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Die Vergangenheit und Gegenwart des Century Mansion
Der Himmelspalast im obersten Stockwerk des Junran Hotels im westlichen Mid-Levels in Hongkong schockierte kürzlich die Immobilienbranche mit einem Angebotspreis von 95 Millionen HK-Dollar. Dieses Hochhaus mit einer Nutzfläche von 2.182 Quadratmetern erzählt nicht nur die neunjährige Liebesgeschichte des chinesisch-portugiesischen Supermodels gemischter Herkunft Mandy Lieu und des ehemaligen Vorsitzenden der Suncity Group, Zhou Zhuohua (Ximihua), sondern stellt auch einen einzigartigen Fall der juristischen Interaktion zwischen Hongkong und Macau dar, da es um grenzüberschreitende Rechtsfälle und komplexe Finanztransaktionen geht.
Das Anwesen ist Eigentum vonMelco InternationalMelco Crown (00200) trat als Gläubiger auf und beauftragte eine Agentenbank mit dem Verkauf der Aktien, was sofort hitzige Diskussionen am Markt auslöste. Aus der Sicht eines Immobilienexperten liegt die Einzigartigkeit dieser Transaktion in ihren zahlreichen rechtlichen Merkmalen: Es handelt sich nicht nur um die Veräußerung von Sicherheiten für die grenzüberschreitende Eintreibung von Schulden, sondern auch um eine gerichtliche Versteigerung von Vermögenswerten von Prominenten und einen typischen Fall der Vollstreckung von Gerichtsurteilen aus Macau in Hongkong.
Laut GrundbuchamtMandy LieuSie kaufte diese Einheit im Juni 2014 im Namen des Unternehmens für 91,3257 Millionen HK-Dollar, als ihre Beziehung zu Zhou Zhuohua aufflog. Es ist erwähnenswert, dass diese Transaktion mit dem Höhepunkt des Luxusimmobilienmarktes in Hongkong zusammenfiel und der Transaktionspreis 38% höher war als bei der Einführung im Jahr 2012, was darauf hindeutet, dass die beteiligten Parteien hinsichtlich des zukünftigen Marktes äußerst optimistisch sind. Mit der Verhaftung von Zhou Zhuohua in Macau im Jahr 2021 nahm das Schicksal dieses Liebesnests jedoch eine drastische Wendung zum Schlechteren.
Das finanzielle Schlachtfeld der grenzüberschreitenden justiziellen Zusammenarbeit
Im November 2021 erwarb Melco Crown das Hypothekenrecht an der Einheit, woraufhin es zu einem zweijährigen Rechtsstreit kam. Rechtsexperten wiesen darauf hin, dass diese Hypothek die typischen Merkmale einer „grenzüberschreitenden Garantie“ aufweist – das in Macau registrierte Unternehmen Melco Crown akzeptiert Immobilien in Hongkong als Sicherheit, was zu Unterschieden zwischen den Rechtssystemen beider Orte bei der Bestimmung der Priorität von Schulden führt. Als das Oberste Gericht 2022 entschied, dass Mandy Lieu die Einheit übergeben muss, wurde Zhou Zhuohua im ersten Prozess in Macau zu 18 Jahren Gefängnis verurteilt. Der Zufall des Zeitpunkts löste viele Assoziationen aus.
Aus der Bilanz geht hervor, dass Melco International seine Kreditpolitik in den letzten Jahren kontinuierlich verschärft hat. Der Halbjahresbericht 2023 des Konzerns zeigte, dass die Rückstellungen für Wertminderungen von Kreditforderungen im Vergleich zum Vorjahr um 271 TP3T gestiegen sind, was die Dringlichkeit der Veräußerung risikoreicher Vermögenswerte widerspiegelt. Dies könnte erklären, warum sich das Unternehmen unter den gegenwärtigen Marktbedingungen für den dringenden Verkauf der Immobilie entschieden hat. Obwohl der Preis gegenüber dem Kaufpreis nur geringfügig um 4% gestiegen ist, könnte der tatsächliche Gewinn angesichts der Wechselkursschwankungen und Zinskosten der letzten acht Jahre weit unter dem Buchwert liegen.
Deckenspiegeldesign beeinflusst die Beziehung zwischen Mann und Frau
Als Fotos der Inneneinrichtung veröffentlicht wurden, löste die Gestaltung des auffälligsten und 37 Quadratmeter großen Hauptschlafzimmers der Wohneinheit hitzige Diskussionen im Internet aus. Der leitende Innenarchitekt Liang Jinghao analysierte, dass diese Art der Vollspiegeldekoration mehrere technische Herausforderungen bewältigen muss: „Der Durchmesser des runden Deckenspiegels beträgt 2,1 Meter und es ist notwendig, explosionssicheres Glas anzupassen und es mit versteckten LED-Lichtstreifen zu kombinieren, um einen Raumkapseleffekt zu erzeugen. Die verspiegelte TV-Wand am Fußende des Bettes nutzt Einwegperspektiventechnologie, um Privatsphäre zu gewährleisten und gleichzeitig visuelle Transparenz zu wahren.“
Feng-Shui-Experte Song Shaoguang ist anderer Meinung: „Spiegel sind Yin, und übermäßiger Gebrauch kann leicht zu Aurastörungen führen. Aber dieses Design nutzt geschickt die Wasserlandschaft des Victoria Harbour, um die fünf Elemente auszugleichen. Die Spiegelwand der Badewanne ist nach Südosten ausgerichtet, was dem Muster ‚Wind und Wasser‘ entspricht. Man sieht, dass das Designteam tatsächlich von einem Experten beraten wurde.“ Er erinnert potenzielle Käufer jedoch daran, die Anordnung entsprechend ihrem Geburtsdatum neu zu ordnen, da sonst das „Spiegelübel“ die Beziehung zwischen Mann und Frau beeinträchtigen könnte.
Der Schmetterlingseffekt im Silbermarkt
Liu Jiahui, Chefanalyst von Midland Realty, wies darauf hin, dass diese Transaktion bezeichnend für den Luxusimmobilienmarkt in Hongkong sei: „Der Angebotspreis für Immobilien im Besitz von Silber ist normalerweise 15 bis 201 TP3T niedriger als der Marktpreis, aber diese Einheit behält eine Premium-Haltung bei, was das Vertrauen des Gläubigers in knappe Landschaftsgüter widerspiegelt.“ Es ist erwähnenswert, dass im Jahr 2023 die Zahl der Luxusimmobilien im Besitz von Silber mit einem Preis von mehr als 20 Millionen Yuan im Vergleich zum Vorjahr um 681 TP3T gestiegen ist, was darauf hindeutet, dass hoch verschuldete Anleger unter größerem Druck stehen.
Daten der Centaline Property Research Department zeigen, dass ähnliche Einheiten im Western District kürzlich für etwa 43.000 HK$ pro Quadratfuß verkauft wurden. Auf dieser Grundlage wird der Marktwert der Einheit auf etwa 93,8 Millionen HK$ geschätzt. Obwohl der aktuelle Angebotspreis von 95 Millionen in einem vernünftigen Rahmen liegt, bestehen weiterhin Unsicherheiten, ob die Transaktion angesichts des Zinserhöhungszyklus schnell abgeschlossen werden kann. Branchengerüchten zufolge soll ein südostasiatischer Fonds Interesse bekundet haben, verlangt jedoch, dass die bestehende Ausstattung für die Nutzung als Spezialhotel erhalten bleibt.
Die kommerzielle Variante der emotionalen Verstrickung
Diese Dreiecksbeziehung, die 2014 begann, war schon immer eng mit dem Kapitalmarkt verknüpft. Als Mandy Lieu die Einheit in Ran Ran kaufte, war Zhou ZhuohuaSuncity-GruppeAufgrund der massiven Expansion stieg der Aktienkurs zwischen 2014 und 2017 um 5.801 TP3T. Die emotionale Beziehung und das Geschäftsimperium expandierten gleichzeitig, und als 2019 Gerüchte über eine Trennung aufkamen, war der Marktwert der Gruppe bereits um mehr als 70 % gesunken.
Mit der Angelegenheit vertraute Personen gaben bekannt, dass der Zeitpunkt der Hypothek auf die Luxusvilla durchaus bedeutsam war: „Als die Hypothek im Jahr 2021 bearbeitet wurde, durfte Chau Cheuk-wah das Land nicht verlassen. Diese Vermögensveräußerung kann als Risikokontrolle angesehen werden und kann auch komplexe grenzüberschreitende Vermögensübertragungsvereinbarungen beinhalten.“ Es ist erwähnenswert, dass Melco Crowns Muttergesellschaft Melco International in den letzten Jahren ihre Bestände an Suncity-Aktien weiter reduziert hat und ihre Inventur sechs Monate vor der Verhaftung von Chau Cheuk-wah abgeschlossen hatte.
Grauzone der Zuständigkeit
Da der Fall sowohl die Gerichtsbarkeit Hongkongs als auch Macaus betrifft, gibt es in der Rechtsgemeinschaft Kontroversen über die Einzelheiten der Hinrichtung. Außerordentlicher Professor Cheung Tat-ming von der Fakultät für Rechtswissenschaften der Universität Hongkong erklärte: „Gemäß der Verordnung über Urteile auf dem Festland (gegenseitige Vollstreckung) kann der Teil der zivilrechtlichen Entschädigung eines Strafurteils in Macau zur Vollstreckung in Hongkong beantragt werden. In diesem Fall handelt es sich jedoch um einen gewerblichen Hypothekenstreit, und der Gläubiger muss den Anspruch gemäß der Verordnung über Eigentumsübertragung und Eigentumsübertragung in Hongkong geltend machen.“
Diese Art der gerichtlichen Zusammenarbeit kommt beim grenzübergreifenden Inkasso immer häufiger zum Einsatz. Daten der Justiz zeigen, dass Hongkong im Jahr 2022 147 grenzüberschreitende Fälle der Sicherheitenveräußerung bearbeitet hat, was einem Anstieg von 411 TP3Billionen gegenüber dem Vorjahr entspricht, wobei der Anteil der Fälle, die Macau betrafen, von 121 TP3Billionen im Jahr 2019 auf 231 TP3Billionen gestiegen ist. Aufgrund der unterschiedlichen Definitionen des Begriffs „Wucher“ an beiden Orten bestehen jedoch weiterhin rechtliche Risiken hinsichtlich der Rechtmäßigkeit einiger Hypothekenverträge.
Das Rätsel um die Veräußerung des Vermögens von Prominenten
Die Schwierigkeiten bei der Veräußerung von Mandy Lieus Vermögen spiegeln die Schwierigkeiten bei der Verwertung des Sondervermögens von Prominenten wider. Neben Ranrans Wohnung gibt es auch Streit um die Bewertung ihres Stadthauses im Londoner Stadtteil Chelsea. Das Immobilienberatungsunternehmen Knight Frank wies darauf hin, dass für solche Luxusimmobilien mit starker persönlicher Prägung in der Regel eine spezielle Vermarktungsphase von 6 bis 12 Monaten erforderlich sei und der Transaktionspreis häufig 10 bis 151 TP3T unter dem Marktpreis liege.
Erschwerend kommt hinzu, dass die Bewertungsschwankungen auf Grund kultureller Unterschiede entstehen. Das vieldiskutierte verspiegelte Design des Geräts mag auf westlichen Märkten als avantgardistisch gelten, ist für asiatische Käufer aufgrund von Feng-Shui-Problemen jedoch möglicherweise tabu. „Für solche Objekte sollte eine zweigleisige Preisstrategie verfolgt werden, die sowohl Eigennutzer als auch gewerbliche Investoren anspricht“, rät Albert Lee, Leiter der Bewertungsabteilung bei Savills.
Der geheime Krieg um Reichtum in der Zeit nach Xi Mihua
Als Zhou Zhuohua offiziell inhaftiert wurde, geriet sein Geschäftsimperium in die tiefen Gewässer einer Vermögensumstrukturierung. Quellen aus dem Finanzsektor gaben bekannt, dass die mit Suncity in Zusammenhang stehenden Vermögenswerte auf 151 TP3T geschrumpft seien, was zwar unter ihrem Höchststand liege, die Veräußerung unsichtbarer Vermögenswerte jedoch weiterhin schwierig sei. Der Verlauf der Veräußerung der Immobilien, die auf Mandy Lieu lauten, wird eine wichtige Referenz für die spätere Liquidierung grenzüberschreitender Vermögenswerte in Milliardenhöhe darstellen.
Es ist erwähnenswert, dass sich die Rolle von Melco International bei dieser Transaktion ändert. Dieses Unternehmen, das einst mit Suncity bei der Entwicklung des Casinos Crystal Tigre de Cristal in Russland zusammengearbeitet hatte, veräußert nun als Gläubiger damit verbundene Vermögenswerte, was zeigt, dass die Glücksspielbranche in Macau derzeit eine tiefgreifende Umstrukturierung durchmacht. Analysten gehen davon aus, dass sich die Zahl ähnlicher grenzüberschreitender Fälle der Sicherheitenveräußerung in den nächsten drei Jahren mehr als verdreifachen könnte.
Unterschiedliche Interpretationen der öffentlichen Meinung im Internet
Auf Social-Media-Plattformen ging die Diskussion über diese Transaktion über den Immobilienbereich hinaus. Das kumulierte Lesevolumen des Weibo-Themas # „Spiegel an der Decke #“ hat 230 Millionen überschritten und die kreativen Modifikationen der Internetnutzer sind endlos. Der Psychologie-Doktor Huang Yi-ni analysierte: „Der Wunsch der Öffentlichkeit, private Räume zu erkunden, und ihre komplexen Gefühle hinsichtlich des Lebensstils der Reichen spiegeln sich in diesem Vorfall wider. Diese kollektive Psychologie verdient eine eingehende Untersuchung durch die soziologische Gemeinschaft.“
Es gibt auch Stimmen, die die übermäßige Fokussierung der Medien auf das Privatleben von Prominenten in Frage stellen. In seiner Kolumne in Ming Pao wies der Kommentator Lin Peili darauf hin: „Wenn Gerichtsfälle auf unterhaltsame Weise interpretiert werden, untergräbt dies tatsächlich den Geist der Rechtsstaatlichkeit. Wir sollten der Verbesserung des Mechanismus der grenzüberschreitenden justiziellen Zusammenarbeit mehr Aufmerksamkeit schenken als der erotischen Fantasie der Spiegeldekoration.“
Das Auf und Ab der Vermögenswerte im Mikrokosmos der Zeit
Vom Kaufpreis von 91,32 Millionen bis zum Verkaufpreis von 95 Millionen verbergen sich hinter der Erhöhung des Buchwerts um 81 TP3T zahlreiche Erzählungen über grenzüberschreitende Kapitalflüsse, die Entwicklung der justiziellen Zusammenarbeit und die Dekonstruktion emotionaler Beziehungen. Wenn die verspiegelte Decke die nächtliche Aussicht auf den Victoria Harbour reflektiert, ist dieser Palast im Himmel nicht nur Zeuge des persönlichen Schicksals, sondern auch ein einzigartiger Code zur Interpretation des Integrationsprozesses von Hongkong und Macau. Während ein potenzieller Käufer nach dem anderen auf den Markt kommt, wird dieses mehrdimensionale Spiel um Recht, Finanzen und Kultur sicherlich ein neues Kapitel schreiben.
Weiterführende Literatur:
