Inhaltsverzeichnis
Suche nach Immobilien auf der Website
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- Filtern Sie nach Bedarf (Budget, Gegend, Baujahr, Wohnungstyp usw.)
- Verkäufer kontaktieren
Immobilienmakler sucht Immobilien
- Wählen Sie einen lizenzierten Immobilienmakler (erhältlich beiOffizielle Website der ImmobilienmaklerbehördeÜberprüfung der Lizenz)
- Unterzeichnen Sie den Maklervertrag, um die Provisionshöhe zu klären (in der Regel zahlt der Käufer 1%)
Wichtige Prüfungen bei der Bauabnahme vor Ort
- Überprüfen Sie, ob der Gerätestatus mit der Anzeige übereinstimmt
- Wichtige Inspektionen:
▪ Strukturelle Risse und Wassereintritt
▪ Betrieb von Wasser- und Elektrizitätsanlagen (Probeschaltung kann beantragt werden)
▪ Fensterabdichtung und Schallschutz - Überprüfen Sie die Bauurkunde (z. B. Einschränkungen bei der Tierhaltung, Änderungsbeschränkungen)
Unterzeichnung eines vorläufigen Kaufvertrages (Vorvertrag)
- Zahlen Sie eine „vorübergehende Kaution“ (normalerweise 3-5% des Immobilienpreises)
- Im Vertrag muss Folgendes angegeben werden:
▪ Transaktionspreis und Zahlungsmethode
▪ Widerrufsfrist (in der Regel 5 Werktage)
▪ Vertragsstrafenklausel (normalerweise Verfall der Kaution)
Beauftragen Sie einen Anwalt mit der Abwicklung des Gerichtsverfahrens
- Wählen Sie eine von der Bank zugelassene Anwaltskanzlei (eine Liste können Sie bei der Hypothekenbank anfordern)
- Hauptaufgaben von Rechtsanwälten:
▪ Überprüfen Sie den Titel (überprüfen Sie das Register, um sicherzustellen, dass der Titel keine Mängel aufweist)
▪ Erstellung des formellen Kaufvertrages
▪ Bearbeitung von Hypothekendokumenten und Steuern (z. B. Stempelsteuer)
Unterzeichnung eines formellen Kaufvertrages (formeller Vertrag)
- Der Käufer zahlt dann die "zusätzliche Anzahlung" (die Gesamtanzahlung beträgt ca. 10%)
- Bestätigen Sie das Transaktionsdatum (normalerweise innerhalb von 30-60 Tagen nach Vertragsunterzeichnung)
- Beantragen Sie gleichzeitig eine Hypothek (Einkommensnachweis, Schufa-Auskunft etc.)
Vorgehensweise am Schlusstermin (Übergabe)
- Der Käufer zahlt den Restbetrag (wird über eine Anwaltskanzlei abgewickelt)
- Der Eigentümer muss Folgendes einreichen:
▪ Nachweis über bezahlte Verwaltungsgebühren/-sätze
▪ Bestätigung der Namensübertragung von Wasser, Strom und Gas
▪ Wohnungsschlüssel und alle Zugangskarten
Praktische Richtlinien zur Zahlung von Immobiliengebühren
- Auflistung der vom Eigentümer zu begleichenden Kosten Art der Kosten Abwicklung Wasser-, Strom- und Gaskosten Nachweis der Endabrechnung erbringen und Kautionsrückerstattung beim Versorger beantragen (üblicherweise auf den neuen Eigentümer überschrieben). Zum Übergabetermin wird die Verwaltungsgebühr beglichen und eine „Rückstandsfreiheitsbescheinigung“ der Verwaltungsstelle eingeholt. Die ausstehenden Gebühren/staatlichen Mieten können auf der Website der Regierung überprüft werden und müssen anteilig mit dem Käufer geteilt werden (das Abrechnungsdatum ist die Grundlage für die Abrechnung). Grundsteuer: Wurde die Immobilie vermietet, müssen Sie die Steuer entrichten und entsprechende Belege vorlegen.
- Wichtige Punkte zur Einzahlungsabwicklung
- Kautionen für Versorgungsunternehmen: Werden normalerweise vom Eigentümer zurückgenommen. Wenn der Käufer jedoch der Übernahme des bestehenden Kontos zustimmt, kann der Name direkt übertragen und die Aufteilung der Kaution ausgehandelt werden.
- Renovierungskaution: Bei baulichen Veränderungen an der Immobilie ist unbedingt darauf zu achten, dass die Renovierungskaution von der Hausverwaltung genehmigt und zurückgezahlt wird, um eine spätere Haftung des Käufers zu vermeiden.
Erstellung von Lieferdokumenten
- Fordern Sie von der Geschäftsstelle eine „Gebührenabrechnungsbestätigung“ mit Angabe des Zahlungstermins und des Betrags an.
- Bewahren Sie alle Zahlungsbelege mindestens 6 Monate lang auf, für den Fall, dass der Käufer oder die Bank diese prüft.
- Reduzieren Sie rechtliche Risiken, indem Sie im Kaufvertrag durch einen Anwalt klar festlegen lassen, dass „die ausstehenden Kosten vom Eigentümer zu tragen sind“.
Wichtige Punkte zur Risikoprävention und -kontrolle
| Links | Häufige Risiken | Gegenmaßnahmen |
|---|---|---|
| Titelüberprüfung | Der Eigentümer verheimlicht die Belastungen der Immobilie (z. B. zweite Hypotheken, Nagelurkunden) | Der Anwalt überprüfte das Grundbuch, um zu bestätigen, dass die Eigentumsrechte „sauber“ waren. |
| Hypothekenantrag | Unzureichende Bankenbewertung | Reservieren Sie 10-15% an liquiden Mitteln, um die Differenz auszugleichen |
| Zustand der Immobilie | Versteckte Schäden, die erst nach der Lieferung entdeckt werden | Beauftragen Sie vor Vertragsabschluss einen Bauinspektor mit der Erstellung eines Gutachtens und behalten Sie sich das Recht vor, Ansprüche geltend zu machen |
Häufig gestellte Fragen
Wer hat die Verhandlungsmacht?
Preisverhandlungen durch Immobilienmakler (professionelles Verhandlungsgeschick + Marktdatenunterstützung)
Eigentümer sollten vermeiden, dass Emotionen ihre Entscheidungen beeinflussen
Folgen fehlender Eigentumsdokumente
Der Käufer hat das Recht, vom Kauf zurückzutreten und die doppelte Anzahlung zu verlangen (vorübergehender Vertragsschutz).
Schwere Mängel können auslösen„Kick-Vertrag“(Zur Beurteilung der Rechtsgrundlage ist ein Rechtsanwalt erforderlich)
Verspätetes Transaktionsdatum
Überfällig ≤ 14 Tage: tägliche Zinsstrafe (normalerweise 0,011 TP3T/Tag des Transaktionspreises)
Überfällig > 14 Tage: Kann die Transaktion stornieren und eine Entschädigung verlangen
So wählen Sie einen Anwalt aus
Überprüfen Sie die Liste der Bank: Fragen Sie direkt bei der Bank, die die Hypothek vergibt, nach der aktuellen Liste der zugelassenen Anwälte und lassen Sie sich bestätigen, ob die Anwaltskanzlei die Provision akzeptiert.
Überprüfen Sie Ihre beruflichen Qualifikationen: Prüfen Sie den Berufsstatus und die bisherigen Leistungen des Anwalts auf der Website der Anwaltskammer.
Vergleichen Sie die Honorare: Die Honorare verschiedener Anwaltskanzleien können stark variieren. Es empfiehlt sich, vorab ein Angebot anzufordern und sich den darin enthaltenen Leistungsumfang (wie etwa Registerrecherche, Vertragsgestaltung etc.) bestätigen zu lassen.
Worauf Sie bei der Beauftragung eines zuverlässigen Anwalts achten sollten
Die Bedeutung der Anwaltsliste der Bank
Aus Risikokontrollgründen akzeptieren Banken mit der Bearbeitung von Hypothekendokumenten nur von ihnen zugelassene Anwaltskanzleien, um sicherzustellen, dass die Eigentumsverhältnisse klar sind und die Transaktionen konform sind.
Ist die Anwaltsliste der Bank verpflichtend?
Wenn Sie eine Hypothek beantragen, müssen Sie eine von der Bank zugelassene Anwaltskanzlei wählen; Bei Bargeldtransaktionen können Sie zwar einen eigenen Anwalt beauftragen, dennoch empfiehlt es sich, seriösen Anwälten den Vorzug zu geben.
Häufige Risiken bei der Wahl eines Anwalts
Vermeiden Sie es, selbst Anwälte zu beauftragen, die nicht von der Bank zugelassen sind, da dies sonst den Fortschritt der Hypothekengenehmigung beeinträchtigen kann.
Wird eine Anwaltskanzlei plötzlich aus dem Register der Bank gelöscht, ist ein sofortiger Ersatz des Anwalts erforderlich, um Verzögerungen bei der Transaktion zu vermeiden.
Wenn der Eigentümer unbezahlte Gebühren verschweigt, wie kann der Käufer diese zurückfordern?
Der Käufer kann den Verkäufer anwaltlich belangen, die Beweisführung ist jedoch zeitaufwändig. Es empfiehlt sich, vor der Transaktion den Verkäufer um die Vorlage der aktuellsten Originalrechnung zu bitten.
Erweiterte Erinnerung
Bei Luxusimmobilien oder Objekten mit komplexen Eigentumsrechten (wie Dorfhäusern und Mietshäusern) empfiehlt es sich, einen Gutachter zu beauftragen, der prüft, ob versteckte Kosten (wie etwa Gebühren für die Instandhaltung von Dienstbarkeiten) anfallen.
Anregung
Es wird empfohlen, dass Käufer mindestens 5% des Immobilienpreises für unerwartete Ausgaben (wie etwa Notfallreparaturen, Anwaltskosten) zurücklegen und in jeder Phase schriftliche Aufzeichnungen führen. Im Zweifelsfall sollten Sie umgehend einen Fachmann, beispielsweise einen Rechtsanwalt oder Gutachter, zu Rate ziehen.
Erweiterte Notizen
Steuerplanung: Käufer ohne ständigen Wohnsitz müssen eine Käuferstempelsteuer (BSD) von 15% zahlen und können erwägen, zunächst zu mieten und dann zu kaufen, um den Immobilienkauf hinauszuzögern
Hypothekenfallen: Achten Sie auf die Strafzinsfrist der Bank (normalerweise 2-3 Jahre) und zahlen Sie zusätzliche Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung
Mietvertrag: Wenn Sie eine Einheit mit Mietvertrag kaufen, müssen Sie das Auszugsdatum des Mieters bestätigen und im Vertrag angeben.
