銀行估價不足原因

Inhaltsverzeichnis

Definition und Auswirkungen der Unterbewertung von Banken

Definition

Unterbewertung bedeutet, dass die Bank die Sicherheiten (wie Immobilien, Grundstücke usw.) niedriger einschätzt als den marktüblichen Transaktionspreis oder die Erwartungen des Eigentümers.

Beeinflussen

Dieses Phänomen kann zu einer Reduzierung des Darlehensbetrags führen, sodass der Käufer die Differenz in bar ausgleichen muss, oder es kann Auswirkungen auf den Immobilientransaktionsprozess haben.

Die Hauptgründe, warum Banken Immobilien unterbewerten

Steigende Zinsen und Refinanzierungsherausforderungen: Hohe Zinssätze erhöhen die Kreditkosten, drücken den Wert von Immobilien und veranlassen Banken zu konservativen Bewertungen.
Veränderungen der Marktstruktur: Büroleerstände und Rückgänge im Einzelhandel nach COVID wirken sich auf die Werte von Gewerbeimmobilien aus, insbesondere auf notleidende Vermögenswerte im Besitz von Banken.
Konservative Bewertungspraktiken der Banken: Um Risiken zu reduzieren, neigen Banken dazu, Immobilien zu unterbewerten, insbesondere unter regulatorischem Druck.
Druck aufgrund der Fälligkeit der Schulden: Zahlreiche CRE-Kredite laufen aus und müssen refinanziert werden, was zu einer Unterbewertung der Immobilienwerte führen kann.

1. Marktfaktoren

1. Hohe Marktvolatilität

Verändertes wirtschaftliches Umfeld: Wenn die Wirtschaft instabil ist (z. B. bei steigender Inflation, steigenden Zinsen und steigender Arbeitslosigkeit), neigen Banken zu einer konservativen Bewertung, um Risiken zu reduzieren. Während der Epidemie im Jahr 2020 beispielsweise fielen die Immobilienpreise in einigen Gebieten kurzfristig, und die Bewertungen der Banken könnten mittel- und langfristige Risiken widerspiegeln.
Regionales Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage: Wenn in einem bestimmten Gebiet ein Überangebot an Immobilien besteht, können Banken ihre Bewertungen senken, um zukünftige Preisrückgänge zu vermeiden, die zu einem unzureichenden Sicherheitenwert führen würden.

2. Verzögerungen bei den Transaktionsdaten

Bankbewertungen basieren häufig auf aktuellen Transaktionsaufzeichnungen. Wenn der Markt kurzfristig schnell steigt (wie etwa bei der Entwicklung eines beliebten neuen Viertels), aber nicht durch die neuesten Transaktionsdaten gestützt wird, spiegelt die Bewertung möglicherweise nicht sofort den Marktpreis wider.
Beispiel: Die Immobilienpreise rund um aufstrebende Technologieparks sind aufgrund des Zuzugs von Unternehmen sprunghaft angestiegen, das Bankensystem hat den Referenzpreis für das Gebiet jedoch noch nicht aktualisiert.

3. Regionale Entwicklungsunterschiede

Banken haben für verschiedene Regionen unterschiedliche Standards zur Risikobewertung. In abgelegenen Gebieten oder alten Gemeinden werden aufgrund der geringen Liquidität und des begrenzten Wertsteigerungspotenzials in der Regel konservative Bewertungen vorgenommen.
Fall: Der Bewertungsunterschied zwischen den vorgelagerten Inseln Hongkongs und dem Stadtzentrum kann 20%–30% betragen.

2. Immobilienbedingungen

1. Physischer Zustand der Immobilie

Alters- und Strukturprobleme: Ältere Immobilien können aufgrund hoher Instandhaltungskosten und geringerer Haltbarkeit unterbewertet sein. Beispielsweise kann die Bankbewertung eines über 30 Jahre alten Mietshauses niedriger ausfallen als die eines Neubaus in der gleichen Gegend.
Dekoration und Ausstattung: Wenn die Innenausstattung der Immobilie baufällig ist oder grundlegende Einrichtungen (wie Aufzüge und Parkplätze) fehlen, kann die Bewertung niedriger ausfallen als die Markterwartungen.

2. Eigentumsrechte und Rechtsfragen

Unklare Eigentumsrechte: Bei gemeinschaftlichen Eigentumsrechten, Erbstreitigkeiten oder offenen Gerichtsverfahren können Banken die Kreditvergabe direkt verweigern oder den Wert des Kredits deutlich reduzieren.
Illegale GebäudeHinweis: Wenn der Zusatzbau (z. B. ein Dachaufsatz) nicht von der Regierung genehmigt wurde, kann es sein, dass die Bank ihn nicht in die Bewertung einbezieht.

3. Spezialimmobilien

Gewerbegrundstücke, Industrieanlagen oder gemischt genutzte Immobilien werden von Banken aufgrund ihrer geringen Liquidität in der Regel günstiger bewertet als Wohnimmobilien. Beispielsweise ist der gewerbliche Wohnungsbau in Taiwan häufig mit dem Problem der Unterbewertung konfrontiert.

銀行政策與風險管理 — Bankpolitik und Risikomanagement

III. Bankpolitik und Risikomanagement

1. Risikoaversionstendenz

Banken müssen sicherstellen, dass der Wert der Sicherheiten ausreicht, um das Risiko eines Kreditausfalls abzudecken. Daher wenden sie im Allgemeinen das Prinzip der „konservativen Bewertung“ an. Beispielsweise kann es sein, dass die Bank eine Immobilie mit einem Marktwert von 10 Millionen nur auf 8 Millionen schätzt, sodass ein Puffer von 20% verbleibt.

2. Einschränkungen des internen Ratingmodells

Banken verlassen sich häufig auf automatische Bewertungssysteme (AVMs) oder feste Formeln (wie etwa das Vergleichsverfahren und das Ertragswertverfahren), die die besonderen Vorteile einzelner Immobilien (wie etwa Aussicht und Schulbezirke) möglicherweise außer Acht lassen.
Fallbeispiel: Käufer sind bereit, einen hohen Aufpreis für eine Immobilie in einem renommierten Schulbezirk im Bezirk Da‘an in Taipeh zu zahlen, die Bewertung der Bank basiert jedoch möglicherweise nur auf der Grundlage einer durchschnittlichen Wohnimmobilie.

3. Kreditbetragslimit

Staatliche Regulierungsauflagen, wie etwa die Beleihungsgrenzen der Zentralbank für bestimmte Regionen, könnten die Banken dazu zwingen, ihre Bewertungen proaktiv zu senken, um den Anforderungen zu entsprechen. Beispielsweise liegt die Kreditobergrenze für Hochrisikogebiete bei 60% und Banken können die Immobilienpreise unterschätzen, um die Kreditbeträge zu kontrollieren.

4. Menschliche Faktoren

1. Subjektives Urteil des Gutachters

Trotz des Standardverfahrens können die Erfahrungen und Präferenzen des Gutachters die Ergebnisse beeinflussen. So fehlen etwa einheitliche Standards zur Berechnung der Abschreibungssätze für Altbauten.

2. Vermieter sind bei der Preisgestaltung übermäßig aggressiv

Um Käufer anzulocken, erhöhen Verkäufer oder Immobilienmakler den Listenpreis möglicherweise absichtlich, wodurch der Marktpreis „künstlich hoch“ wird und die Lücke zur Bewertung der Bank vergrößert wird.

3. Informationsasymmetrie

Fehlende Informationen der Banken über die Immobilie (wie etwa versteckte Mängel und zukünftige Bebauungspläne) können zu einer Unterbewertung führen. Beispielsweise war dem Eigentümer das MRT-Erweiterungsprojekt bekannt, die Bank berücksichtigte es jedoch nicht bei der Bewertung.

V. Externe Richtlinien und Vorschriften

1. Staatliche Regulierungsmaßnahmen

Eine wohnungsfeindliche Politik (wie etwa eine Grundsteuer oder Kreditkontrollen) kann zu niedrigeren Bewertungen der Banken führen. So erhebt Hongkong beispielsweise für Personen ohne ständigen Wohnsitz eine Stempelsteuer von 30%, die indirekt die Bewertung von Immobilien durch Banken durch ausländische Käufer mindert.

2. Umwelt- und Sozialrisiken

Gebiete, die anfällig für Naturkatastrophen sind (wie etwa Erdbebengebiete und tiefliegende Gebiete, die anfällig für Überschwemmungen sind), können von Banken als Hochrisikogebiete eingestuft werden und 10%-15% können bei der Bewertung direkt abgezogen werden.
Auswirkungen gesellschaftlicher Ereignisse: Während der Bewegung gegen das Auslieferungsgesetz in Hongkong im Jahr 2019 verstärkten sich die Schwankungen der Immobilienpreise in einigen Gebieten und die Bewertungen der Banken wurden konservativer.

3. Internationale Wirtschaftslage

Wechselkursschwankungen und Beschränkungen des grenzüberschreitenden Kapitalverkehrs (wie etwa die Kapitalkontrollen in China) können die Nachfrage ausländischer Käufer beeinträchtigen und dazu führen, dass Banken die entsprechenden Immobilien niedriger bewerten.

6. Technische Fehler

1. Dateneingabefehler

Durch menschliche Eingabefehler hinsichtlich Fläche, Stockwerk oder Alter des Gebäudes kann es zu Abweichungen in der Bewertung des Systems kommen. Wird beispielsweise fälschlicherweise „tatsächliche Fläche 30 Pings“ als „25 Pings“ eingetragen, reduziert sich der Schätzpreis direkt.

2. Systemalgorithmusfehler

Automatisierte Bewertungsmodelle, die wichtige Variablen (wie etwa die Ausrichtung der Immobilie und die Qualität der Gemeinschaftsverwaltung) nicht berücksichtigen, können zu systematischen Unterschätzungen führen.

7. Sonderfälle und umfassende Faktoren

1. Vorverkaufs- und Vorverkaufsimmobilien

Häuser im Vorverkauf sind noch nicht fertiggestellt und Banken können ihren Wert nur auf Grundlage der aktuellen Bedingungen (wie etwa des Grundstückswerts) oder der finanziellen Lage des Bauträgers schätzen, der oft unter dem Vertragspreis des Käufers liegt.

2. Kulturgüter oder historische Gebäude

Obwohl der Markt für die Rekonstruktion denkmalgeschützter Stätten sehr klein ist, können die Instandhaltungskosten und Nutzungsbeschränkungen zu niedrigen Bankbewertungen führen.

3. Grenzüberschreitende Immobilien

Aufgrund mangelnder Informationstransparenz, Wechselkursrisiken und komplexer Steuersysteme für Immobilien im Ausland senken Banken ihre Bewertungen in der Regel erheblich oder verweigern die Kreditvergabe.

Strategien zum Umgang mit Unterbewertung

Vorbereitung: Der Käufer sollte Bewertungen mehrerer Banken vergleichen und vollständige Objektinformationen (wie Sanierungszertifikate und Bebauungspläne) vorlegen.
Verhandlungsraum: Kommunizieren Sie über den Immobilienmakler mit der Bank und streben Sie eine Neubewertung bzw. Stellung zusätzlicher Sicherheiten an.
Langfristige Perspektive: Wenn die Bewertung den überhitzten Markt nicht ausreichend widerspiegelt, müssen Käufer ihre finanziellen Risiken erneut prüfen.

Weiterführende Literatur:

Bankbewertung

Gründe für eine unzureichende Bankenbewertung