Eine vollständige Analyse der Finanzkrise der Familie Deng Chengbo: Marktwarnungen hinter der riesigen Welle von Immobilienverkäufen

1. Unternehmensriesen geraten in finanzielle Schwierigkeiten und erleiden Verluste, was zu Marktschwankungen führt

Ein hochrangiger Investor, bekannt als „Hong Kong Shop King“Deng Chengbo(Onkel Bo) steht seit 2020 Berichten zufolge wiederholt unter finanziellem Druck und seine Familie hat in den letzten Monaten sogar eine Welle von Immobilienverkäufen im „Schlachtstil“ ausgelöst. Marktnachrichten zufolge verkaufte die Familie Tang innerhalb von nur zwei Wochen nacheinander drei Kernvermögenswerte, darunter ein riesiges Geschäft in Sai Kung Garden, ein Geschäft in Wan Chai und ein Ladenlokal im Erdgeschoss in der Sha Tsui Road in Tsuen Wan, und erzielte damit einen Gesamterlös von über 556 Millionen HK-Dollar. Es ist erwähnenswert, dass fast alle dieser Transaktionen Buchverluste verzeichneten. Unter ihnen wurde das riesige Geschäft in Sai Kung Garden für 400 Millionen HK-Dollar verkauft, ein Verlust von 38 Millionen HK-Dollar im Vergleich zum Kaufpreis im Jahr 2017, eine Wertminderung von 111 TP3T, was in der Immobilienbranche tiefe Sorgen über die Aussichten des Gewerbeimmobilienmarktes auslöste.

II. Analyse der riesigen Ladentransaktion in Saigon Garden: ein Mikrokosmos der dramatischen Veränderungen in der regionalen Handelsökologie

Bei der hitzig diskutierten Transaktion des Sai Kung Garden-Shops handelt es sich um eine Gesamtfläche von 2.600 Quadratmetern im Kellereingangsbereich und im ersten Stock. Als die Familie Tang das Anwesen 2017 von den erfahrenen Investoren Li Yaohua und Li Yongfa für 438 Millionen HK-Dollar kaufte, boomte Saigons Tourismusbranche und in der Gegend florierten Spezialitätenrestaurants und Einzelhandelsgeschäfte. In den letzten Jahren ist die Leerstandsquote der Geschäfte in Sai Kung jedoch aufgrund der dreifachen Belastung durch die Epidemie, eines starken Rückgangs der Touristenzahlen und veränderter lokaler Konsumgewohnheiten weiter gestiegen. Den Angaben einer Immobilienagentur zufolge sind die Ladenmieten in dem Viertel seit ihrem Höchststand um mehr als 40 Prozent gefallen. Für die riesigen Geschäfte der Familie Deng ist es aufgrund ihrer großen Fläche schwieriger geworden, einen einzigen Mieter zu finden, und so mussten sie schließlich mit Preisnachlass verkauft werden.

3. Chronologie der „Verlust- und Veräußerungswellen“: Der Kampf um die Eindämmung des Vermögensschwunds von Mong Kok nach Tsuen Wan

Den Unterlagen des Grundbuchamts zufolge war der Plan der Familie Tang zur Umstrukturierung ihres Vermögens bereits Ende 2022 aufgetaucht:

• Dezember 2022: Verkauf des gesamten Gewerbe- und Wohnprojekts in der Soy Street Nr. 61-67, Mong Kok, an Asia United Infrastructure (00711) für 351 Millionen HK$, mit einem Buchverlust von 34,72 Millionen HK$
• Anfang April 2023: Ein Geschäft in der Lockhart Road in Wan Chai wurde für 115 Millionen HK$ verkauft. Die Immobilie wurde 2018 für 135 Millionen HK$ gekauft.
• Mitte April: Verkauf eines Ladenlokals im Erdgeschoss an der Sha Tsui Road in Tsuen Wan für 41 Millionen HK$, ein erheblicher Rabatt gegenüber dem Kaufpreis von 52 Millionen HK$ im Jahr 2019.
• Ende April: Saigon Garden wurde für 400 Millionen Yuan verkauft und war damit die größte, aber auch verlustreichste Transaktion in dieser Runde von Cash-Out-Operationen.

Branchenanalysten wiesen darauf hin, dass diese Welle der „heroischen Selbstaufopferung“ ein Zeichen dafür sei, dass die Familie Deng dringend Cashflow benötige, um den Schuldendruck zu lindern. Berichten zufolge waren viele Immobilien seiner Familie als Hypotheken an Finanzunternehmen vergeben worden. Als Hongkong in einen Zyklus von Zinserhöhungen geriet, verschärften steigende Finanzierungskosten die Spannungen in der Kapitalkette.

4. Detaillierte Verfolgung: Aufstieg und Fall des Deng-Imperiums

Deng Chengbo, 88, begann sein Geschäft in den 1970er Jahren mit Neonreklamen und stieg in den 1990er Jahren auf Immobilieninvestitionen um. Mit seiner scharfen Vision erwarb er während der Finanzkrise eine große Zahl von „Silver-Owner-Projekten“ und baute nach und nach ein Vermögen im Wert von mehreren zehn Milliarden auf, das Geschäfte, Industriegebäude, Hotels und Pflegeheime umfasste. Auf seinem Höhepunkt besaß es mehr als 400 Immobilien und hatte sich auch in Wertpapierinvestitionen und Technologie gewagt. Im Jahr 2018 schockierte es den Markt mit seinem mutigen Schritt, „500 Millionen auszugeben, um Geschäfte zu kaufen, ohne mit der Wimper zu zucken“.

Eine übermäßige Ausweitung der Fremdkapitalquote birgt jedoch auch versteckte Gefahren. Die sozialen Bewegungen im Jahr 2019 und der Ausbruch der Epidemie im Jahr 2020 ließen die Ladenmieten in den Touristengebieten stark sinken, und die Geschäfte in Kerngebieten wie Causeway Bay und Mong Kok, wo Deng stark in Aktien investiert war, standen lange Zeit leer. Erschwerend kommt hinzu, dass das in den vergangenen Jahren umgestaltete Geschäft mit Altenpflegeheimen durch eine Verschärfung der politischen Maßnahmen behindert wurde und sich auch der Verkauf mehrerer Revitalisierungsprojekte für Industriegebäude aufgrund der veränderten Marktbedingungen verzögerte. Bis Ende 2022 schätzt der Markt, dass die Schuldenhöhe 6 Milliarden Yuan übersteigen könnte und die Kreditquote einiger hypothekarisch belasteter Immobilien bis zu 70 % beträgt.

5. Experteninterpretation: Strukturkrise im kalten Winter der Gewerbeimmobilien

Anthony Yan, Leiter der Handelsabteilung bei JLL, sagte, der Fall Tang spiegele einen tiefgreifenden Wandel auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Hongkong wider:

1. Revolution im Einzelhandelsmodell: Die Popularität des E-Commerce und der Anstieg des Erlebniskonsums haben zu einem starken Rückgang der Nachfrage nach traditionellen großen Straßengeschäften geführt
2. Umkehr des Zinszyklus: Nach der Zinserhöhung in den USA im Rahmen des Peg-Systems zwang der Anstieg der Haltekosten die Anleger zum Verkauf
3. Kapitalströme ändern sich: Family Offices und Fonds investieren bevorzugt in New-Economy-Assets wie Logistikimmobilien und Rechenzentren
4. Der Mietmarkt ist polarisiert: Kleine Geschäfte in Wohngegenden sind widerstandsfähiger gegen Preisrückgänge, während große Geschäfte in Touristengegenden zu „negativen Vermögenswerten“ geworden sind.

Stephen Cheng, Forschungsleiter bei Savills, fügte hinzu, dass die derzeitige Leerstandsquote für „supergroße“ Geschäfte mit einer Fläche von mehr als 10.000 Quadratfuß in Hongkong 18,71 TP3T beträgt und die durchschnittliche Miete im Vergleich zu 2019 um 451 TP3T gesunken ist. Es wird geschätzt, dass es mindestens drei Jahre dauern wird, den Bestand abzubauen. Große Geschäfte in Randgebieten wie Saigon stehen jedoch möglicherweise längerfristig vor einer Neubewertung, da es dort an großen Ketten zur Übernahme mangelt.

VI. Marktauswirkungen: Vertrauenskrise bei den Anlegern und restriktivere Kreditvergabe durch Banken

Die Deng-bedingte Erosion der Wertschöpfungskette hat bereits Spillover-Effekte hervorgerufen. Mehrere anonyme Insider aus der Bankenbranche gaben bekannt, dass viele Institute die Risiken von Hypothekendarlehen für Gewerbeimmobilien neu bewerten. Der Wert von Geschäften werde im Allgemeinen um 15 % gesenkt und die Genehmigungsbedingungen würden strenger. Eine ausländische Bank in Central hat sogar interne Vorschriften erlassen, wonach Ladenkredite über 50 Millionen Yuan mit einer persönlichen Bürgschaft einhergehen müssen. Dieser Schritt könnte eine Kettenabverkaufswelle unter Klein- und Mittelanlegern auslösen und den Marktrückgang weiter verschärfen.

Andererseits verdienen die Bewegungen der Übernahmepartei besondere Beachtung. So soll es beispielsweise Gerüchten zufolge bei dem geheimnisvollen Käufer des Sai Kung-Geschäfts eine örtliche Gastronomiegruppe sein, die dort ein umfassendes Unterhaltungs- und Gastronomieprojekt errichten will; Asia United Infrastructure wiederum, das zuvor das Mong Kok-Projekt erworben hatte, will es in einen gemeinsamen Arbeitsraum umwandeln. Der Erfolg dieser Transformationsbemühungen wird zum Barometer für die Zukunft der Gewerbeimmobilien.

VII. Rechtliche und finanzielle Perspektiven: Compliance-Herausforderungen bei der Umstrukturierung des Familienvermögens

Da die Familie Deng die Veräußerung ihrer Vermögenswerte beschleunigt, weckt die Rechtmäßigkeit ihrer Transaktionen große Aufmerksamkeit. Ein Anwalt wies darauf hin, dass Gläubiger im Falle der Insolvenz eines Unternehmens gemäß Abschnitt 232 der Unternehmensverordnung einen Antrag auf Liquidation stellen können, um die Vermögenswerte einzufrieren. Es ist derzeit bekannt, dass mehrere Holdinggesellschaften der Familie Deng einen Wechsel in der Führung durchgemacht haben und dass sein Sohn Deng Yaosheng das Geschäft nach und nach übernommen hat. Ob solche Strukturanpassungen die Klausel zu „anfechtbaren Transaktionen“ berühren, wird in der Rechtsgemeinschaft im Mittelpunkt der Beobachtung stehen.

Der Experte für finanzielle Umstrukturierung Chen Guanhong schlug vor, dass Unternehmen in ähnlichen Situationen statt des Verkaufs ihrer Vermögenswerte zu einem niedrigen Preis eine Umschuldung in Erwägung ziehen sollten. Stattdessen sollten sie mit den Gläubigern über eine Verlängerung der Schulden oder einen Tausch von Schulden gegen Eigenkapital verhandeln und gleichzeitig strategische Investoren einbeziehen. Dieser Plan muss jedoch auf dem langfristigen Wertsteigerungspotenzial der Vermögenswerte basieren, was auf dem aktuellen gewerblichen Immobilienmarkt äußerst schwierig zu erreichen ist.

8. Historische Referenzen und Zukunftsprognosen: Hongkongs Immobilienzyklus am Scheideweg

Wenn man auf die letzten drei Jahrzehnte zurückblickt, hat der gewerbliche Immobilienmarkt in Hongkong viele Krisen erlebt: den Finanzsturm von 1997, die SARS-Epidemie von 2003 und den Finanztsunami von 2008. Jedes Mal gab es eine größere Anpassung, die jedoch anschließend durch eine Erholung aufgrund des wirtschaftlichen Aufschwungs Chinas vorangetrieben wurde. Die Besonderheit dieser Krise liegt darin:

• Die durch das chinesisch-amerikanische Spiel verursachte Verknappung der internationalen Kapitalliquidität
• Die langfristigen Auswirkungen der wirtschaftlichen Umstrukturierung Chinas auf den Reexporthandel Hongkongs
• Die doppelte Belastung durch die Überalterung der Bevölkerung und die Abwanderung hochqualifizierter Fachkräfte

Der Ökonom Guan Zhaozhao prognostiziert, dass der Markt für Gewerbeimmobilien in eine „L-förmige“ Anpassungsphase eintreten wird. Zwar werden die Preise nicht einbrechen, aber es wird lange dauern, das Überangebot zu verdauen. Für Investoren mit hohem Fremdkapitalanteil wie die Familie Deng wird die Balance zwischen der Realisierung von Vermögenswerten und der Umgestaltung des Unternehmens zum entscheidenden Überlebenstest.

Fazit: Das Ende einer Ära und die Geburt einer neuen Ordnung

Die Finanzkrise der Familie Deng Chengbo ist nicht nur ein Rückschlag für seine persönliche Anlagestrategie, sondern auch ein Mikrokosmos der Schmerzen des wirtschaftlichen Wandels Hongkongs. Wenn der „Mythos des Ladenkönigs“ seinen Glanz verliert, offenbart sich eine grundlegende Veränderung der Spielregeln im Kapitalismus. Im neuen Zeitalter der tiefen Integration der virtuellen und realen Wirtschaft und des Aufkommens der ESG-Investitionswelle wird die Frage, wie die Wertlogik von Gewerbeimmobilien neu gestaltet werden kann, eine jahrhundertealte Aufgabe sein, die die gesamte Branche dringend lösen muss.

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Nachtrag

1. Nach Angaben der Rating- und Bewertungsbehörde erreichte die Leerstandsquote von Straßengeschäften in Hongkong im ersten Quartal 2023 12,41 TP3T, den höchsten Wert seit 1999.
2. Zu den wertvollen Vermögenswerten, die die Familie Deng noch veräußern muss, gehören:

• Das gesamte Sugar Street Commercial Building in Causeway Bay im Wert von über 800 Millionen HK$
• Ein 650 Millionen Dollar teures Revitalisierungsprojekt für Industriegebäude in Tuen Mun
• Marktgerüchten zufolge befindet sich ein von China unterstützter Fonds in Verhandlungen über den Kauf eines Teils von Tangs Hotelanlagen. Dies könnte der Schlüssel zur Überwindung der Krise sein.

Deng Chengbo(1934 - 14. Mai 2021), bekannt als "Onkel Bo",HongkongHändler, berühmt für seine Investitionen in eine große Anzahl von Gewerbeimmobilien. Auf seinem Höhepunkt besaß er mehr als 200 Industrie- und Gewerbeimmobilien in Hongkong und war als „Shop King of Hong Kong“ bekannt.

Deng YaoshengStan Tang (1986-), Hongkonger Unternehmer, derzeitStan-GruppePräsident,Einfache Kommunikationsgruppe(Hong Kong Stock Code: 8031) Chief Executive Officer und Executive Director, ehemaligerKiefernpflegegruppe(Hongkong-Börsenkürzel: 1989) Vorsitzender und geschäftsführender Direktor. VaterDeng Chengbo.
Deng Yaosheng gewann den kanadischenUniversität von West-OntarioIvey Business SchoolExecutive MBA in International Business undDie Hong Kong Polytechnic UniversityMaster in Innovation Leadership für Führungskräfte. Deng Yaosheng gewann denValidierungszentrum für Geschäftsleute in HongkongEhrenmitglied.

Weiterführende Literatur:

• Zukunftsanalyse des Immobilienmarkts in Hongkong: Herausforderungen und Chancen aus einer mehrdimensionalen Perspektive
• Die Sicht von JP Morgan auf den Immobilienmarkt in Hongkong