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Die grausame Realität der Blue-Chip-Legende Mei Foo Sun Chuen
Lai Chi Kok Mei Foo Sun ChuenEine Transaktion mit einem Buchverlust von 2,35 Millionen HK-Dollar schlug wie eine Bombe auf dem Hongkonger Immobilienmarkt ein. Dieser tragische Fall einer Zweizimmerwohnung in einer traditionellen Blue-Chip-Wohnsiedlung, deren Wert innerhalb von sieben Jahren um 30 % an Wert verlor, spiegelt nicht nur die strukturellen Veränderungen auf dem Immobilienmarkt nach der Epidemie wider, sondern zeigt auch, dass der Immobilienmarkt in Hongkong einen tiefgreifenden Wandel durchmacht, wie es ihn seit 30 Jahren nicht mehr gegeben hat. Wenn der Glaube, dass „mit Ziegeln Geld zu verdienen ist“, von der Realität erschüttert wird, lohnt es sich für jeden Eigenheimkäufer, diese Lektion zum Thema Investitionen im Wert von 2,35 Millionen Yuan sorgfältig zu lesen und gründlich darüber nachzudenken.
Das Schicksal des Fackelkäufers
Der Kaufpreis von 7,8 Millionen HK-Dollar im Jahr 2018 fiel mit dem letzten Karnevalsmoment des Hongkonger Immobilienmarktes zusammen. Zu diesem Zeitpunkt erreichte der Centaline City Leading Index (CCL) einen historischen Höchststand von 188,64 Punkten und auf dem Markt herrschte eine ängstliche und preisjagende Stimmung nach dem Motto „Je später Sie kaufen, desto teurer wird es“. Diese Transaktion veranschaulicht perfekt das Gesetz der „Stabübergabe“: Käufer, die in den Markt einsteigen, wenn die ganze Nation im Immobilienrausch ist, werden oft Opfer des Wendepunkts am Markt.
Es ist erwähnenswert, dass die Gerüchte, die Regierung der Sonderverwaltungszone würde damals eine Leerstandssteuer einführen, im Widerspruch zu der durch den chinesisch-amerikanischen Handelskrieg ausgelösten Nachfrage nach sicheren Häfen standen. Die Käufer mussten mit der Angst vor einer Währungsabwertung fertig werden und gleichzeitig das Risiko politischer Unsicherheit tragen. Die unter diesem doppelten Druck getroffenen Fehlentscheidungen führten fünf Jahre später zu bitteren Konsequenzen. Ähnliche Situationen ereigneten sich 1997 und 2008 wiederholt und bewiesen, dass emotional motivierte Entscheidungen beim Hauskauf letztlich ihren Preis haben.
Neubewertung traditioneller Blue Chips
Mei Foo Sun ChuenTop 10 Blue Chip Wohnsiedlungen in HongkongAls einer der wichtigsten Faktoren für die Entwicklung der Stadt diente es in den vergangenen vierzig Jahren als Wetterfahne für den Eigenheimbesitz der Mittelklasse. Der Transaktionspreis pro Quadratfuß betrug jedoch nur 10.074 HK-Dollar und ist damit mehr als 30 % niedriger als bei neuen Wohnsiedlungen im gleichen Bezirk, beispielsweise Victoria Harbour, wodurch die strukturellen Schwächen traditioneller großer Wohnsiedlungen offengelegt werden. Während die Eröffnung der MTR Southern Link Line die regionale Landschaft verändert, führen neue Wohnsiedlungen entlang der Tuen Ma Line weiterhin zu einer Kaufkraftverschiebung. Diese über 50 Jahre alten Altbausiedlungen erfahren eine brutale Aufwertung.
Auf einer tieferen Ebene spiegelt dies wider, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Hongkong einem qualitativen Wandel unterliegt. Käufer der neuen Generation legen mehr Wert auf Wohneinrichtungen wie Clubhäuser in Wohnsiedlungen und Smart Homes und ihre Anforderungen an die Zweckmäßigkeit gehen über die einfache Berechnung des Preises pro Quadratmeter hinaus. Wenn die Stadtplanung und die architektonische Gestaltung der „alten Blue Chips“ am Modell des letzten Jahrhunderts festhalten, wird ihre Premium-Fähigkeit natürlich durch die Flut der Zeit allmählich untergraben.
Der fatale Würgegriff des Zinszyklus
Während der sieben Jahre, in denen der ursprüngliche Eigentümer für die Fracht verantwortlich war, war das Zinsumfeld, das er erlebte, von enormen Schwankungen geprägt. Von einem H-Hypothekenzins von weniger als 21 TP3B im Jahr 2018 bis hin zu einem Anstieg des US-Leitzinses auf 5,51 TP3B im Jahr 2023 war die Verdoppelung des Zahlungsdrucks für langfristige Inhaber der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen brachte. Am Beispiel dieser Einheit kann sich die Hypothekenrückzahlung in sieben Jahren um mehr als 60 % erhöhen. Dieser finanzielle Druck, der einem wie ein Frosch im warmen Wasser vorkommt, ist weitaus tödlicher als der Buchverlust.
Noch alarmierender ist, dass der Kontostand des Hongkonger Bankensystems drastisch gesunken ist: von über 100 Milliarden US-Dollar im Jahr 2018 auf derzeit etwa 40 Milliarden US-Dollar. Durch die Liquiditätsverknappung ging auf dem Hypothekenmarkt sein Pufferraum verloren. Als die Währungshüter dem US-amerikanischen Tempo bei der Zinserhöhung folgten und so eine doppelte Belastung durch „Zinsen + Liquidität“ verursachten, blieb den Immobilienbesitzern, die ihre Immobilien nicht behalten konnten, nichts anderes übrig, als drastische Änderungen vorzunehmen.
Nachfragelücke im Zuge der Einwanderungswelle
GrundbuchamtDaten zeigen, dass der Nettoabfluss der Bevölkerung Hongkongs im Jahr 2022 113.000 Einwohner erreichte. Unter diesen Einwohnern hat der Bezirk Sham Shui Po, in dem sich Mei Foo Sun Chuen befindet, in den letzten drei Jahren mehr als 51 TP3B an ständigen Einwohnern verloren. Diese Einwanderungswelle, die sich hauptsächlich aus Mittelklassefamilien zusammensetzt, hat direkte Auswirkungen auf die starre Nachfragebasis der traditionellen Blue-Chip-Wohnsiedlungen. Wenn der Zielkundenstamm weiterhin verloren geht und die Kaufkraft der Neuzuwanderer nicht wiederhergestellt werden kann, sind Preiskorrekturen aufgrund des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage unvermeidlich.
Es ist erwähnenswert, dass die finanzielle Vorliebe der Einwandererfamilien, ihre Immobilien zu verkaufen, um daraus Geld zu machen, und der vorsichtige Markteintritt lokaler Käufer zu einer Situation geführt haben, in der mehr mehr tötet. Daten des Bildungsamtes zeigen, dass die Zahl der Schüler, die im Schuljahr 2022/23 die Grundschule und weiterführende Schule abgebrochen haben, 27.000 erreicht hat. Dieser strukturelle Wandel in Familien verändert die Immobilienökologie in verschiedenen Gemeinden.
Überlebensregeln in der neuen Normalität
Dieser blutige Transaktionsfall markiert den offiziellen Eintritt des Immobilienmarktes Hongkongs in die Ära der „Entmythologisierung“. Wenn der Ruf der Blue-Chip-Unternehmen verblasst und langfristig hohe Zinsen sowie eine kontinuierliche Mobilität der Bevölkerung zur neuen Normalität werden, müssen Eigenheimkäufer einen neuen kognitiven Rahmen schaffen: Der Wert der Lage muss dynamisch bewertet werden, die Haltekosten müssen Stresstests unterzogen werden und die Bevölkerungsstruktur muss in das Entscheidungsmodell einbezogen werden. Anleger, die immer noch glauben, dass „mit Ziegeln Geld zu verdienen ist“, werden letztendlich Opfer der Marktentwicklung. Die Lehren aus den Studiengebühren in Höhe von 2,35 Millionen Dollar könnten für den Immobilienmarkt in Hongkong die Gelegenheit sein, sich von seinem irrationalen Wohlstand zu verabschieden.
Mei Foo Sun ChuenMei Foo Sun ChuenHongkongKowloonLai Chi Kok, seit 1982U-Bahn(JetztMTR）Mei Foo StationDie Immobilie oben istWang Tung ArchitektenEntworfen und verwaltet von Huixiu Enterprises, einer Tochtergesellschaft der Fucheng Group. Mei Foo Sun Chuen wurde zwischen 1968 und 1978 fertiggestellt und bezogen. In dem Dorf gibt es 99 Wohngebäude, es ist das Wohngebiet mit der größten Anzahl an Gebäuden in Hongkong.Wohnsiedlung, sind im Allgemeinen als zwei Türme in einem Gebäude konzipiert (mit Ausnahme von Nr. 23 Broadway Street in Phase 1, Nr. 15 Nashville Road in Phase 5 und Nr. 46 Nashville Road in Phase 6). Die restlichen Türme sind durch Scherentreppen und Aufzüge in zwei Gebäudeteile unterteilt. In der Regel gibt es 1 bis 4 Einheiten pro Etage, sodass insgesamt 13.149 Wohneinheiten zur Verfügung stehen.
