Inhaltsverzeichnis
1. Hohe Zinsen dämpfen weiterhin die Nachfrage
– Auswirkungen der Zinserhöhung der Fed: Hongkong führt ein System gekoppelter Wechselkurse ein. Die Zinserhöhung der Fed führte zu einem Anstieg des Hong Kong Interbank Offered Rate (HIBOR), und die Hypothekenzinsen (z. B. H-Hypotheken) stiegen auf fast 51-61 TP3T, was den monatlichen Zahlungsdruck für Eigenheimkäufer deutlich erhöht.
– Schwindende Kaufkraft: Hohe Zinsen und hohe Immobilienpreise haben dazu geführt, dass die Wohnbelastungsquote der Anwohner (Hypothek als Prozentsatz des Einkommens) 70% übersteigt und damit die langfristige Toleranzgrenze überschreitet, was die Nachfrage nach Erstkäufen von Eigenheimen und Hausumbauten unterdrückt.
– Sinkende Kapitalrendite: Die Rendite aus Wohnungsmieten liegt im Allgemeinen unter 3%, was umgekehrt proportional zu den Finanzierungskosten ist und die Attraktivität langfristiger Investitionen schwächt.
2. Unzureichende Dynamik der wirtschaftlichen Erholung belastet das Marktvertrauen
- Externes Abhängigkeitsrisiko: Hongkongs Wirtschaft ist stark von Finanzen, Handel und Dienstleistungen abhängig. Die Verlangsamung des globalen Wirtschaftswachstums (insbesondere auf dem chinesischen Festland) wirkt sich direkt auf die lokale Beschäftigung und das Verbrauchervertrauen aus.
– Der Vermögenseffekt des Aktienmarktes schwächte sich ab: Der Hang Seng Index schwankte nach unten, das Vermögen der Einwohner schrumpfte und ihre Bereitschaft, in Immobilien zu investieren, nahm ab.
- Strukturelle Herausforderungen: Die Alterung der Bevölkerung und die Einwanderung (Nettoabwanderung von etwa 60.000 Menschen im Jahr 2022) haben zu einer schrumpfenden Bevölkerungsbasis mit starrer Nachfrage geführt, während Talenteinführungsprogramme (wie „Gaocaitong“) die Lücke kurzfristig nur schwer schließen können.
3. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ist tendenziell locker
- Angebotsseitige Erweiterung: Das potenzielle Angebot an Privatwohnungen wird in den nächsten drei bis vier Jahren bei etwa 107.000 Einheiten liegen, einem 18-Jahres-Hoch, und das durchschnittliche jährliche Angebot wird in den letzten fünf Jahren um etwa 20% steigen.
– Schwache Nachfrage: Die Verkäufe neuer Eigenheime werden im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um etwa 301 TP3T zurückgehen, und die Transaktionen mit Gebrauchtimmobilien werden schleppend verlaufen, was eine starke abwartende Stimmung auf dem Markt widerspiegelt.
– Der Lagerumschlagszyklus hat sich verlängert: Der Bestand an nicht verkauften Neubauten ist auf 23.000 Einheiten gestiegen und Bauträger müssen möglicherweise die Preise für Sonderangebote senken, was den Abwärtsdruck auf die Preise noch verstärkt.
4. Keine wesentliche Lockerung der politischen Regulierung
– Stempelsteuerschranke: Nicht-lokale Käufer müssen hohe Steuern in Höhe von 301 TP3T (Käuferstempelsteuer 151 TP3T + Wertstempelsteuer 151 TP3T) zahlen, was den Zufluss von ausländischem und festlandchinesischem Kapital einschränkt.
– Stresstest-Schwelle: Bei der Prüfung von Hypothekendarlehen verlangen Banken von den Käufern, dass sie einen Stresstest mit einer Zinserhöhung von 2% bestehen, wodurch die Kredithöhe weiter begrenzt wird.
- Schrittweise Umleitung der Nachfrage nach öffentlichem Wohnraum: Die Regierung plant, in den nächsten fünf Jahren etwa 30.000 Übergangswohnungen zu bauen, um den Wohnungsdruck auf der Basisebene teilweise zu lindern. Dies wird jedoch einen Substitutionseffekt auf dem privaten Markt haben.
5. Unsicherheit bei den globalen Kapitalströmen
– Starker Dollarzyklus: Der Charakter des Dollars als sicherer Hafen führt dazu, dass Kapital in die Vereinigten Staaten zurückfließt, und Hongkong ist als Offshore-Markt einem Kapitalabflussdruck ausgesetzt.
– Geopolitische Risiken: Infolge der Spannungen zwischen China und den USA und der Umsetzung des nationalen Sicherheitsgesetzes von Hongkong haben einige multinationale Unternehmen die Anordnung ihrer Asien-Pazifik-Zentralen angepasst, was zu einem Anstieg der Büroleerstandsquoten führte (die Leerstandsquote in Central überstieg 10%), und die Schwäche des gewerblichen Immobilienmarktes übertrug sich auf die Stimmung am Wohnungsmarkt.
Marktausblick und strategische Empfehlungen
– Kurzfristig (6–12 Monate): Die Immobilienpreise könnten um 51 bis 101 TP3T weiter fallen. Der Markt wird bis zum Erreichen des Zinshöchststands träge bleiben. Bauträger könnten Rabatte erhöhen (z. B. durch „Atempläne“ und die Zahlung der Stempelsteuer im Namen Dritter), um den Bestandsabbau zu beschleunigen.
- Mittel- bis langfristig: Wenn die Federal Reserve im Jahr 2024 mit Zinssenkungen beginnt und sich die chinesische Festlandwirtschaft stabilisiert und erholt, sowie die strukturpolitischen Anpassungen der Regierung (wie etwa die Lockerung der Stempelsteuer) vorantreiben, dürfte der Markt allmählich seine Talsohle erreichen.
– Risikowarnung: Sollten geopolitische Konflikte eskalieren oder die Weltwirtschaft in eine Rezession geraten, könnten die Immobilienpreise stärker fallen als erwartet.
Strategien zur Reaktion der Anleger
– Eigenheimbedarf: Sie können die Zinsentwicklung abwarten und Hypotheken mit hohem Verhältnis (z. B. Hypothekenversicherungsplänen) sowie bestehenden Projekten den Vorzug geben, um das Risiko unvollendeter Projekte zu vermeiden.
– Langfristige Investitionen: Der Schwerpunkt sollte auf deflationssichere Vermögenswerte in Kerngebieten liegen (wie etwa kleine und mittelgroße Wohnungen über U-Bahn-Stationen). Die Mietrendite muss die Betriebskosten decken.
– Risikovermeidung: Seien Sie vorsichtig bei Spekulationen mit hohem Fremdkapitalanteil, Luxusimmobilien in Randlagen und Altbauten, da diese höhere Liquiditätsrisiken bergen.
Barclays CapitalDiese Einschätzung spiegelt die systematische Risikobewertung des Hongkonger Immobilienmarktes durch die Institution wider. Anleger müssen ihre eigenen Cashflow- und Risikopräferenzen berücksichtigen und Änderungen bei Zinssätzen, politischen Maßnahmen und makroökonomischen Indikatoren dynamisch verfolgen.
Weiterführende Literatur:
- [Meinungsanalyse | Dilemma des Immobilienmarktes in Hongkong: Wenn narrative Ökonomie auf strukturellen Winter trifft]
- Die Auswirkungen des gekoppelten Wechselkurssystems zwischen dem Hongkong-Dollar und dem US-Dollar auf den Immobilienmarkt in Hongkong
- Die Devisenkreditzinsen steigen auf breiter Front, und die Liquidität am Geldmarkt wird knapper
