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Verlust von 5,6 Millionen Transaktionen verursachte Marktschock
Saigon ist bekannt als der "Sternenpalast"AolongEin weiterer schockierender Verlust ereignete sich, als die Drei-Zimmer-Wohnung in Zimmer D im oberen Stockwerk von Block 21 für 13 Millionen HK$ den Besitzer wechselte, ein starker Rückgang vom ursprünglichen Kaufpreis von 18,602 Millionen HK$ im Jahr 2017 auf 301 TP3T HK$, mit einem Buchwertverlust von 5,6 Millionen HK$. Es ist erwähnenswert, dass der Transaktionspreis von 14.396 HK-Dollar pro Quadratfuß immer noch innerhalb des „Marktpreisniveaus“ liegt, was widerspiegelt, dass die Gesamtbewertung des Projekts im Vergleich zu seiner Spitzenzeit erheblich gesunken ist.
Liao Zhenxiong von Century 21 Qifeng wies darauf hin, dass der ursprüngliche Eigentümer die Immobilie während des 8-Jahreszeitraums übernahm, der mit einer großen Veränderung auf dem Immobilienmarkt zusammenfiel: Der Hongkonger Hauspreisindex (CCL) stieg 2018 auf einen historischen Höchststand von 188,64 und erlebte dann einen dreifachen Schlag aus sozialen Bewegungen, der Epidemie und dem Zinserhöhungszyklus. Der aktuelle Index (Stand Mai 2024) ist auf 163,87 zurückgefallen, ein kumulativer Rückgang von 13,21 TP3T. „Der Preisrückgang von Mount Pavillion, einem der bedeutendsten Luxusimmobilien in den New Territories East, ist mehr als doppelt so hoch wie der des Gesamtmarktes. Dies zeigt, dass der Mythos, dass hochpreisige Immobilien resistent gegen Preisrückgänge sind, widerlegt wurde.“
Der Auszahlungscode hinter dem Promi-Retreat
[Dekonstruktion der Eigentümerliste]
- Kwan Chi-bin: Er gab 2017 16,94 Millionen HK$ aus, um Zimmer E im oberen Stockwerk von Block 11 zu kaufen, und vermietete es letztes Jahr für 40.000 HK$ pro Monat, wobei er nur 281.000 HK$ als Mieteinnahmen erzielte.
- Vincent Wong: Er gab 2018 33,066 Millionen HK$ aus, um eine 1.837 Quadratmeter große „King of the Block“-Einheit zu kaufen. Der aktuelle Marktwert könnte unter die 30-Millionen-HK$-Marke fallen
– Yuan Weihao und seine Frau: Im Jahr 2020 kauften sie eine Maisonette-Einheit zum Rekordpreis von 65,683 Millionen Yuan plus einen 4 Millionen teuren Parkplatz, und der Buchverlust könnte 10 Millionen Yuan übersteigen
- Dear Jane-Sänger Tim: Er kaufte 2018 eine Wohnung mit Parkplatz und verkaufte sie 2023 mit einem Verlust von 4,07 Millionen, was zum ersten öffentlichen Fall von „Verlustreduzierung“ wurde
Es ist interessant festzustellen, dass diese Künstler ihre Immobilien während des Höhepunktes des Immobilienmarktes zwischen 2017 und 2020 kauften und sich im Allgemeinen dafür entschieden, „All-in“ zu gehen (wie Benjamin Yuen und seine Frau, die fast 70 Millionen investierten). Angesichts des Hochzinsumfelds des US-Bundeszinssatzes von 5,251 TP3T sind ihre monatlichen Zahlungen nun auf fast 601 TP3T gestiegen, und der Druck, auszuzahlen, hat dramatisch zugenommen.
Drei große strukturelle Probleme führen zur „Luxusimmobilienfalle“
1. Überangebotskrise: In den letzten Jahren wurden über 10.000 neue Einheiten nach Tseung Kwan O South und LOHAS geliefert, was die Quelle der Käufer von Luxusimmobilien in Sai Kung direkt umleitet.
2. Der Mietmarkt ist eingefroren: Aolang verfügt derzeit über 25 Mietobjekte, wobei Drei-Zimmer-Wohnungen bei 32.000 Yuan beginnen und die Leerstandsquote bei über 15% liegt
3. Doppelt wirkender Steuereffekt: Die BSD+SSD-Politik treibt die Haltekosten der Investoren in die Höhe und sie müssen beim Weiterverkauf der Immobilie nach 6 Jahren immer noch 15% Stempelsteuer zahlen
Experten warnen: Es steht eine zweite Verkaufswelle bevor
Wang Zhaoqi, Forschungsleiter bei Knight Frank, erklärte unverblümt: „Der Markt für Luxusimmobilien befindet sich in einer ‚Entschuldung‘, wobei Transaktionen im Wert von über 100 Millionen HK-Dollar im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 471 TP3T eingebrochen sind. ‚Neue Luxusimmobilien‘ wie Mount Pleasant verfügen nicht über traditionelle Standortvorteile und sind während des wirtschaftlichen Abschwungs als Erstes betroffen.“ Er sagte voraus, dass, wenn der CCL-Index unter die Marke von 160 fällt, mehr prominente Eigentümer sich dazu entschließen werden, „sich die Arme abzuschneiden“.
Es gibt Gerüchte auf dem Markt, dass ein bedeutender Filmstar heimlich eine Maisonette-Einheit in Tower 1 verkauft, wobei der Angebotspreis mehr als 251 TP3T unter dem Kaufpreis liegt. Wenn die Transaktion erfolgreich ist, könnte sie einen Rekord für den größten Verlust in der Gegend darstellen. Diese Welle des Blutvergießens im Bereich der Top-Luxusimmobilien hat auf dem Immobilienmarkt bereits Alarm ausgelöst.
Weiterführende Literatur:
