Rolle und Funktion der Eigentümergemeinschaft

Eigentümergemeinschaft (OC)Laut HongkongBauordnung (Kap. 344)Eine gesetzliche Körperschaft, die von den Eigentümern eines Gebäudes oder einer Wohnsiedlung gegründet wird und deren Hauptzweck darin besteht, die gemeinsamen Angelegenheiten des Grundstücks zu verwalten und zu pflegen.

Die Eigentümergemeinschaft kann Ressourcen effektiv integrieren, die Qualität der Immobilie erhalten und die Rechte und Interessen der Eigentümer schützen. Seine Rolle ist insbesondere in der dicht besiedelten Wohngegend Hongkongs wichtig, da es dabei hilft, individuelle Interessen mit der Gesamtentwicklung der Gemeinschaft in Einklang zu bringen.

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1. Einheitliches Management öffentlicher Bereiche

• Verantwortlich für die tägliche Verwaltung, Wartung und Reinigung der öffentlichen Einrichtungen im Gebäude (wie Aufzüge, Flure, Gärten, Parkplätze usw.).
• Stellen Sie sicher, dass Brandschutzsysteme, elektrische Geräte usw. den Sicherheitsstandards entsprechen, um die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten.

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2. Werterhalt der Immobilie

• Durch regelmäßige Wartungen und Reparaturen kann die Lebensdauer des Gebäudes verlängert und ein Wertverlust des Gebäudes durch Baufälligkeit verhindert werden.
• Koordinieren Sie Großprojekte (wie die Renovierung von Außenwänden und den Austausch von Wasserleitungen), um das gesamte Wohnumfeld zu verbessern.

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3. Finanzmanagement

• Gebührenverwaltungsgebühr：Erheben Sie von den Eigentümern Gebühren auf Grundlage ihres Eigentumsanteils, die für die täglichen Ausgaben und als Rücklage verwendet werden.
• Managementreserve: Reservieren Sie Geld für zukünftige größere Reparaturen oder Notfälle (wie etwa Taifunschäden), um eine vorübergehende Kostenteilung zu vermeiden.

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4. Ausführung der Urkunde über den gegenseitigen Vertrag

• Überwachen Sie die Eigentümer hinsichtlich der Einhaltung der Bedingungen der Gebäudeurkunde, wie etwa das Verbot illegaler Änderungen oder den Umgang mit Lärm oder Hygieneproblemen.
• Erteilen Sie Verwarnungen oder leiten Sie bei Verstößen rechtliche Schritte ein, um die öffentliche Ordnung aufrechtzuerhalten.

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5. Rechtsvertretung und Entscheidungsfindung

• Vertritt alle Immobilieneigentümer beim Abschluss von Verträgen mit Dritten (z. B. Immobilienverwaltungsgesellschaften, Bauunternehmern) oder bei der Einreichung von Klagen im Streitfall.
• Bei größeren Angelegenheiten (wie beispielsweise einem Wechsel der Hausverwaltung oder Großprojekten) wird eine Eigentümerversammlung einberufen und gemeinsam per Abstimmung entschieden.

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6. Die Stimme der Eigentümer stärken

• Konzentrieren Sie die Meinungen der Immobilieneigentümer, um zu verhindern, dass Bauträger oder Immobilienverwaltungen die Verwaltungsangelegenheiten einseitig dominieren.
• Dient als einheitliches Kommunikationsfenster bei der Kommunikation mit Regierungsabteilungen (z. B. bei der Beantragung von Instandhaltungsmitteln).

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7. Rechtsgrundlagen und Rechte

• Gemäß der Gebäudeverwaltungsverordnung hat eine Kapitalgesellschaft den Status einer juristischen Person und kann im Namen der Kapitalgesellschaft selbstständig Dokumente unterzeichnen, Bankkonten eröffnen und sogar klagen oder verklagt werden.

In Hongkong ist eine Owners' Corporation (OC) eine juristische Organisation, die gemäß der Building Management Ordinance gegründet wird. Es ist hauptsächlich für die Verwaltung der allgemeinen Angelegenheiten eines Stockwerkgebäudes (wie Wartung, Sicherheit, Reinigung usw.) verantwortlich. Der Begriff „Triade“ bezieht sich auf organisierte kriminelle Gruppen, die an illegalen Aktivitäten beteiligt sind. Die beiden scheinen nichts miteinander zu tun zu haben, doch in manchen Fällen versuchen Triaden, Unternehmen zu ihrem eigenen Vorteil zu infiltrieren oder zu manipulieren. Nachfolgend finden Sie relevante Hintergrundinformationen und mögliche Assoziationsanalysen:

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8. Funktionsweise der Eigentümergemeinschaft und potenzielle Schwachstellen

• Die Gesellschaft wird von den Eigentümern gemeinsam gegründet und die Mitglieder des Verwaltungsausschusses (MC) werden von den Eigentümern gewählt und sind für Entscheidungen in Bauangelegenheiten (wie etwa Ausschreibung von Projekten, Verwaltung der Finanzen usw.) verantwortlich.
• Mögliche Risiken: Werden Mitglieder des Vorstandes bestochen oder bedroht oder schleusen Bandenmitglieder den Vorstand ein, können sie auf folgende Weise manipuliert werden:
  • Manipulation von Projektausschreibungen: Die Mafia hat mit Bauunternehmern gemeinsame Sache gemacht, um Wartungsarbeiten zu hohen Preisen zu vergeben und Schmiergelder einzustreichen.
  • Veruntreuung von Verwaltungsgebühren: Illegale Übertragung von Unternehmensgeldern.
  • Wahlmanipulation: Durch Einschüchterung Einfluss auf die Wahl der Eigentümer nehmen und dafür sorgen, dass „die eigenen Leute“ in den Verwaltungsrat gewählt werden.

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8. Triaden engagieren sich in Konzernen

Bei Renovierungsprojekten in alten Wohnsiedlungen in Hongkong kommt es schon seit langem zu Absprachen bei der Angebotsabgabe. Dabei kontrollieren Banden oder skrupellose Geschäftsleute Unternehmen durch Drohungen und Bestechung, um von den extrem teuren Projekten zu profitieren. In diesem Fall genehmigte das OC das Projekt ohne transparente Ausschreibung mit der bloßen Begründung, dass „der Beton an der Außenwand abblätterte und dringend repariert werden musste“, was die Schlupflöcher im System widerspiegelt (wie etwa die unzureichende Kontrolle der Befugnisse des OC durch die Bauordnung).

• In Hongkong kam es in zahlreichen Fällen zu Eingriffen von Triaden in die Unternehmensstrukturen, beispielsweise:
  • Im Jahr 2018 deckte die Polizei eine Triadengruppe auf, die im Verdacht stand, mehrere Wohnungsbaugesellschaften manipuliert und durch Einschüchterung der Eigentümer und Urkundenfälschung Projektmittel in Höhe von über 10 Millionen Hongkong-Dollar erschlichen zu haben.
  • 2024 Fall der Enthauptung eines Komiteemitglieds der britischen Dorfgemeinschaft, Lei Cheng
  • 17 Personen mit triadischem Hintergrund wurden wegen Einschüchterung bei den Wahlen zur Tseung Kwan O King Lam Estate Corporation 2025 verhaftet, darunter der Kandidat und der gewählte

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9. Reaktionen der Regierung und der Justiz

• Gesetzliche Bestimmungen: Die Gebäudemanagementverordnung verpflichtet Unternehmen zur finanziellen Transparenz und zur Untersuchung illegaler Aktivitäten. Wird eine Beteiligung einer Triade festgestellt, kann eine Strafverfolgung gemäß der Gesellschaftsverordnung oder der Verbrechensverordnung eingeleitet werden.
• Durchsetzungsmaßnahmen：Die Polizei von Hongkong (wie etwa das Büro für organisierte Kriminalität und Triaden) wird Ermittlungen gegen Triadengruppen einleiten, die legale Organisationen infiltrieren.
• Eigentümerselbstversicherung:
  1. Seien Sie wachsam, nehmen Sie an Unternehmensmeetings teil und überwachen Sie die Finanzberichte.
  2. Sollten Sie verdächtige Projektangebote oder bedrohliches Verhalten feststellen, erstatten Sie umgehend Anzeige bei der Polizei.
  3. Beantragen Sie die Entlassung des betreffenden Mitglieds des Verwaltungsausschusses über das Innenministerium oder den Rechtsweg.

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8. InnenministeriumHinweise für Eigentümergesellschaften

Einführung

• Die Verwaltung privater Gebäude liegt in der Verantwortung der Eigentümer. Die Politik der Regierung im Bereich der Gebäudeverwaltung bestand schon immer darin, Eigentümer zu ermutigen und zu unterstützen, geeignete Bewohnerorganisationen wie Eigentümergemeinschaften (Owners' Corporations, OCs) zu gründen, damit diese ihre Gebäude effizient verwalten können.
• Ziel der Gebäudeverwaltungsverordnung (Kap. 344) (nachfolgend „Verordnung“ genannt) ist es, einen rechtlichen Rahmen für die Gründung und den Betrieb von Unternehmen zu schaffen, sodass Eigentümer privater Gebäude Unternehmen gründen können, um ihre Immobilien besser verwalten zu können.

Zweck der Gründung einer Eigentümergemeinschaft

In der Satzung sind auch die Aufgaben und Befugnisse der Körperschaft klar festgelegt. Das OC ist gesetzlich verpflichtet, die gemeinschaftlich genutzten Teile des Gebäudes ordnungsgemäß zu verwalten und instand zu halten und muss alle Maßnahmen ergreifen, die zur Wahrnehmung der Verwaltungsaufgaben für die gemeinschaftlich genutzten Teile des Gebäudes gemäß der Vereinbarungsurkunde erforderlich sind. Was die Befugnisse betrifft, kann das Unternehmen entscheiden, ob es Angestellte, Immobilienverwaltungsunternehmen oder andere professionelle Institutionen oder Mitarbeiter beschäftigt, um das Unternehmen bei der Erfüllung der Pflichten und Befugnisse zu unterstützen oder zu vertreten, die ihm gemäß der Satzung oder der Urkunde über die gegenseitige Verpflichtung zustehen. Bei der Erfüllung seiner Aufgaben und der Ausübung seiner Befugnisse gemäß Abschnitt 18 der Verordnung orientiert sich das Unternehmen an dem Verhaltenskodex, der vom Minister für Inneres und Jugendangelegenheiten gemäß Abschnitt 44(1) der Verordnung herausgegeben wird.

Hongkong hat eine große Bevölkerung und eine begrenzte Landfläche. Die meisten Bürger wohnen in privaten Hochhäusern oder privaten Wohnanlagen, die aus mehreren Gebäuden bestehen. Diese Gebäude und Wohnsiedlungen bestehen aus mehreren Einheiten, die von Hunderten bis zu Tausenden reichen. Wohnungseigentümer sind gemeinsam für die Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes oder der Wohnanlage verantwortlich, in der sie leben. Wenn ein Unfall durch eine schlechte Verwaltung des Gebäudes oder der Wohnanlage oder durch mangelnde Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche verursacht wird, tragen die betroffenen Eigentümer die gesamtschuldnerische Haftung.

Die Verwaltung und Instandhaltung eines Gebäudes ist keine einfache Angelegenheit. Dazu gehört ein breites Aufgabenspektrum, darunter die Reinigung der Gemeinschaftsbereiche, die Müllentsorgung, die Sicherheit sowie nicht routinemäßige Arbeiten wie die Beauftragung einer Hausverwaltung und die Instandhaltung des Gebäudes. Wenn im Gebäude keine Gesellschaft ansässig ist, müssen je nach den Bestimmungen der gemeinsamen Eigentumsvereinbarung für das Gebäude möglicherweise alle Verwaltungs- und Instandhaltungsfragen des Gebäudes gemeinsam von allen Eigentümern entschieden werden. Bei Gebäuden oder Wohnanlagen mit Hunderten oder gar Tausenden von Wohneinheiten ist dies nicht nur zeitaufwändig und umständlich, sondern auch kaum umsetzbar.

Um Gebäude ordnungsgemäß zu verwalten, den Eigentümern ein komfortables Wohnumfeld zu bieten und ihr Vermögen vor Schäden durch mangelhafte Gebäudeverwaltung und -wartung zu schützen, ist die Gründung einer Kapitalgesellschaft zwar nicht die einzige Möglichkeit, aber die praktikabelste Methode. Eine Kapitalgesellschaft ist eine unabhängige juristische Person, die gemäß der Verordnung gegründet wird. Sie verwaltet rechtlich die gemeinschaftlichen Teile eines Gebäudes im Auftrag aller Eigentümer, übt die entsprechenden Rechte, Befugnisse, Privilegien und Pflichten aus und ist befugt, Hausverwaltungen zu bestellen und zu entlassen sowie deren Arbeit zu überwachen.

Die Verordnung sieht vor, dass eine Versammlung des Verwaltungsorgans Beschlüsse über die Kontrolle, das Management und die Verwaltung der Gemeinschaftsteile eines Gebäudes sowie über die Renovierung, Verbesserung oder Dekoration dieser Gemeinschaftsteile fassen kann. Diese Beschlüsse sind für den Verwaltungsausschuss (MC) und alle Eigentümer bindend.

Häufige Probleme und Herausforderungen

• Niederlassungsschwelle：Es muss ein Beschluss der Eigentümerversammlung gefasst und im Grundbuch eingetragen werden.
• Geringe Eigentümerbeteiligung: Einige Eigentümer nehmen möglicherweise nicht aktiv an Sitzungen oder Abstimmungen teil, was die Effizienz der Entscheidungsfindung beeinträchtigt.
• Fachkenntnisse erforderlich: Größere Reparaturen oder Rechtsangelegenheiten können die Einschaltung professioneller Berater (z. B. Ingenieure, Anwälte) erfordern.
• Mafia-Invasion : Einige alte Bauunternehmen können aufgrund der geringen Eigentümerbeteiligung leicht von einer kleinen Anzahl von Personen (einschließlich Banden) kontrolliert werden.