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Schulden wachsen und platzen schließlich
Laut den Dokumenten des Obersten Gerichtshofs wurde für drei Unternehmen von Deng Yaobang (Sohn von Deng Chengbo), nämlich Zhengpin Commercial, Zhengpin Marketing und Zhengsheng, bereits im April dieses Jahres die Zwangsliquidation angeordnet. Der Liquidationsbeschluss für diese drei Unternehmen war wie das Umstoßen des ersten Dominosteins und veranlasste die ICBC (Asia) dazu, ein Schuldenschutzverfahren einzuleiten.
Zu beachten ist dabei, dass die Hypothekenstruktur der übernommenen Immobilien äußerst komplex ist. Baisuitang Co., Ltd., dem das Yuepin Resort Hotel gehört, erhielt im Januar 2021 eine Zweithypothekenfinanzierung von ICBC (Asia), während Huayu Investment, zu dem Seaside Plaza gehört, sogar eine Überlagerungshypothek aus Zweit- und Dritthypothek einschloss. Der leitende Anwalt für Schuldensanierung, Liang Yunxin, wies darauf hin: „Diese mehrschichtige Hypothekenstruktur kann in Zeiten lockerer Geldpolitik noch funktionieren, aber wenn sich die Marktbedingungen umkehren, kann sie sehr leicht eine Reihe von Zahlungsausfällen auslösen.“
Die „Todesspirale“ des Seaside Plaza hat in neun Jahren fast 40 % an Wert verloren
Die Tsuen Wan Promenade, vom Markt als „Geisterstadt“ bezeichnet, war Zeuge des Aufstiegs und Niedergangs des Einzelhandelsimmobilienmarkts in Hongkong. Unsere Zeitung überprüfte die Grundbuchunterlagen und fand heraus, dass dieses Einkaufszentrum in der Sha Tsui Road 368 im letzten Jahrzehnt dreimal den Eigentümer gewechselt hat:
2012: New World Development wurde für 500 Millionen HK$ an die Wang On Group verkauft
2015: Hong An für 820 Millionen Yuan an die Familie Deng Chengbo verkauft
2024: Aktuelle Bewertung sinkt auf 900 Millionen Yuan
Schockierend ist, dass die Familie Deng, obwohl sie nach der Machtübernahme viele Male versuchte, sich zu verwandeln, den Fluch des „toten Feldes“ immer noch nicht loswerden konnte. Der Plan, es 2017 in ein medizinisches Zentrum umzuwandeln, wurde abgebrochen und der 2018 eröffnete Wildpark mit Zombie-Thema hielt nur ein halbes Jahr. Der aktuelle Leerstand des Einkaufszentrums liegt bei über 90 %. Das gesamte Einkaufszentrum muss tagsüber weiterhin beleuchtet sein, wobei sich die monatlichen Betriebskosten auf bis zu 800.000 HK-Dollar belaufen.
Aus dem jüngsten Bewertungsbericht von CBRE geht hervor, dass der Quadratmeterpreis der Immobilie derzeit nur 2.884 HK-Dollar beträgt, was einer Wertminderung von 371.000 HK-Dollar gegenüber dem Kaufpreis von 2015 entspricht. Werden die Zinsen und Renovierungskosten während der Haltedauer miteinbezogen, kann der tatsächliche Verlust 500 Millionen HK-Dollar übersteigen. Stephen Sze-ming, Forschungsleiter bei Savills, sagte: „Die Lage von Harbour Square spiegelt die strukturellen Probleme zweitklassiger Einkaufszentren wider. Durch den Einfluss des E-Commerce und veränderte Konsumgewohnheiten könnten solche Immobilien zu ‚dauerhaften negativen Vermögenswerten‘ werden.“
Der Traum von der Wiederbelebung des Hotels COZI wurde durch die Epidemie zum Scheitern verurteilt
Das Schicksal einer anderen übernommenen Immobilie, des Tuen Mun COZi Resort Hotels, war ebenso holprig. Im Jahr 2013 kaufte die Familie Deng das Anwesen, das ursprünglich ein Industriegebäude war, für 500 Millionen HK-Dollar und investierte 300 Millionen HK-Dollar in die Revitalisierung und Renovierung. 2019 wurde es als Vier-Sterne-Hotel eröffnet. Unerwarteterweise blieb die Auslastung im Jahr 2022 aufgrund der doppelten Belastung durch soziale Bewegungen und die Epidemie lange Zeit unter 30 %.
Quellen aus der Hotelbranche gaben bekannt, dass das Management versucht hatte, das Hotel in ein Quarantänehotel umzuwandeln, aufgrund der abgelegenen geografischen Lage von Tuen Mun jedoch keinen Regierungsauftrag erhalten konnte. Der Angebotspreis für das Projekt, das 2023 zum Verkauf angeboten werden soll, beträgt 1,48 Milliarden Yuan, was 851 TP3T mehr ist als die Gesamtinvestition von 800 Millionen Yuan und vom Markt als „Fantasiepreis“ belächelt wird. Chan Yiu-cheung, Geschäftsführer der Hotelabteilung von JLL, sagte: „In der Region Tuen Mun gibt es zu wenige Geschäftsreisende. Resort-Hotels sind auf Grenzgänger angewiesen und können angesichts der langsamen Zollabfertigung zwischen dem Festland und Hongkong nicht überleben.“
Gläubiger nach Insolvenzverfahren im Dilemma
Als Insolvenzverwalter steht PricewaterhouseCoopers nun vor einer schwierigen Entscheidung. Am Beispiel des Harbour Plaza: Wenn das Gebäude zum aktuellen Preis von 900 Millionen HK-Dollar verkauft wird, könnte die Familie Tang nach Abzug der zweiten und dritten Hypothekenschulden sowie der Anwaltskosten alles verlieren. Noch problematischer ist, dass es einen erheblichen Rückstand an ähnlichen Immobilien auf dem Markt gibt. Laut Angaben der Rating- und Bewertungsbehörde wird die Leerstandsquote bei Einzelhandelsimmobilien in Hongkong im Jahr 2023 12,81 TP3T erreichen – ein 20-Jahres-Hoch.
ICBC (Asia) hat nun zwei Möglichkeiten: Entweder man verkauft zu einem niedrigen Preis, um so schnell wie möglich aussteigen zu können, wird dabei aber enorme Verluste hinnehmen müssen; oder man investiert Geld in die Renovierung der Immobilie, könnte dabei aber in eine Art „Fass ohne Boden“ geraten. Zhou Zhiwei, Partner bei Deloitte und mit dem Insolvenzverfahren vertraut, sagte: „Normalerweise dauert es 18 bis 24 Monate, um solche notleidenden Vermögenswerte zu veräußern. Während dieser Zeit können die Haltekosten den verbleibenden Wert auffressen.“
Das Ende des Deng-Familienimperiums: Immobilien außerhalb des Kerngebiets in Schwierigkeiten
Die Welle der Vermögensverkäufe der Familie Deng Chengbo in den letzten Jahren ist eigentlich ein Mikrokosmos der Transformation des Hongkonger Immobilienmarktes. Statistiken zeigen, dass die Familie seit 2020 mehr als 60 Immobilien verkauft und dabei etwa 15 Milliarden Yuan eingenommen hat, wobei die meisten Transaktionspreise 301–501 TP3T unter dem Buchwert liegen. Allerdings kann die schnelle Entschuldung immer noch nicht mit dem Tempo der Marktabwertung Schritt halten. Bis Ende 2023 ist die durchschnittliche Bewertung der nicht zum Kerngeschäft gehörenden Gewerbeimmobilien von ihrem Höchststand um 451 TP3T gefallen.
Der Ökonom Guan Zhaozhao wies darauf hin: „Der Fall Deng hat zwei große Fehleinschätzungen der Immobilienentwickler in Hongkong offengelegt: Sie überschätzen das Transformationspotenzial in den Randgebieten und unterschätzen die Nachhaltigkeit des steigenden Zinszyklus. Wenn die Finanzierungskosten der 3%-Ära die Vermögensrendite der 5%-Ära erreichen, ist es nur eine Frage der Zeit, bis die Kapitalkette reißt.“
Das strukturelle Dilemma ist schwer zu lösen. Wo liegt die Zukunft des Gewerbeimmobilienmarktes in Hongkong?
Dieser Übernahmevorfall hat in der Branche tiefe Überlegungen zum Gewerbeimmobilienmarkt Hongkongs ausgelöst. Mit der zunehmenden Verbreitung der Telearbeit und veränderten Konsumgewohnheiten hat sich die Nachfragestruktur traditioneller Einkaufszentren grundlegend verändert. Daten der Centaline Property Research Department zeigen, dass die Besucherzahlen in Einkaufszentren in Hongkong im Jahr 2023 im Vergleich zu 2018 um 281 TP3T zurückgehen werden, der Mietwiderstand von Erlebniskonsumräumen jedoch dreimal stärker ist als der des traditionellen Einzelhandels.
Professor Chan Hon Wan vom Institut für Bautechnologie an der City University of Hong Kong schlug vor: „Zweitklassige Einkaufszentren müssen eine ‚räumliche Gentransformation‘ durchlaufen, etwa die Umwandlung in Datenzentren, Kühllager oder Bildungszentren. Die Regierung muss außerdem die Stadtplanungsvorschriften ändern, um alten Gewerbegebieten neue Funktionen zu verleihen.“
Die Finanzkrise der Familie Deng ist nicht nur eine Lehre über die übermäßige Verschuldung einzelner Unternehmen, sondern auch eine Fußnote zum Wandel der Immobilienwirtschaft Hongkongs. Wenn die goldene Regel „Lage, Lage, Lage“ auf die Welle der Digitalisierung trifft, wird die Frage, wie konkrete Räume mit neuem Wert ausgestattet werden können, zu einer Überlebensfrage, der sich die gesamte Branche stellen muss. Die Neonlichter der Harbourfront Plaza werden irgendwann wieder aufleuchten, doch sie sollten nicht nur die leeren Geschäfte beleuchten, sondern auch die neue Richtung für die Wiedergeburt der Hongkonger Immobilienbranche einschlagen.
