittlerer Wohnpreis pro Quadratfuß (Yuan) |
|---|---|---|
| Pokfulam | 18,000-25,000 | 10,000-14,000 |
| Neue Gebiete Ost | 8,000-12,000 | 7,000-9,000 |
| Preis pro Quadratfuß | 8,854 |
Daten zeigen, dass dieser Transaktionspreis nahe der Untergrenze für Luxusimmobilien in den New Territories East liegt, es gibt jedoch zwei wichtige Unterschiede:
- Knappheit mindert den WertPokfulam ist traditionell für seine dünn besiedelten Wohnhäuser mit Meerblick bekannt, doch diese Wohneinheit steht gegenüber einer Stützmauer, die ihren Seltenheitswert verloren hat und in ihrer Landschaftsgestaltung den gewöhnlichen Wohnhäusern in den New Territories ähnelt.
- Haltekostendifferenz: Die Verwaltungsgebühr für Luxusimmobilien beträgt auf Hong Kong Island normalerweise 5–7 HK$ pro Quadratfuß, während sie in den New Territories nur 2–4 HK$ beträgt. Die langfristigen Haltekosten schwächen den Preisvorteil.
IV. Analyse des langfristigen Haltevorteils: Die Realität einer 1,6-fachen Wertsteigerung
Der ursprüngliche Eigentümer kaufte es 1996 für 3,33 Millionen Dollar und machte einen Buchgewinn von 5,17 Millionen Dollar (+155%), aber inflationsbereinigt schrumpfte der tatsächliche Gewinn erheblich:
Abbildung 3: Kaufkraftentwicklung während der Haltedauer (1996-2023)
| Projekt | Numerisch |
|---|---|
| Nominale Wertsteigerungsrate | 155% |
| Kumulative Inflationsrate im gleichen Zeitraum | 82.3% (Regierungsstatistik) |
| Reales Kaufkraftwachstum | 72.7% |
| Annualisierte reale Rendite | Über 1,9% |
Diese Rendite ist niedriger als die des Hongkonger Aktienmarkts im gleichen Zeitraum (die annualisierte Rendite des Hang Seng Index beträgt etwa 5,2%), was darauf hindeutet, dass der Vermögenserhaltungseffekt des langfristigen Besitzes von Luxusimmobilien begrenzt ist, insbesondere bei Einheiten, denen der Segen der Knappheit fehlt.
5. Markttrendinterpretation: Schichtung des Luxusimmobilienmarktes und des Silver Owner-Markttrends
Diese Transaktion läutet drei große strukturelle Veränderungen ein:
- Preisschichtung verschärft sich: Luxusimmobilien mit seltenen Aussichten (wie etwa Einheiten mit Meerblick) können immer noch einen hohen Aufschlag erzielen, während Einheiten mit schlechter Aussicht sich den Preisen für Häuser der mittleren Preisklasse in den New Territories annähern.
- Erhöhung des Angebots an SilberhauptplattenNach Angaben der China Real Estate Information Corporation wird der Bestand an Immobilien in Bankbesitz im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 401 TP3T steigen, hauptsächlich im mittleren bis oberen Marktsegment von 10 bis 30 Millionen, was die Auswirkungen des Zinserhöhungszyklus auf mehrere Hypothekenbesitzer widerspiegelt.
- Erhöhte Verhandlungsmacht der Käufer：In diesem Fall hat der Käufer erfolgreich über 33% verhandelt, was darauf hindeutet, dass die Marktdominanz vom Verkäufer abgefallen ist, insbesondere bei Vermögenswerten, die schnell liquidiert werden müssen.
VI. Zukunftsausblick: Anlagestrategien während der Neubewertungsphase
- Chancen und Risiken der Schnäppchenjagd: Der Rabatt des Silberbesitzerprojekts wurde erhöht, um Investoren anzuziehen, aber die Renovierungskosten (die Kosten für die Entfernung der welligen Plattform betragen in diesem Fall etwa 100.000 bis 150.000) und die Kosten der Weiterverkaufssteuer müssen sorgfältig berechnet werden.
- Regionaler Substitutionseffekt: Die Entwicklung des Ballungsraums in den nördlichen New Territories könnte die Nachfrage nach nicht knappen Einheiten im traditionellen Luxusimmobiliensektor weiter schwächen.
- Zinspolitikkopplung: Wenn die Federal Reserve im Jahr 2024 die Zinsen senkt, könnte der Liquiditätsdruck auf dem Immobilienmarkt in Hongkong nachlassen, der Entschuldungsprozess wird jedoch bis 2025 andauern.
abschließend
Der Verkauf der Baguio Residences zum „neuen Grenzpreis“ ist im Wesentlichen eine Neubewertung des Marktwerts nicht knapper Luxusimmobilien. Dieser Fall spiegelt nicht nur die finanziellen Schwierigkeiten einzelner Eigentümer wider, sondern zeigt auch, dass der Immobilienmarkt in Hongkong einer tiefgreifenden Strukturanpassung unterzogen wird: Die Gewichtung des Mehrwerts einer Immobilie (Landschaft, Dekoration und Gemeinschaftsqualität) hat bei den Käufern deutlich zugenommen, und das bisherige Preismodell, das auf dem Glanz der Lage beruhte, steht vor Herausforderungen. Investoren müssen die Definition von „Luxusimmobilien“ überdenken. In einem Zyklus der Liquiditätsverknappung können nur wirklich knappe Vermögenswerte dem Preisverfall widerstehen.
Einführung
Baguio Villa ist ein Strand im südlichen Bezirk von Hongkong.PokfulamEine private Wohnsiedlung inHong Kong IslandSüdwestenStahldrahtbuchtDie Victoria Road verläuft mitten durch den Berg.Entwicklung der Neuen WeltCo., Ltd., entworfen von Herrn Pan Zhaotang, und verwaltet von International Property Management Co., Ltd., die das Unternehmen von 1975 bis 1979 bewohnte. Als das Anwesen eröffnet wurde, wurde es mit „ruhiger Umgebung, weit weg vom Trubel, unschlagbarer Meerblick, quadratischer Grundriss, bequemer Transport“ beworben, was ein traditionelles Hongkong istLuxusimmobilienEine der Wohnsiedlungen.
Baguio Villa verfügt insgesamt über 21 Wohngebäude, 33 Blöcke und 1.535 Wohneinheiten. Die Wohnfläche reicht von 94 bis 245 Quadratmetern und alle bieten große Einheiten mit 2 bis 4 Schlafzimmern. Das gesamte Anwesen wird durch die Victoria Road in Upper und Lower Baguio unterteilt. Die Blöcke 19–26 in Upper Baguio und die Blöcke 16–18 in Lower Baguio sind nach demselben Gebäude nummeriert, während andere Blöcke nach derselben Wohneinheit nummeriert sind (beispielsweise sind die Blöcke 41 und 42 tatsächlich dasselbe Gebäude).
