Inhaltsverzeichnis
1. Konjunkturelles Umfeld und Zinsdruck
– Globale Zinserhöhungen: Hongkong führt ein System gekoppelter Wechselkurse ein und folgt den US-Zinserhöhungen, was zu höheren Hypothekenzinsen, erhöhten Kosten für den Eigenheimkauf und einer gedämpften Nachfrage führt. Seit 2022 hat die US-Notenbank die Zinssätze aggressiv angehoben, und auch der Leitzins (P-Satz) in Hongkong wurde entsprechend angehoben, was die Belastung durch Hypothekenzahlungen erhöht.
– Verlangsamtes Wirtschaftswachstum: Hongkongs Wirtschaft leidet unter der schwachen globalen Nachfrage und einer langsamen Erholung auf dem chinesischen Festland. Die BIP-Wachstumsprognose für 2023 wurde gesenkt, was das Vertrauen der Anleger beeinträchtigt.
2. Sinkende Immobilienpreise und rückläufige Transaktionen
– Die Immobilienpreise passen sich weiter an: Bis Ende 2023 werden die Preise für Wohnimmobilien in Hongkong von ihren Höchstständen im Jahr 2021 um etwa 151–201 TP3T gefallen sein, wobei die Rückgänge bei einigen Immobilien in Vororten sogar noch größer sein werden. Der Centa-City Leading Index (CCL) zeigt, dass der Markt in einen Abwärtszyklus eingetreten ist.
– Niedriges Transaktionsvolumen: Die Anzahl der Wohnimmobilientransaktionen erreichte 2023 einen Mehrjahrestiefststand. Bauträger reduzierten die Preise für Sonderaktionen, und es kam zu Verlustverkäufen (Verkäufe unter dem Kaufpreis) auf dem Sekundärmarkt, was auf mangelndes Marktvertrauen hindeutet.
3. Politische Regulierung und Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage
– Die staatlichen Regulierungen wurden nicht gelockert: Trotz des Marktrückgangs hält die Regierung von Hongkong weiterhin an „harten Maßnahmen“ fest (wie etwa zusätzlichen Stempelsteuern und Käuferstempelsteuern), um die Spekulation einzudämmen, dämpfen damit aber gleichzeitig die reale Nachfrage. Erst Ende 2023 wird es zu leichten Lockerungen einiger Steuersätze kommen.
– Erhöhtes Grundstücksangebot: Das potenzielle Angebot an Eigenheimen wird in den nächsten drei bis vier Jahren mit 107.000 Einheiten einen Rekordwert erreichen. Die Nachfrage wird jedoch durch die Abwanderung der Bevölkerung beeinträchtigt, und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird den Preisdruck auf Wohnimmobilien erhöhen.
4. Soziale und demografische Veränderungen
– Einwanderung und Abwanderung hochqualifizierter Fachkräfte: Die Bevölkerung Hongkongs ist in den letzten Jahren weiter abgewandert; im Jahr 2022 wird es einen Nettoabfluss von rund 113.000 Menschen geben. Der Verlust von einkommensstarken Gruppen und Fachkräften hat die Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien geschwächt.
– Alternde Bevölkerung: Die langfristige Nachfrage nach Wohnraum kann durch die demografische Struktur beeinflusst werden und die Fähigkeit der jüngeren Generation, Häuser zu kaufen, ist begrenzt.
5. Externes Umfeld und Geopolitik
– Spannungen zwischen China und den USA: Als internationales Finanzzentrum ist Hongkong von geopolitischen Schwankungen betroffen und ausländische Investoren sind in abwartender Stimmung.
– Konjunkturabschwung auf dem chinesischen Festland: Käufer vom Festland machen etwa 101–151 TP3T des neuen Eigenheimmarkts in Hongkong aus und die schleppende Erholung der Wirtschaft auf dem Festland hat die Bereitschaft zu grenzüberschreitenden Investitionen beeinträchtigt.
6. Gewerbeimmobilien unter Druck
– Hohe Büroleerstandsquote: Die Büroleerstandsquote in Central ist auf etwa 101 TP3T gestiegen, und einige Eigentümer haben die Mieten um mehr als 301 TP3T gesenkt. Wenn Unternehmen ihre Büroflächen reduzieren (z. B. in Gemeinschaftsbüros umziehen), verschärft sich der Wettbewerb.
– Langsame Erholung des Einzelhandels und des Tourismus: Trotz der Wiedereröffnung der Grenzen nach der Epidemie blieben die Einzelhandelsumsätze hinter den Erwartungen zurück und die Ladenmieten erholten sich kaum.
Marktausblick und mögliche Trendwende
– Kurzfristige Anpassungen gehen weiter: Die meisten Institutionen prognostizieren, dass die Immobilienpreise im Jahr 2024 um weitere 51–101 TP3T fallen könnten. Hohe Zinsen und ein erhöhtes Angebot werden den Markt weiterhin unter Druck setzen.
– Erwartungen hinsichtlich einer Lockerung der Politik: Wenn die Regierung die Stempelsteuer oder die Hypothekenquote weiter lockert, könnte dies zu einer Lockerung der starren Nachfrage führen.
– Langfristige strukturelle Probleme: Probleme wie Landknappheit und hohe Wohnkosten erfordern eine langfristige Planung (wie etwa die Entwicklung der nördlichen Metropolregion), kurzfristig sind jedoch kaum Ergebnisse zu sehen.
Bewältigungsstrategien für Investoren und Bürger
– Abwartende Haltung: Vermeiden Sie kurzfristige Investitionen mit hohem Fremdkapitalanteil und achten Sie auf Zinstrends und politische Veränderungen.
– Konzentration auf den Markt mit starrer Nachfrage: Kleine und mittelgroße Wohnimmobilien könnten durch eine Lockerung der Politik unterstützt werden und weisen eine starke Widerstandsfähigkeit gegenüber Preisrückgängen auf.
– Risiken streuen: Erwägen Sie den Kauf von Vermögenswerten im Ausland oder Investitionen außerhalb des Immobilienbereichs, um die Auswirkungen von Schwankungen in einem einzelnen Markt zu verringern.
Insgesamt befindet sich der Hongkonger Immobilienmarkt in einer konjunkturellen Anpassung. Die pessimistische Stimmung spiegelt kurzfristig zahlreiche negative Faktoren wider. Die langfristigen Aussichten hängen jedoch weiterhin von der wirtschaftlichen Erholung, politischen Anpassungen und globalen Kapitalflüssen ab. Die Marktteilnehmer müssen politische Trends und makroökonomische Indikatoren aufmerksam beobachten und flexibel auf Veränderungen reagieren.
Weiterführende Literatur:
- [Detaillierte Analyse] Tseung Kwan O's "Verlust- und Verkaufsflut" geht weiter, der Wert einer Zweizimmerwohnung im LOHAS Park ist in 7 Jahren um 28% gesunken, und der Eigentümer verlor 2,34 Millionen Yuan und verließ den Markt
- Negative Eigenkapitalschmerzen
- Der Immobilienmarkt in Hongkong steckt in einer Sackgasse
