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Beim Kauf neuer Immobilien bieten Bauträger oder Finanzinstitute oft innovative Hypothekenmodelle an, um Käufer anzulocken, wie zum Beispiel „Progressive Hypothek"Und"Zweithypothek für Bauträger". Diese Pläne scheinen die anfängliche Eintrittsschwelle zum Markt zu senken, die potenziellen Risiken müssen jedoch sorgfältig abgewogen werden. Im Folgenden werden die Betriebsarten, Vor- und Nachteile der beiden sowie ihre anwendbaren Szenarien analysiert:
1. Progressive Hypothek (inkrementelle Hypothek)
Betriebsmodell
In der Anfangsphase der Hypothek (etwa in den ersten zwei bis drei Jahren) ist der Rückzahlungsbetrag niedrig (sogar nur die Zinsen) und steigt in der späteren Phase allmählich auf ein normales Niveau an. Einige Pläne können mit einem „Atemplan“ kombiniert werden, um in der Anfangsphase sehr niedrige Zinssätze bereitzustellen und diese in der späteren Phase auf Marktzinssätze umzustellen.
Vorteil
✅ Reduzieren Sie den anfänglichen Aufwand: Geeignet für Käufer, die kurzfristig knapp bei Kasse sind, aber mit einem Einkommenswachstum rechnen (z. B. junge Familien).
✅ Schneller in den Bus: Eine niedrige Anzahlung in Kombination mit einer niedrigen Anfangszahlung senkt die Einstiegshürde.
Risiken und Nachteile
⚠️ Spätere Beiträge stiegen sprunghaft an: Wenn das Einkommen nicht wie erwartet wächst, können Sie sich die hohen Rückzahlungen in späteren Phasen möglicherweise nicht leisten.
⚠️ Zinsänderungsrisiko: Wenn der Plan einen variablen Zinssatz enthält, wird der Druck während des Zinserhöhungszyklus größer sein.
⚠️ Schwierigkeiten bei der RefinanzierungHinweis: Sinkt der Immobilienpreis oder liegen keine ausreichenden Einkommensnachweise vor, ist eine spätere Übertragung der Hypothek auf eine herkömmliche Bank möglicherweise nicht mehr möglich.
Passend für
- Bestätigen Sie, dass Ihr Einkommen in Zukunft deutlich steigen wird (z. B. durch Beförderung, Wechsel in eine gut bezahlte Branche).
- Planen Sie, die Immobilie für einen kurzen Zeitraum zu halten (z. B. um sie zu investieren und sie dann nach dem Erzielen von Mieteinnahmen weiterzuverkaufen).
2. Zweite Hypothek vom Bauträger (Hypothek mit hohem Verhältnis)
Betriebsmodell
Der Käufer beantragt eine erste Hypothek bei der Bank (normalerweise 60–701 TP3T) und beantragt dann eine zweite Hypothek beim Bauträger (10–301 TP3T), wobei die Gesamtkreditsumme 80–901 TP3T erreichen kann. In der Anfangsphase können niedrige Zinssätze angeboten werden, aber der Zinssatz nach der Abzinsungsperiode ist normalerweise höher als der Marktzins (z. B. P+2% oder höher).
Vorteil
✅ Niedrige Anzahlung：Der Kreditbetrag ist hoch und für Käufer geeignet, die nicht über eine ausreichende Anzahlung verfügen, aber „alles leihen“ möchten.
✅ Vermeiden Sie Stresstests：Einige Zweithypotheken werden nicht in den Stresstest der Bank einbezogen und der Genehmigungsprozess ist entspannter.
Risiken und Nachteile
⚠️ Hochzinsfalle: Nach der Vorzugsperiode kann der Zinssatz stark ansteigen und die Zahlung kann sich drastisch erhöhen (zum Beispiel steigt bei einem Darlehen von 5 Millionen der Zinssatz von 2% auf 6% und die monatliche Zahlung erhöht sich um mehr als 10.000 Yuan).
⚠️ Doppelter Rückzahlungsdruck: Die erste und die zweite Hypothek müssen gleichzeitig zurückgezahlt werden und der Cashflow ist fragil.
⚠️ Risiko sinkender Immobilienpreise: Wenn sich der Markt anpasst und die Immobilie zu einem negativen Vermögenswert wird, kann die zweite Hypothek die Zahlung der Differenz erfordern.
⚠️ Weiterverkaufsbeschränkungen: Manche Verträge haben eine Verzugszinsfrist und bei vorzeitiger Rückzahlung fallen hohe Gebühren an.
Passend für
- Flexibler Cashflow auf kurze Sicht (z. B. erwartete Dividenden, Geschäftseinkommen).
- Ich bin äußerst optimistisch, was die Aussichten für den Immobilienmarkt angeht, und glaube, dass die Wertsteigerung die Zinskosten ausgleichen kann.
Umfassende Analyse: Können Sie gewinnen?
Wichtige Überlegungen
- Einkommensstabilität: Wenn Ihr Beruf mit einem hohen Risiko verbunden ist (z. B. Selbstständigkeit oder Provisionsarbeit), achten Sie darauf, dass Ihre Beiträge später nicht außer Kontrolle geraten.
- Zinsentwicklung: Wenn wir uns in einem Zinserhöhungszyklus befinden, verdoppeln sich die Risiken von Plänen mit hohem Fremdkapitalanteil.
- Erwartungen für den Immobilienmarkt: Wenn Sie hinsichtlich der zukünftigen Marktentwicklung pessimistisch sind, besteht bei Hypotheken mit hohem Verhältnis die Gefahr negativer Vermögenswerte.
- Fluchttürplan: Sind ausreichende Rücklagen vorhanden, um Notfälle (wie Arbeitslosigkeit, Zinserhöhungen) bewältigen zu können?
Alternativen
- Traditionelle Bankhypothek mit hohem Verhältnis: Obwohl der Stresstest bestanden werden muss, ist der Zinssatz niedrig und stabil.
- Familienmitglieder unterstützen die erste Rate: Reduzieren Sie den Kreditbetrag und senken Sie die Zinskosten.
- Verzögerter Markteintritt: Leisten Sie eine höhere Anzahlung und vermeiden Sie übermäßige Kreditaufnahmen.
「Progressive Hypothek Häufig gestellte Fragen
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Was ist eine progressive Hypothek?
Bei einer progressiven Hypothek handelt es sich um ein Darlehensmodell, bei dem die Rückzahlungssumme schrittweise ansteigt. Die monatliche Rate ist zu Beginn niedrig und steigt dann schrittweise an. Sie eignet sich für Kreditnehmer, die mit einem stetigen Einkommensanstieg rechnen (z. B. junge Berufstätige).
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Wer ist für eine Bewerbung geeignet?
Personen, deren Einkommen zunächst gering ist, aber in Zukunft steigen kann (z. B. Berufseinsteiger).
Diejenigen, die den Rückzahlungsdruck kurzfristig reduzieren möchten, sich später aber höhere Rückzahlungen leisten können. -
Vorteile und Nachteile?
Vorteil：Der Rückzahlungsdruck ist in der Anfangsphase gering und kann entsprechend dem Einkommenswachstum angepasst werden.
Mangel: Die Beitragshöhe kann sich im weiteren Verlauf deutlich erhöhen. Entsprechen die Einnahmen nicht den Erwartungen, besteht die Gefahr von Zahlungsausfällen. -
Wie wird der Zinssatz berechnet?
Die meisten dieser Kreditinstitute verwenden „variable Zinssätze“, die an die Marktzinsen gekoppelt sind. Spätere Zinserhöhungen können den Rückzahlungsbetrag weiter in die Höhe treiben.
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Kann ich vorzeitig zurückzahlen oder umschulden?
Das hängt von den Vertragsbedingungen ab. Manche Banken erlauben eine vorzeitige Rückzahlung, erheben dafür aber möglicherweise eine Bearbeitungsgebühr. Für eine Umschuldung müssen die Bedingungen des neuen Kreditinstituts erfüllt werden.
「Zweite Hypothek des Entwicklers Häufig gestellte Fragen
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Was ist eine Zweithypothek eines Bauträgers?
Das bedeutet, dass der Immobilienentwickler beim Kauf eines Hauses, wenn die Höhe des ersten Hypothekendarlehens der Bank nicht ausreicht, dem Käufer zusätzlich ein zweites Hypothekendarlehen gewährt, um die Lücke bei der Anzahlung auszugleichen.
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Was ist der Unterschied zur Zweithypothek einer Bank?
Zweithypothek für Bauträger: Die Zinssätze sind normalerweise höher, es kann eine günstige Phase geben (z. B. niedrige Zinssätze in den ersten 2-3 Jahren) und dann in der späteren Phase einen starken Anstieg.
Zweithypothek der Bank: Der Zinssatz ist niedrig, aber die Genehmigung ist streng und erfordert das Bestehen eines Stresstests. -
Was sind die Bewerbungsvoraussetzungen?
Normalerweise beschränkt auf den Kauf von Immobilien von diesem Entwickler.
Muss vom Entwickler geprüft werden (entspannter als bei Banken, aber möglicherweise ist eine höhere Anzahlung erforderlich). -
Welche Risiken bestehen?
Nach der Sonderregelung stiegen die Zinsen sprunghaft an und die Zahlungslast nahm zu.
Bei fallenden Immobilienpreisen besteht möglicherweise die Gefahr einer negativen Eigenkapitalquote aufgrund einer zweiten Hypothek.
Bei Vorauszahlung können Verzugszinsen anfallen. -
Brauchen Sie einen Anwalt?
Ja, die zweite Hypothek erfordert rechtliche Dokumente und die entsprechenden Verfahren müssen von einer Anwaltskanzlei abgewickelt werden.
Umfassender Vergleich
| Projekt | Progressive Hypothek | Zweithypothek für Bauträger |
|---|---|---|
| Zinsrisiko | Höhere Zahlung später + Auswirkungen des variablen Zinssatzes | Zinsen steigen nach der Vorzugsperiode stark an |
| Passend für | Diejenigen mit erwartetem stabilem Einkommenswachstum | Diejenigen, die nicht über eine ausreichende Anzahlung verfügen oder kurzfristig eine geringe Zahlung benötigen |
| Flexibilität | Kombinierbar mit Umschuldung oder vorzeitiger Rückzahlung | An das Eigentum des Entwicklers gebunden, Weiterverkauf kann eingeschränkt sein |
Wichtiger Hinweis
- Lesen Sie die Bedingungen vor der Unterzeichnung sorgfältig durch, insbesondere den Mechanismus zur Zinsanpassung und die Regeln zu Strafzinsen.
- Es wird empfohlen, einen unabhängigen Finanzberater oder Anwalt zu konsultieren, um Ihre persönliche Rückzahlungsfähigkeit und die Risiken zu beurteilen.
- Bei Marktschwankungen können Zweithypotheken oder progressive Hypotheken den finanziellen Druck erhöhen und erfordern eine sorgfältige Planung.
Fazit: Hochriskante Tools, nutzen Sie sie im Rahmen Ihrer Möglichkeiten
Das Wesentliche an der „progressiven Hypothek“ und der „Entwickler-Zweithypothek“ ist der „Eintausch von Zeit gegen Raum“, der geeignet ist fürDas Umsatzwachstum ist deutlichUndStarke RisikoresistenzKäufer. Wenn Sie diese Option wählen, achten Sie auf Folgendes:
- Berechnen Sie die Worst-Case-Auszahlung nach dem Aktionszeitraum im Detail.
- Legen Sie Notreserven für mindestens 12 Monate an.
- Vermeiden Sie die Aufnahme eines vollen Kreditbetrags, um einen Puffer für fallende Immobilienpreise zu haben.
Anregung: Konsultieren Sie vor Vertragsabschluss einen unabhängigen Finanzberater, um die langfristigen Kosten verschiedener Pläne zu vergleichen. Ignorieren Sie nicht die langfristigen Schuldenrisiken aufgrund des „Anreizes für eine geringe Anzahlung“.
