Inhaltsverzeichnis
1. Der komplette Ablauf eines Immobilienverkaufs (Schritt für Schritt erklärt)
1. Vorbereitende Vorbereitungsphase
- Immobilienbewertung
Informieren Sie sich über den Marktwert bei Banken oder professionellen Bewertungsunternehmen, um zu hohe oder zu niedrige Preise zu vermeiden, die sich auf die Transaktionsgeschwindigkeit auswirken könnten. - Sortieren und Reparieren
Reinigen Sie die Einheit, reparieren Sie offensichtliche Mängel (wie Lecks, abblätternde Wände) und führen Sie bei Bedarf einfache Renovierungsarbeiten (wie Anstriche) durch, um ihre Attraktivität zu steigern. - Professionelle Fotografie und Texterstellung
Beauftragen Sie einen Immobilienmakler oder ein Fotografenteam mit der Aufnahme hochwertiger Fotos und dem Verfassen einer Beschreibung, in der die Verkaufsargumente (wie etwa bequeme Verkehrsanbindung und schöne Aussicht) hervorgehoben werden.
2. Listungs- und Promotionphase
- Wählen Sie die Freigabemethode
- Selbstlistung: Über Online-Plattformen (wie dieseWebseite) Sparen Sie Provisionen und steigern Sie Ihre Präsenz. Beschleunigen Sie den Verkauf, aber Sie müssen die Anfrage und die Verhandlung selbst übernehmen.
- Beauftragen Sie einen Immobilienmakler: Zahlen Sie eine Provision (normalerweise 1% des Immobilienpreises), und der Makler kümmert sich um Werbung, führt Kunden durch die Immobilie und verhandelt die Bedingungen.
- Flexible Schließzeit festlegen
Die übliche Transaktionsdauer beträgt 60–90 Tage, abhängig von den eigenen Bedürfnissen (z. B. der Zeit für den Wohnungswechsel) und der Marktreaktion.
3. Immobilienbesichtigung und Preisverhandlung
- Vereinbaren Sie einen Termin zur Immobilienbesichtigung
Halten Sie die Einheit sauber und hell und bereiten Sie eine Broschüre oder eine Ausstattungsliste (z. B. der enthaltenen Geräte) als Referenz für den Käufer vor. - Verhandlungsstrategie
Lassen Sie etwa 3%–5% Verhandlungsspielraum und halten Sie sich gleichzeitig an den Mindestpreis, um Verluste in der Eile, den Deal abzuschließen, zu vermeiden.
4. Unterzeichnung von Rechtsdokumenten
- Vorläufiger Kaufvertrag (vorübergehender Vertrag)
- Der Käufer zahlt die „detaillierte Anzahlung“ (Immobilienpreis 3%-5%) und der Verkäufer muss einen Ausweis und Immobilieninformationen vorlegen.
- Geben Sie die Kauf- und Verkaufsklauseln, den Leerstandsstatus der Immobilie und die Aufteilung der Verantwortlichkeiten (wie etwa die Aufteilung der Kosten für die Gebäudeinstandhaltung) klar an.
- Formeller Kaufvertrag
- Der Käufer muss den endgültigen Vertrag unterzeichnen und die „allgemeine Anzahlung“ (einschließlich der detaillierten Anzahlung, insgesamt 10%) innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung des vorläufigen Vertrags leisten.
- Der Anwalt des Verkäufers muss den Bauvertrag erstellen und die Eigentumsverhältnisse prüfen (z. B. ob illegale Bauten oder nicht autorisierte Bauvorhaben vorliegen).
5. Transaktions- und Übergabephase
- Handhabung der Hecknummern und Schlüsselübergabe
- Am Abschlussdatum zahlt der Käufer den Restbetrag (normalerweise den Immobilienpreis 90%) über den Anwalt.
- Nach Bestätigung des Zahlungseingangs erfolgt die Schlüsselübergabe und die Unterzeichnung des „Übergabeprotokolls“.
- Bearbeitung von Nebensachen
- Begleichen Sie Verwaltungsgebühren, Wasser-, Strom-, Gas- und sonstige Nebenkosten und stellen Sie dem Käufer die Abrechnungsdokumente zur Verfügung.
- Beim Verkauf mit Mietvertrag sind die Kontaktdaten des Mieters und Vereinbarungen zur Kautionsüberweisung erforderlich.
2. Details zu den Hauptkosten beim Verkauf einer Immobilie
| Projekt | Kostenspanne | Bemerkung |
|---|---|---|
| Maklerprovision (Bei Online-Inseraten fallen diese Kosten nicht an) | Immobilienpreis 1% (Für eine Immobilie im Wert von 5 Millionen NT$ ist eine Provision von 50.000 NT$ an den Immobilienmakler zu zahlen.) | Der Preis ist verhandelbar. Beauftragt der Käufer keinen Makler, kann die Provision in manchen Fällen vom Käufer selbst getragen werden. |
| Anwaltskosten | Etwa $8.000-$15.000 | Vertragsabwicklung, Prüfung von Urkunden und Übertragungsformalitäten. Komplexe Fälle (z. B. Nachlassimmobilien) sind teurer. |
| Entschädigung | Es kommt auf die Situation an | Verhält sich der Verkäufer vertragswidrig (z. B. indem er den Handel verweigert), muss er die Bestellung zweimal stornieren und dem Käufer den entstandenen Schaden ersetzen. |
| Reparaturkosten | Hängt vom Gerätestatus ab | Es wird empfohlen, etwa $10.000–$50.000 für grundlegende Reparaturen einzuplanen, um zu vermeiden, dass Käufer den Preis drücken. |
| Rücknahmegebühr | Die Bankbearbeitungsgebühr beträgt etwa $3.000-$5.000 | Wenn die Immobilie noch mit einer Hypothek belastet ist, müssen Sie zunächst das Darlehen zurückzahlen und den Eigentumstitel zurückerhalten. |
3. Wichtige Punkte, die Sie vor dem Verkauf einer Immobilie beachten sollten
- Klarheit des Titels
- Vergewissern Sie sich, dass die Eigentumsurkunde vollständig ist. Bei Verlust muss sie vorab ersetzt werden.
- Prüfen Sie, ob es ungeklärte Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Immobilie gibt (z. B. Rechtsstreitigkeiten, Belastungen).
- Steuerplanung
- Wenn die Immobilie weniger als 3 Jahre gehalten wird, muss zusätzliche Stempelsteuer (SSD) gezahlt werden, und die Steuer wird vom Verkäufer getragen.
- Bei gemeinschaftlichem Eigentum müssen alle Eigentümer das Dokument unterzeichnen.
- Finanzielle Verbindung
- Wenn Sie umziehen, müssen Sie die Zeiträume für den Kauf- und Verkaufsvorgang aufeinander abstimmen, um das Risiko eines „Top-Touchings“ (starker Preisanstieg nach dem Verkauf) zu vermeiden.
- Mieterabwicklung
- Wird die Immobilie mit Mietvertrag verkauft, muss der Mieter vorher informiert werden und die Konditionen des Mietvertrags müssen bestätigt werden (z.B. „Verkauf macht den Mietvertrag nicht ungültig“).
4. Häufig gestellte Fragen
- Der Unterschied zwischen „Lieferung“ und „Nichtlieferung“
Wird die Immobilie leer verkauft, muss der Käufer die Wohnung räumen und den Mietvertrag kündigen. Wird die Immobilie nicht leer verkauft, muss der Käufer die Mietvertragsdetails offenlegen, was sich auf die Höhe des Darlehens auswirken kann. - Käuferkreditrisiko
Wenn dem Käufer keine Hypothek bewilligt wird, kann der Verkäufer die Anzahlung einbehalten und die Immobilie erneut zum Verkauf anbieten. Die Bedingungen müssen jedoch im Vorvertrag klar dargelegt sein.
Empfohlene Maßnahmen: Lassen Sie die Bedingungen immer von einem Anwalt prüfen, bevor Sie das Dokument unterzeichnen, und bewahren Sie Aufzeichnungen aller Kommunikationen auf. Bei starken Marktschwankungen können Sie zum Schutz Ihrer eigenen Rechte und Interessen eine Kauf- und Verkaufspflichtklausel festlegen.
