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Immobilienfonds-Chef Li Genxing reduziert Verluste: Vier grausame Realitäten hinter dem 10,3-Millionen-Verlust
„Es ist besser, sich den Arm abzuhacken, als in einer gefährlichen Stadt gefangen zu sein.“ Dieses goldene Sprichwort in der Wirtschaftskriegsführung wird auf dem Floor-Shop-Investmentmarkt in Hongkong in der Praxis umgesetzt. Li Genxing, Gründer des Shenghui Retail Shop Fund und eine prominente Persönlichkeit, die einst als „Pate der Straßenladen-Investitionen“ galt, hat kürzlich die Preise für zwei Erdgeschossläden in Top-Lagen drastisch gesenkt, was zu einem Buchverlust von insgesamt 10,3 Millionen HK-Dollar führte. Ein einzelner Stein kann tausend Wellen verursachen. Diese Transaktion, die die Branche schockierte, offenbarte nicht nur die Narben des Einzelhandelsimmobilienmarkts in Hongkong, sondern legte auch die subversiven Veränderungen in der Investitionslogik in der Zeit nach der Epidemie offen.
[Blutiger Handel – Insider-Story] Zwei Geschäfte haben in vier Jahren 1/3 ihres Wertes verloren
Die erste nennenswerte Transaktion fand in der Yin Hing Street in San Po Kong statt. Dieser 66 Quadratmeter große Haferbreiladen wurde im August 2021, als die Epidemie wütete, von Li Genxing für die stolze Summe von 21 Millionen NT$ gekauft. Damals prahlte er: „Der Bezirk Minsheng ist sehr resistent gegenüber Preisrückgängen. Eine monatliche Miete von 58.000 NT$ und eine Rendite von 331 TP3B NT$ sind stabil genug.“ Doch vier Jahre später wurde diese mit großer Spannung erwartete „Cash Cow“ für 13,4 Millionen NT$ verkauft, wobei 7,6 Millionen NT$ aus den Büchern verschwanden, ein Rückgang von 361 TP3B NT$. Berücksichtigt man Transaktionskosten wie Stempelsteuer und Provision, kann der tatsächliche Verlust 8 Millionen übersteigen.
Durch eine weitere Ladentransaktion, deren Details nicht bekannt gegeben wurden, belief sich der Gesamtschaden auf 10,3 Millionen. Branchenquellen zufolge liegt das Geschäft in einem traditionellen Wohngebiet und wurde ursprünglich für rund 15 Millionen Yuan gekauft. Es wird jetzt zu einem um fast 20 % reduzierten Preis verkauft. Die beiden Transaktionen brachten insgesamt 30,7 Millionen in bar ein, Li Genxing musste den Markt jedoch mit einem Verlust von über 10 Millionen verlassen. Für Li Genxing, der ein Talent für kurzfristige Spekulationen hatte, war dies zweifellos ein seltenes Waterloo in seiner Karriere.
[Das erste Messer der Dissektion] Fehleinschätzung des Zeitpunkts: Die Kosten der Fackelübergabe im Jahr 2021
Bei Betrachtung des Transaktionszeitplans ist der schwerwiegende Fehler deutlich zu erkennen. Im Jahr 2021, mitten im globalen Anlagerausch, herrscht auf dem Hongkonger Ladenmarkt eine seltsame „Eis-und-Feuer“-Situation. Damals weckte die Einführung von Impfstoffen Erwartungen auf eine Erholung und der Rückgang der Ladenmieten in den Kerneinzelhandelslagen schwächte sich ab. Im Bezirk Minsheng, auf den Li Genxing gesetzt hatte, herrschte jedoch aufgrund des Ausbruchs der fünften Welle der Epidemie ein noch tieferer Winter.
„Er ist in die typische ‚Reverse-Investment‘-Falle getappt.“ Zhang Guoqiang, Analyst für Industrie- und Gewerbeimmobilien in Midland, erklärte unverblümt: „Die Übernahme der Waren im Jahr 2021 scheint ein Versuch zu sein, den Bodensatz zu fangen, aber tatsächlich werden dabei drei strukturelle Veränderungen ignoriert: Der grenzüberschreitende Konsum ist unumkehrbar, die Lebensräume der Menschen sind übersättigt und Online-Plattformen für die Lebensmittellieferung sind auf dem Vormarsch.“ Tatsache ist, dass im Umkreis von 500 Metern um San Po Kong in den letzten drei Jahren mehr als 20 neue Porridge- und Nudelgeschäfte eröffnet wurden. Durch den homogenen Wettbewerb sind die Mieten um 151 TP3T gesunken. Die sogenannten „stabilen Renditen“ sind schlichtweg anfällig.
[Das zweite Messer trifft den Knochen] Zinserhöhungssturm: Der Todescountdown für Leveraged Player
Die tiefere Krise liegt in den Jahresabschlüssen. Gemäß dem bisherigen Betriebsmodell des Shenghui Fund wird bei dieser Art von Land-Shop-Investitionen häufig die Strategie „hoher Fremdkapitalanteil + hohe Zinsen für die Finanzierung“ verfolgt. Am Beispiel des Ladens in San Po Kong: Wenn die ursprüngliche Hypothek 70 % betrug, berechnet auf Grundlage des aktuellen P-Rate-Zinssatzes von 5,875%, würde die monatliche Rate bis zu 69.000 HK$ betragen, also 11.000 HK$ mehr als die Mieteinnahmen! „Das ist gleichbedeutend damit, jeden Monat Geld zu verlieren, um den Laden zu unterhalten. Je länger Sie ihn behalten, desto mehr verlieren Sie.“ Pan Zhiming, Geschäftsführer von Centaline Industrial and Commercial Properties, hat eine genaue Berechnung durchgeführt.
Noch grausamer ist, dass die Zinspolitik der US-Notenbank „längerfristig höhere Zinsen“ das Arbitragemodell der Immobilienfonds völlig zerstört hat. Die Formel „wenig Geld leihen und hohe Mieten verlangen“, die in der Vergangenheit auf einem Niedrigzinsumfeld beruhte, hat sich mit den stark steigenden Finanzierungskosten in eine „Todesspirale“ verwandelt. Brancheninsider haben enthüllt, dass die Zinsdeckungsquote (ICR) einiger Fondsprodukte unter die Warnlinie von 1,5 gefallen ist, was die Manager dazu zwingt, Positionen abzubauen und Verluste zu stoppen.
[Das dritte Messer trifft das Herz] Veränderungen im Einzelhandel: Wie Essenslieferdienste den Wert von Straßenläden steigern
Als wir die Yanqing-Straße betraten und uns vor Ort umsahen, war die Wahrheit noch blutiger. Obwohl sich zur Mittagszeit mehr als ein Dutzend Gäste im Porridge-Laden befanden, kamen und gingen pro Minute zwei bis drei Lieferboten. „Über 60 % des Umsatzes dieses Restaurants sind Außer-Haus-Verkäufe, daher ist eine erstklassige Lage überhaupt nicht erforderlich.“ Chef Chen, ein Veteran der Gastronomiebranche, sagte: „Heutzutage ist bei der Ladenmiete der Küchenbereich das Wichtigste, und die Dekoration der Schaufenster ist zweitrangig geworden. Wenn der Besitzer an der ‚Standorttheorie‘ festhält, ist er dazu verdammt, von der Zeit eliminiert zu werden.“
Im Jahr 2023 erreichte der Anteil der Bestellungen zum Mitnehmen in der Gastronomie in Hongkong 471 TP3T, ein Anstieg von 32 Prozentpunkten im Vergleich zur Zeit vor der Epidemie. Wenn der „geografische Strahlungsradius“ durch Motorradfahrer neu definiert wird, bricht die Logik der „Monetarisierung des Verkehrs“ traditioneller Straßenläden zusammen. Die „Bekanntheitsrate eines Ladens im Mietshaus“, auf die Li Genxing damals Wert legte, ist in den Augen der Verbraucher der Generation Z möglicherweise nicht so wichtig wie die Sternebewertung auf der Foodpanda-Seite.
[Der letzte Schlag] Fondsrücknahmewelle: eine Selbstschutz-Flucht im Gefangenendilemma
Der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen brachte, war der Vertrauensverlust der Fondsanleger. Nach Angaben der chinesischen Wertpapieraufsichtsbehörde stieg die Zahl der Rücknahmeanträge für ein Fondsprodukt von Shenghui, das sich auf den Lebensunterhalt der Menschen konzentriert, im Jahr 2023 monatlich um das Zweifache. „Anleger sehen, dass US-REITs jährliche Zinsen von über 81 TP3B zahlen, während Hongkonger Straßenladenfonds Schwierigkeiten haben, Dividenden auszuzahlen, und eine Welle von Rücknahmen steht unmittelbar bevor“, verriet ein Private-Equity-Anwalt, der anonym bleiben wollte.
Dieses „Gefangenendilemma“ zwingt Fondsmanager dazu, Vermögenswerte zu einem niedrigen Preis zu verkaufen. Wenn der Markt jedoch mit Ausverkäufen überschwemmt wird, löst dies einen Teufelskreis der Bewertungen aus. Daten von DTZ zeigen, dass der Transaktionspreis von Geschäften im Bezirk Minsheng im ersten Quartal 2024 gegenüber dem Höchststand im Jahr 2021 um 451 TP3T fiel, während Li Genxings Verlust von 361 TP3T tatsächlich als „besser als der Markt“ angesehen wurde. Diese Art von schwarzem Humor ist ein Mikrokosmos der Überlebenskrise der gesamten Branche.
[Ultimative Frage] Sind Investitionen in Straßenläden tot? Drei Datensätze enthüllen die Zukunft des Lebens
Sollten Investitionen in Straßenläden angesichts der schwierigen Marktlage zum Scheitern verurteilt werden? Drei Schlüsseldaten geben Anlass zur Hoffnung:
- Erlebniskonsum wächst gegen den Trend：Der Umsatz von K11 MUSEA stieg im letzten Jahr im Vergleich zum Vorjahr um 381 TP3T, was zeigt, dass „Szene-schaffende“ Geschäfte immer noch über eine explosive Kraft verfügen;
- Nachfrage nach Mikrolagern steigt stark an：Die Mietpreise für Minilager in städtischen Gebieten bleiben mit 951 TP3T auf einem hohen Niveau, und die Umwandlung in „Last-Mile“-Stationen ist zu einem neuen Ausweg geworden;
- Eine Lockerung der Politik steht unmittelbar bevor：Die Regierung plant, die Beschränkungen für medizinische Kliniken im Erdgeschoss zu lockern. Die Branche der professionellen Dienstleistungen könnte sich als Wunderretter erweisen.
„Anstatt die Dunkelheit zu verfluchen, ist es besser, eine Kerze anzuzünden“, schrieb Li Genxing in seinem neuesten Blog. Dieser Veteran im verzweifelten Überlebenskampf der Einkaufszentrumbranche könnte ein Weckruf für eine Transformation der gesamten Branche sein. Während die Mentalität der „Mieteintreiber“ der Vergangenheit angehört, hat die Geschichte der neuen Generation von Immobilienfonds gerade erst begonnen …
Weiterführende Literatur:
- Li Genxing verlor 8,9 Millionen Yuan in der Falle der „Shop-Verbriefung“
- Ein weiteres auf der Silberliste stehendes Unternehmen, Prince Properties des verstorbenen „Geschäftskönigs“ Tang Shing-po, erlitt einen Verlust von 61 Millionen HK-Dollar.
- Der verrückte Deng Chengbo, der in finanziellen Schwierigkeiten steckende Agent, brennt darauf, nach Erhalt seines Auftrags Feuerwerkskörper zu zünden, um den Göttern Tribut zu zollen!
