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In der Hongkonger Immobilienbranche gab es zuletzt einen riesigen Aufruhr, weil die Familie des verstorbenen „Ladenkönigs“ Deng Chengbo in einen Schuldenstreit über mehrere zehn Millionen Dollar verwickelt war. Diese Zeitung verfügt über exklusive Gerichtsdokumente, kombiniert mit Grundbuchaufzeichnungen und ausführlichen Interviews mit der Branche, um für die Leser diesen Finanzsturm, in den drei Generationen von Geschäftsimperien verwickelt waren, vollständig zu rekonstruieren.
Im Zentrum des Sturms: Ein Inkassoauftrag in zweistelliger Millionenhöhe, ausgelöst durch eine Bürgschaft
Das Bezirksgerichtsverfahren Nr. DCCJ 4136/2024 begann mit der formellen Einreichung der Klage durch die Hui Cui International Group Co., Ltd. im Januar 2024 mit der Forderung, den Erlös aus der Klage von Qian Bei Shao Co., Ltd. und seinen Bürgen zurückzufordern.Deng ChengboInsgesamt schuldet der Nachlassverwalter 1,14 Millionen. Dieses im August 2020 aufgenommene Darlehen in Höhe von 3,5 Millionen entwickelte sich schließlich zu einer Finanzkrise, die das Kerngeschäftsviertel Hongkongs erschütterte, nachdem es die Auswirkungen der Epidemie und den Sturm der Zinserhöhungen zu spüren bekommen hatte.
Den Garantiedokumenten zufolge unterzeichnete Deng Chengbo vor seinem Tod eine Garantie mit unbeschränkter Haftung in seinem Namen. In den Bedingungen hieß es: „Der Garantiegeber haftet gesamtschuldnerisch für die Kapitalsumme, die Zinsen und die damit verbundenen Rechtskosten.“ Autoritäre Quellen aus der Rechtswelt kamen zu der Analyse, dass derartige Klauseln zwar in der Hongkonger Geschäftswelt üblich sind, beim Tod des Hauptbürgen jedoch ein besonderes Einziehungsverfahren nach Abschnitt 62 der Nachlassverwaltungsverordnung ausgelöst wird.
Schulden-Zeitleiste entschlüsselt
24. August 2020:
- Qianbeishao unterzeichnete mit Huicui International eine flexible Rückzahlungsvereinbarung „3+2“ mit einem Zinssatz von 9,51 TP3T im ersten Jahr, der danach entsprechend den Marktbedingungen angepasst werden kann.
- Deng Chengbo ging zur Anwaltskanzlei in Central, um die Garantiedokumente zu unterzeichnen
- Als Verwendungszweck des Kredites ist „Geschäftserweiterung und Betriebskapital“ anzugeben.
3. Quartal 2022:
- Hongkong folgt den USA und beginnt einen Zinserhöhungszyklus, wobei der Leitzins 6% übersteigt.
- Bei Qianbeishao kam es zu Verzögerungen bei den Zinszahlungen
August 2023:
- Die aufgelaufenen Kapital- und Zinsrückstände beliefen sich auf 2,83 Millionen RMB
- Die Gläubiger leiteten die erste Verhandlungsrunde ein und schlugen einen „Debt-Equity-Swap“-Plan vor.
4. Januar 2024:
- Hypothekenregistrierung für Zimmer P, 15. Stock, Sunrise Centre, Kwun Tong abgeschlossen
- Die Immobilie wurde für 2,7 Millionen Dollar verkauft, ein Rabatt von 421 TP3B Dollar gegenüber dem Schätzwert von 2020.
Die Berechnung hinter der Hypothek
Die Recherchen unserer Zeitung vor Ort ergaben, dass es sich bei der Immobilie um ein im Umbau befindliches Industrie- und Handelsgebiet in Kwun Tong handelt und die Nutzfläche rund 110 Quadratmeter beträgt. Der Immobilienmakler gab bekannt, dass das Gebäude in den letzten Jahren vom Plan „Start Kowloon East“ profitiert habe, die Leerstandsquote nach der Epidemie jedoch bei 181 TP3T geblieben sei. Es ist anzumerken, dass das Phänomen des „doppelten Rabatts“ bei der Veräußerung von hypothekarisch belasteten Immobilien auftritt:
- Bewertungsabschlag: Der Bewertungsbericht von CBRE für 2020 zeigt, dass die Einheit 4,65 Millionen Dollar wert ist
- Dringender Verkaufsrabatt: Der Transaktionspreis im Jahr 2024 beträgt nur 2,7 Millionen, was 15% unter dem Marktpreis liegt
„Dieser rasante Wertverlust spiegelt die strukturellen Veränderungen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt wider. Insbesondere unter dem Einfluss neuer Büromodelle ist die Liquidität traditioneller Industriegebäude stark zurückgegangen“, sagte JLL-Analyst Minghan Li.
Die Vermögenslage der Familie Deng gerät ins Wanken
Diese Zeitung hat Aufzeichnungen aus dem Grundbuchamt zusammengestellt und festgestellt, dass die Familie Deng seit 2022 mindestens 23 Immobilien mit einem Gesamtwert von über 3,8 Milliarden HK-Dollar veräußert hat. Zu den bemerkenswertesten Transaktionen gehörten:
- Erdgeschoss, Queen's Road East, Wan Chai:
- Kaufpreis 2018: 550 Mio.
- Transaktionspreis 2023: 148 Millionen
- Buchverlust: 731 TP3 Tsd. (der tatsächliche Verlust nach Abzug der Haltekosten kann 811 TP3 Tsd. erreichen)
- Das gesamte Geschäftsgebäude an der Carnarvon Road, Tsim Sha Tsui:
- Bewertung 2021: 1,2 Milliarden
- Hypothekenfinanzierung im Jahr 2023: 480 Millionen
- Beleihungsquote: 40%, deutlich niedriger als der Branchendurchschnitt von 65%
Wang Yaobang, der Finanzberater der Familie, verriet: „Die Entscheidungsträger haben seit 2021 die Strategie ‚Bargeld ist König‘ umgesetzt, aber die Geschwindigkeit der Vermögensrealisierung hat mit der Zinsakkumulation nicht Schritt gehalten. Die Veräußerung einiger Immobilien erfordert den Konsens mehrerer Familienmitglieder, was den besten Verkaufszeitpunkt verzögert.“
Wichtige Angriffs- und Verteidigungsstrategien in Rechtsstreitigkeiten
Rechtsanwalt Chen Dawen, der mit der Nachlassabwicklung vertraut ist, erläuterte, dass die Besonderheiten dieses Falles seien:
- Erlischt mit den Erben auch die Bürgschaftshaftung?
- Der Rechtsstatus des Nachlassverwalters vor Abschluss der Nachlassverteilung
- Mechanismus zur Verantwortungsteilung bei mehreren Erben
„Gemäß Abschnitt 15 der Erbschaftssteuerverordnung kann ein Gläubiger einen ‚Nachlassprioritätszahlungsbescheid‘ beantragen, muss aber nachweisen, dass es sich bei der Schuld um ‚notwendige Ausgaben‘ handelt.“ Rechtsanwalt Chan betonte, dass dieser Fall zu großen Änderungen in den Verfahren zur Nachlassverwaltung führen könne.
Schockeffekt für die Branche
Dieser Vorfall hat eine Kettenreaktion ausgelöst:
- Viele Banken überprüfen die Konditionen familienbürgschaftlicher Kredite
- Nicht-bankbasierte Finanzinstitute verschärfen Hypothekenquoten für Industrieimmobilien
- Im Immobilieninvestmentsektor braut sich eine Welle der „Entschuldung“ zusammen
Ein Kreditmanager einer ausländischen Bank in Central erklärte anonym: „Wir überprüfen alle Kreditportfolios mit Familienbürgschaften umfassend, insbesondere Fälle, in denen es um Erbschaften über mehrere Generationen geht, und schließen die Anforderung zusätzlicher Sicherheiten nicht aus.“
Ein historischer Spiegel: Fallbuch zur Schuldenkrise wohlhabender Familien in Hongkong
- 1998: Umschuldung der Familie Xu bei SEA Holdings
- Gesamtwert der veräußerten Vermögenswerte: 6,2 Milliarden
- Dauer der Umstrukturierung: 7 Jahre
- Eventuell Listing-Status wieder aufnehmen
- 2008: Zahlungsausfall der Zhang-Familienanleihen der Tai Sheng Group
- Auslöseklausel: Cross-Default
- Betroffen sind 11 börsennotierte Unternehmen
- Veräußerungsplan: Strategische Investoren aus staatlichen Unternehmen einbringen
- 2015: Liquidationsverfahren Birmingham Global Young
- Summe: 380 Millionen
- Besondere Situationen: Grenzüberschreitende Vermögensabschöpfung
- Zuständigkeitsstreitigkeiten dauern bis heute an
Stille im Auge des Sturms
Deng Yaowen und Deng Yaosheng reagierten nicht auf die Gerüchte. Sein Rechtsvertreter sagte lediglich, dass „der Vorfall in das Gerichtsverfahren eingetreten sei und es unbequem sei, einen Kommentar abzugeben“. Die Aktienkurse der börsennotierten Unternehmen der Familie sind in den letzten Monaten um 231 TP3T gefallen und das Handelsvolumen hat sich im Vergleich zu vor drei Monaten vervierfacht.
Der Wertpapieranalyst Huang Zhiqiang wies darauf hin: „Der Markt verarbeitet die potenziellen gemeinsamen Risiken, insbesondere das komplexe Netzwerk gegenseitiger Garantien unter Familienunternehmen. Wenn mehr Gläubiger rechtliche Schritte einleiten, kann dies eine Liquiditätskrise auslösen.“
Eingehende Betrachtung: Die Abenddämmerung der Garantiekultur?
Dieser Vorfall spiegelt drei tief verwurzelte Widersprüche in der Geschäftswelt Hongkongs wider:
- Der Konflikt zwischen traditioneller „Netzgarantie“ und modernem Risikomanagement
- Die Kluft zwischen Geschäftspraxis und Erbrecht
- Die Anfälligkeit von Immobilieninvestitions- und Finanzierungsmodellen im Zinserhöhungszyklus
Zheng Weixin, Professor an der juristischen Fakultät der Universität Hongkong, warnte: „Dies könnte ein typischer Fall werden, der die Spielregeln ändert. In Zukunft müssen Gläubiger möglicherweise eine „Rücklage zur Rückzahlung von Immobilienschulden“ einrichten, wenn sie Familienbürgschaften akzeptieren.“
Der Sturm ist noch nicht vorbei
Berichten zufolge prüfen mindestens drei Finanzinstitute, rechtliche Schritte gegen die Familie Deng einzuleiten. Dieser Schuldenstreit, der in einer Ecke von Kwun Tong begann, lüftet allmählich den Vorhang zur Transformationsphase der Hongkonger Immobiliendynastie. Diese Zeitung wird diesen wirtschaftlichen Sturm, in den Vermögenswerte in zweistelliger Milliardenhöhe verwickelt sind, weiterhin verfolgen.
[Durch drei unabhängige Quellen gegengeprüft, einige Daten von professionellen Institutionen berechnet und angepasst, mit dem Ziel, eine mehrdimensionale Tiefenanalyse zu ermöglichen]
