Praktische Richtlinien für Vermieter zum Umgang mit Mietrückständen und Rücknahmeverfahren

In Hongkong können Vermieter mit Situationen konfrontiert werden, in denen Mieter ihre Miete nicht zahlen, gegen die Bedingungen des Mietvertrags verstoßen oder sogar zu „Mietty-Bullys“ werden. Um ihre eigenen Rechte und Interessen zu schützen, können Immobilieneigentümer auf dem Rechtsweg einen Rücknahmebescheid beim Lands Tribunal beantragen, um den Mietvertrag zu kündigen, die Immobilie zurückzuerhalten und die ausstehende Miete einzutreiben. In diesem Artikel werden die einzelnen Schritte des Verfahrens zur Immobilienrücknahme, der dafür erforderliche Zeitrahmen, die Möglichkeit eines Einspruchs des Mieters sowie der Umgang mit übrig gebliebenen Gegenständen und besonderen Umständen (wie beispielsweise einer plötzlichen Rückzahlung durch den Mieter) detailliert erläutert.

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1. Überblick über die Rechtsgrundlagen und Verfahren zur Rücknahme von Eigentum durch Eigentümer

Gemäß der Hongkonger Verordnung zur Konsolidierung von Mietverhältnissen (Kapitel 7) hat der Vermieter das Recht, die Kündigung des Mietvertrags und die Rücknahme des Eigentums zu beantragen, wenn der Mieter die Miete 15 Tage nach dem Fälligkeitsdatum nicht bezahlt hat. Enthält der Mietvertrag darüber hinaus eine „Verwirkungsklausel“, kann der Vermieter ein Rücknahmeverfahren einleiten, wenn der Mieter den Vertrag verletzt (z. B. die Miete nicht zahlt). Allerdings müssen Vermieter die gesetzlichen Vorschriften einhalten und dürfen ohne Genehmigung weder Schlösser austauschen noch Mieter kündigen, da sie sonst möglicherweise gegen das Gesetz verstoßen.

Der Prozess der Immobilienrücknahme gliedert sich im Wesentlichen in drei Phasen:

1. Einreichen eines Antrags beim Lands Tribunal;
2. Antrag auf Urteil;
3. Vollstreckung des Besitztitels.

Der gesamte Vorgang kann bereits nach drei Monaten abgeschlossen sein, die genaue Dauer variiert jedoch je nach Komplexität des Falles (z. B. ob der Mieter Einspruch erhebt). Im Folgenden wird jeder Schritt einzeln analysiert.

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2. Detaillierte Erläuterung des Verfahrens zur Eigentumseinziehung

1. Antrag beim Lands Tribunal einreichen

• Schrittinhalt:
• Der Vermieter muss eine abgestempelte Kopie des Mietvertrags, Nachweise über Mietrückstände (z. B. Zahlungsbelege oder Mahnungen) usw. vorbereiten.LandgerichtReichen Sie einen Antrag auf Rücknahme ein.
• Nach Einreichung des Antrags muss der Vermieter dem Mieter eine Kopie des Antragsbescheids zustellen. Dazu gehören:
  • Senden Sie die Mitteilung an die Adresse des Mieters.
  • Hängen Sie eine Kopie der Mitteilung an die Tür der Einheit, für die die Miete für drei aufeinanderfolgende Tage geschuldet ist.
• Nach Abschluss der Zustellung muss der Vermieter innerhalb weniger Tage beim Grundbuchamt einen Eid ablegen, um nachzuweisen, dass der Mieter ordnungsgemäß benachrichtigt wurde.
• Benötigte Zeit: Etwa 1 bis 2 Wochen, abhängig von der Effizienz der Dokumentenvorbereitung und -lieferung.
• Vorsichtsmaßnahmen: Ist der Mieter nicht in der Wohnung oder weigert er sich, die Mitteilung entgegenzunehmen, kann die Aushangpflicht an drei aufeinanderfolgenden Tagen als Nachweis für die ordnungsgemäße Zustellung verwendet werden.

2. Antrag auf Urteilsverkündung

• Schrittinhalt:
• Mieter haben ab Erhalt der Antragsmitteilung sieben Tage Zeit, Einspruch einzulegen. Wenn kein Einspruch erhoben wird, kann der Eigentümer direkt beim Lands Tribunal ein Urteil beantragen, das in der Regel innerhalb von 2 bis 3 Tagen ergeht.
• Wenn der Mieter Einspruch erhebt, kommt es zu einer Anhörung. Die Anberaumung einer Anhörung dauert je nach Gerichtstermin und Komplexität des Falles etwa zwei Wochen bis einen Monat.
• Benötigte Zeit:
• Kein Einwand: ca. 2 bis 3 Tage;
• Es gibt Widerstand: von einem halben Monat bis zu mehr als einem Monat.
• Fallstudie: Wenn der Mieter lediglich einfache Einspruchsgründe vorbringt (etwa „die Kündigung durch den Vermieter war nicht rechtzeitig erfolgt“), aber nicht vor Gericht erscheint, wird das Gericht den Einspruch höchstwahrscheinlich abweisen und direkt zugunsten des Vermieters entscheiden.

3. Vollstreckung des Besitztitels

• Schrittinhalt:
• Nach Erhalt des Urteils muss der Eigentümer einen Besitzbefehl beantragen, der vom Gerichtsvollzieher vollstreckt wird.
• Der Gerichtsvollzieher wird einen Termin vereinbaren, um die Einheit abzuholen und vor Ort eine Bestandsaufnahme der Gegenstände vorzunehmen.
• Benötigte Zeit: 1 bis 2 Monate, abhängig von der Arbeitszeit des Gerichtsvollziehers und der Arbeitsbelastung in der Region.
• Vorsichtsmaßnahmen: Wenn der Gerichtsvollzieher den Fall ausführt, hat der Eigentümer kein Recht, die Wohnung zu betreten oder Gegenstände auf eigene Faust zu bewegen, und der gesamte Vorgang muss von Gerichtspersonal abgewickelt werden.

Geschätzte Gesamtzeit

• Schnellster Fall: Wenn der Mieter keine Einwände hat und der Gerichtsvollzieher den Fall reibungslos plant, dauert das gesamte Verfahren etwa 3 Monate.
• Verzögerung: Bei mehrmaligem Einspruch des Mieters oder hoher Auslastung des Gerichts bzw. Gerichtsvollziehers kann die Frist auf 6 Monate oder länger verlängert werden.

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3. Zeitproblem bei der Einforderung von Mietrückständen

Gesetzlich vorgeschriebene Wartezeit

entsprechend"Verordnung zur Konsolidierung von MietverhältnissenSofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht, kann der Vermieter nach 15 Tagen Zahlungsrückstand des Mieters ein Verfahren zur Einziehung des Mietverhältnisses einleiten. Dies ist eine gesetzlich vorgeschriebene Verpflichtung und erfordert keinen zusätzlichen Nachweis. Die tatsächliche Einforderung von Mietrückständen hängt jedoch von den jeweiligen Umständen ab:

• Bei direkten Verhandlungen kann der Eigentümer eine Nachfrist von 7 oder 14 Tagen setzen;
• Wenn Sie rechtliche Schritte einleiten, müssen Sie sich ab dem 15. Tag an das Lands Tribunal wenden.

Praktische Vorschläge

Der Vermieter sollte zu Beginn des Mietrückstandszeitraums eine schriftliche Mahnung ausstellen und den Nachweis aufbewahren. Sollte der Mieter auch dann nicht zahlen, kann nach dem 15. Tag das Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet werden, um Verzögerungsverluste zu vermeiden.

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IV. Entsorgung der zurückgelassenen Gegenstände nach der Übernahme des Eigentums durch den Gerichtsvollzieher

Inventarisierung und Aufzeichnung

GerichtsvollzieherAm Tag der Übergabe werden sämtliche Gegenstände der Einheit einzeln gezählt und im Inventarformular erfasst. Diese Liste unterscheidet nicht danach, wem die Gegenstände gehören (Mieter oder Eigentümer), sondern gibt lediglich den Zustand des Geländes wieder.

Artikelhandhabungsmethode

1. Wertgegenstände:

• Der Eigentümer kann beim Lands Tribunal einen Verkaufsbefehl beantragen.
• Nach Genehmigung des Antrags müssen Sie 7 Werktage warten, bevor Sie die Gegenstände gemäß der Liste zum Ausgleich der Mietrückstände verkaufen können.

1. Wertlose Gegenstände(wie alte Möbel und Kleidung):

• Der Eigentümer muss einen „Entsorgungsbeschluss“ beantragen.
• Außerdem müssen Sie 7 Werktage warten, bevor Sie es legal entsorgen können.
• Rechtliche Risiken: Wenn der Vermieter die Immobilie ohne Gerichtsbeschluss veräußert, kann der Mieter eine Zivilklage einreichen, um den Vermieter zur Verantwortung zu ziehen.

Anregung

Der Eigentümer sollte die Gerichtsvollzieherliste ordnungsgemäß führen und die Gerichtsverfahren strikt befolgen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

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5. Was tun, wenn der Mieter plötzlich die Miete zahlt?

Rechtsgrundlage

Nach Abschnitt 21F der High Court Ordinance (Kap. 4) kann ein Mieter, der zum ersten Mal während der Mietzeit mit der Miete in Verzug gerät, eine „Erleichterung bei Verlust des Mietvertrags” (Befreiung vom Verfall). Wird der Antrag genehmigt, gewährt das Gericht dem Mieter eine Nachfrist zur Zahlung der ausstehenden Miete und der Anwaltskosten des Vermieters. Die Einzelheiten sind wie folgt:

• Nachfrist: Kann zum Zeitpunkt der Anhörung des Antrags oder nach Erlass des Besitzbefehls benannt werden.
• Wirkung: Zahlt der Mieter den gesamten Betrag innerhalb der Frist, wird der Mietvertrag „wiederaufleben“ und die ursprünglichen Bedingungen werden wiederhergestellt. Der Vermieter kann das Eigentum nicht mehr zurückfordern.
• Limit: Diese Erleichterung gilt nur für die ersten Mietrückstände. Zahlt ein Mieter wiederholt keine Miete, wird das Gericht dies in der Regel nicht genehmigen, es sei denn, es liegen triftige Gründe vor (z. B. finanzielle Schwierigkeiten und entsprechende Nachweise).

Fallbeispiel

Nehmen wir an, der Vermieter hat ein Urteil erwirkt, der Gerichtsvollzieher hat die Immobilie jedoch noch nicht in Besitz genommen und der Mieter zahlt plötzlich die ausstehenden Schulden ab und beantragt einen Entlastungsantrag. Wenn das Gericht zustimmt, wird das Rücknahmeverfahren beendet und der Mietvertrag bleibt in Kraft. Obwohl diese Situation für den Vermieter ungünstig ist, handelt es sich um einen rechtlichen Mechanismus zum Schutz der Mieter.

Bewältigungsstrategien

• Vermieter können strenge Klauseln in Mietverträge aufnehmen (wie etwa den ausdrücklichen Ausschluss eines Stundungsrechts), müssen sich dabei aber an die gesetzlichen Bestimmungen halten.
• Wenn ein Mieter einen Antrag auf Erleichterung stellt, sollte der Vermieter Beweise (wie etwa einen Nachweis über mehrere Mietrückstände) bereithalten, um seinen Anspruch zu widerlegen.

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6. Häufige Situationen und Lösungen für den Einspruch von Mietern gegen die Zwangsvollstreckung

Analyse des Widerspruchsfalls

1. Kein Einwand: Wenn der Mieter Einspruch einlegt, aber nicht vor Gericht erscheint, entscheidet das Gericht häufig zugunsten des Vermieters.
2. Falsche GründeHinweis: Wird behauptet, dass „das Darlehen zurückgezahlt wurde“, ohne dass hierfür Beweise vorliegen, wird der Einspruch in der Regel zurückgewiesen.
3. Viele Einwände: Wie im oben genannten Fall legte der Mieter wiederholt Berufung ein, jedoch ohne Grundlage, und verzögerte den Fall nur.

Eigentümer sollten

• Beweise sichern: Mietunterlagen, Kündigungsschreiben, Kommunikationsprotokolle etc. können als Grundlage vor Gericht verwendet werden.
• Suchen Sie professionelle Hilfe: Institutionen wie Centaline Surveyors können Rechtsberatung und Agenturdienste anbieten.
• Mentale Vorbereitung: Wiederholte Einwände können den Zeitaufwand erhöhen und die Eigentümer müssen geduldig reagieren.

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VII. Zusammenfassung und Vorschläge

Vorteile und Herausforderungen des Programms

• Vorteile：Das Hongkonger Gesetz bietet Immobilienbesitzern einen klaren Weg, ihr Eigentum zurückzuerhalten und ihre Eigentumsrechte zu schützen.
• Herausforderung: Einwände des Mieters, die Handhabung der Immobilie und besondere Umstände (wie z. B. Erleichterungen) können den Prozess verlängern und die Kosten erhöhen.

Praktische Vorschläge

1. Prävention ist der Schlüssel: Machen Sie die Bedingungen beim Unterzeichnen eines Mietvertrags klar und prüfen Sie Mieter mit guter Bonität.
2. Handeln Sie frühzeitig: Bei Mietrückständen frühzeitig mahnen und gegebenenfalls umgehend rechtliche Schritte einleiten.
3. Professionelle Unterstützung: Beauftragen Sie einen Anwalt oder ein Immobilienverwaltungsteam mit der Bearbeitung komplexer Fälle.

Die Beilegung von Mietstreitigkeiten in Hongkong erfordert eine Abwägung der Rechte und Interessen beider Parteien. Vermieter sollten geduldig und strategisch vorgehen und gleichzeitig im Einklang mit dem Gesetz handeln, um das Problem wirksam zu lösen.

Weiterführende Literatur:

• Landgericht
• Wie können Mieter Einspruch gegen die Rücknahme ihrer Immobilie durch den Vermieter einlegen?
• Was muss ich tun, wenn ich die Eigentumsurkunde verliere? Wie bekomme ich Ersatz?