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Love Ocean Song ist zu einem „Verlustlager“ geworden
Sham Shui PoLiebesmeerliedFür diese relativ neue Immobilie gab es in diesem Monat bisher etwa 5 Transaktionen, die jedoch alle mit Verlust veräußert wurden. Nehmen Sie als Beispiel eine der Einheiten mit zwei Schlafzimmern. Es befindet sich im mittleren Stockwerk von Block 1, Raum A, und verfügt über eine Verkaufsfläche von 46 Quadratmetern. Es verfügt über zwei Schlafzimmer und ein Badezimmer und bietet einen Blick nach Südwesten auf die Stadt. Es wurde kürzlich für 6,7 Millionen HK$ verkauft, wobei der Preis pro Quadratfuß nur 13.508 HK$ betrug. Rückblickend kaufte der ursprüngliche Eigentümer das Anwesen im März 2020 für 9,039 Millionen Yuan und behielt es fünf Jahre lang. Jetzt hat er beim Weiterverkauf viel Geld verloren.2,339 MillionenYuan, eine Abwertung von bis zu 261TP3B. Dies ist nicht nur ein Verlust an Zahlen, sondern auch eine rücksichtslose Zerstörung des Investitionsvertrauens.
Schau nochmalGrundbuchinformationen, weitere 4 Transaktionen in diesem Monat waren ebenso enttäuschend. Dabei handelte es sich allesamt um 2-Zimmer-Wohnungen mit Transaktionspreisen zwischen 6,8 und 7,28 Millionen HK$ und Preisen pro Quadratfuß zwischen 13.498 und 14.918 HK$, aber keine dieser Wohnungen entging dem Schicksal, Geld zu verlieren. Unter ihnen ist Zimmer C im 19. Stock von Gebäude 5 der Raum mit dem größten Verlust. Der ursprüngliche Eigentümer kaufte es im November 2020 für 9,231 Millionen Yuan und verkaufte es kürzlich für 6,8 Millionen Yuan, mit einem Buchverlust von 2,431 Millionen Yuan und einer Abschreibung von 27%. Hinter dieser Zahlenreihe scheint sich eine grausame Wahrheit zu verbergen: Die Eigentümer von Ai Hai Song sind kollektiv in einem Albtraum der „Vermögensverdunstung“ gefangen. Liegt es daran, dass der Markt unbarmherzig ist, oder waren wir zu optimistisch, als wir zu einem hohen Preis in den Markt einstiegen? Dieser Sturm auf dem Immobilienmarkt hat offensichtlich einen Schatten auf Sham Shui Po geworfen, ein „Paradies für das einfache Volk“.
Vier Hauptursachen für Erosion
Hoher Einstieg und Preisanpassung
Der Eigentümer in diesem Fall kaufte die Einheit im März 2020 für 9,039 Millionen RMB. Damals befand man sich noch im Frühstadium der Epidemie. Die weltweite Politik der quantitativen Lockerung trieb die Vermögenspreise in die Höhe, und die Preise für Erstimmobilien waren allgemein hoch. Mit dem Beginn des Zinserhöhungszyklus ab 2022 (der Leitzins in Hongkong wird von 5% auf 6,5% steigen) und der schleppenden wirtschaftlichen Erholung sind die Preise auf dem Gebrauchtmarkt jedoch deutlich gefallen und Verluste sind unvermeidlich geworden.
Die „Realitätslücke“ bei Neubauimmobilien
Ai Hai Song ist seit weniger als vier Jahren in Betrieb, ein relativ neues Objekt und sollte theoretisch resistent gegenüber Preisrückgängen sein. Einige Käufer stellten jedoch nach dem Einzug fest, dass das tatsächliche Wohnerlebnis (wie z. B. eingeschränkte Sicht und Verkehrslärm) nicht ihren Erwartungen während der Verkaufsphase entsprach, was ihre Zuversicht beim Wiederverkauf beeinträchtigte. Gleichzeitig schwächt die Zunahme des Angebots an neuen Wohnungen dessen Einzigartigkeit und verschärft den Marktwettbewerb.
Steigende Holdingkosten
Halten Sie das Produkt 5 Jahre langZusätzliche Stempelsteuer(SSD)-Beschränkungen, doch während dieser Zeit stiegen die Hypothekenzinsen sprunghaft an und die Belastung durch die Hypothekenzahlungen nahm zu. Für Investoren ist es schwierig, die Kapitalkosten durch die Mieteinnahmen auszugleichen (geschätzt auf Basis der Einzeleinheit beträgt die monatliche Miete etwa 18.000 HK-Dollar und die Rendite nur 3,21 TP3T), was einige Eigentümer dazu veranlasst, ihre Verluste zu stoppen und auszuziehen.
Regionaler Angebotsdruck
In den letzten Jahren gab es in Sham Shui Po und West Kowloon (wie Victoria Harbour, The Harbour und The Coast) viele neue Wohnbauprojekte mit einem durchschnittlichen jährlichen Angebot von etwa 20.000 Einheiten, was zu einer Verwässerung der Marktnachfrage geführt hat. Als Gebrauchtimmobilie muss Aeihaisong mit niedrigen Preisen konkurrieren, um den Transaktionspreis weiter zu senken.
Die Aufklärung der 26%-Abschreibung
Transaktionsdetails
Zimmer A im mittleren Stockwerk von Block 1 des Ocean View verfügt über eine Verkaufsfläche von 46 Quadratmetern, zwei Schlafzimmer und ein Badezimmer, ist nach Südwesten ausgerichtet und bietet einen Blick auf die Stadt. Es wurde für 6,7 Millionen HK$ verkauft, mit einem Verkaufspreis pro Quadratfuß von 13.508 HK$. Der ursprüngliche Eigentümer kaufte die Immobilie im Jahr 2020 für 9,039 Millionen RMB und hielt sie fünf Jahre lang, was zu einem Buchverlust von 2,339 Millionen RMB und einer Abschreibung von 26% RMB führte.
Preisanalyse
Niedriger Preis pro QuadratmeterDer Quadratmeterpreis von 13.508 HK-Dollar ist niedriger als der Durchschnittspreis pro Quadratmeter in der Ocean Avenue in diesem Monat (14.654 US-Dollar) und viel niedriger als bei Neubauimmobilien im selben Bezirk (der Quadratmeterpreis für Neubauimmobilien in Cheung Sha Wan liegt bei etwa 18.000 bis 20.000 HK-Dollar), was darauf hindeutet, dass die Marktbewertung von Neubauimmobilien konservativer wird.
Mangelnde Wettbewerbsfähigkeit der Wohnformen: Die 46 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung ist auf dem aktuellen Markt ungünstig positioniert – kleine Wohnungen (Nanogebäude unter 91 Metern) werden von Investoren bevorzugt, große Wohnungen (drei Schlafzimmer) eignen sich eher für Familien, die in einer Eigentumswohnung leben, und mittelgroße Wohnungen verfügen über eine begrenzte Liquidität.
Änderungen bei den Entscheidungen des Eigentümers
Der Glaube, dass der Immobilienmarkt in Hongkong „nur steigen und niemals fallen“ könne, ist erschüttert. Anleger warten nicht länger auf eine Erholung und nehmen stattdessen Verluste in Kauf. Gelder fließen in den Aktienmarkt oder in Immobilien im Ausland, was die Verluste bei Transaktionen beschleunigt.
Der Traum vom Hauskauf ist geplatzt, und die blutige Lektion des Liebesliedes
Wer hat nicht schon einmal davon geträumt, eine Immobilie zu besitzen? Wer hat nicht schon einmal davon geträumt, eine Immobilie zu kaufen, um ihren Wert zu steigern und sich so den Weg zum Wohlstand zu ebnen? Die Realität von Sham Shui Pos „Ode an das Meer“ ist jedoch wie ein Becken mit Eiswasser, das jeden aufweckt, der noch träumt. Kauf von zwei Häusern für 6,7 Millionen, Verlust von 2,33 Millionen nach 5 Jahren. Dies ist nicht nur eine einfache „Marktanpassung“, sondern ein steiler Zusammenbruch des Wohlstands! Ganz zu schweigen vom Höchstverlust von 2,431 Millionen, der beinahe einem Luxusauto und den Ersparnissen einer Mittelklassefamilie über mehrere Jahre entsprochen hätte und in der Flut des Immobilienmarktes vollständig vernichtet wurde. Wagen Sie es immer noch zu behaupten, dass der Kauf einer Immobilie ein sicherer Gewinn ist? Wagen Sie es immer noch, dem Mythos zu glauben, dass „Ziegel immer im Wert steigen“?
Zukunftsaussichten
- Kurzfristiger Druck lässt sich nur schwer reduzieren
Die Erwartung einer Zinssenkung in den USA wurde auf die zweite Hälfte des Jahres 2025 verschoben. Die Kapitalkosten in Hongkong sind hoch. In Verbindung mit dem anhaltenden Angebot an neuen Projekten (in den Jahren 2025–2026 dürften 18.000 Einheiten fertiggestellt sein) werden die Preise für halbneue Projekte weiterhin unter Druck stehen und der Verlusttrend könnte sich fortsetzen. - Anlage- und Immobilienberatung
Vermeiden Sie die PrämienfalleHinweis: Überzieht die Preisgestaltung einer Neubauimmobilie das regionale Potenzial (z. B. positive Infrastruktureffekte sind bereits berücksichtigt), ist beim Kauf Vorsicht geboten.
Fokus auf den Cashflow: Einheiten mit Mietrenditen unter 3,5% weisen eine geringe Widerstandsfähigkeit gegenüber Preisrückgängen auf. Es empfiehlt sich, kleinen und mittelgroßen Einheiten mit hoher Mietnachfrage den Vorzug zu geben.
RichtlinienvariablenWenn die Regierung ihre „harten Maßnahmen“ auf dem Immobilienmarkt lockert (wie etwa die Reduzierung oder Befreiung von der doppelten Stempelsteuer), könnte dies zwar kurzfristig zu einem Anstieg der Transaktionen führen, allerdings könnte sich dadurch auch die Tendenz der Eigentümer erhöhen, ihre Immobilien zu verkaufen, was die Preisschwankungen verschärfen würde. - Käuferperspektive
- Chance：Defizitäre Immobilien bieten insbesondere für Eigennutzer eine Möglichkeit zum „Bagatellfischen“, doch muss auf die Qualität der Immobilien und den potenziellen Umleitungseffekt neuer Entwicklungen wie im nördlichen Stadtgebiet von West Kowloon geachtet werden.
- Risiko: Ein niedriger Preis pro Quadratmeter bedeutet nicht unbedingt einen guten Wert. Wenn eine Einheit aufgrund einer niedrigen Etage, einer schlechten Aussicht oder einer veralteten Einrichtung günstiger ist, muss sie sorgfältig geprüft werden.
Die neue Normalität des Immobilienmarktes in Anpassung
Der Niedergang von „Ode an das Meer“ spiegelt die strukturellen Veränderungen auf dem Immobilienmarkt in Hongkong wider: Steigende Zinsen, Überangebot und schwindendes Marktvertrauen gehen Hand in Hand und brechen die Trägheit der einseitigen Preisanstiege der Vergangenheit. Für Anleger ist es an der Zeit, ihre Denkweise auf Cashflow und langfristiges Halten umzustellen. Für Eigennutzer ist es ein guter Zeitpunkt, nach hochwertigen Einheiten zu suchen. Ob beim Kauf oder Verkauf, eine genaue Einschätzung der regionalen Werte und der Einheitsbedingungen sorgt für einen stetigen Erfolg trotz Schwankungen.
Einführung in Love Sea Song
LiebesmeerliedSeaside Sonata, gelegenHongkongKowloonSham Shui PoHaitan-StraßeNr. 201, 203 und 218, angrenzendPolizeiwache Sham Shui PoUndTung Chau Street Park,JaCheung KongUndStadterneuerungsbehördeEine private Wohnsiedlung, die im Rahmen einer genossenschaftlichen Entwicklung entstanden ist. Das Anwesen besteht aus 4 Gebäuden (Blöcke 1, 2, 3 und 5) mit 32 bis 40 Stockwerken und insgesamt 876 Wohneinheiten. Das Grundschulnetz befindet sich im Block 40 und das Sekundarschulnetz im Bezirk Sham Shui Po. Der Verkauf begann im Oktober 2019. Die Preisliste für die erste Charge von 180 Einheiten weist einen durchschnittlichen Rabattpreis von 18.688 HK-Dollar pro Quadratfuß aus. Die Belegung der Immobilie erfolgt stufenweise bis Juli 2021.
Weiterführende Literatur:
