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Da Hongkong eine der Städte mit den weltweit höchsten Immobilienpreisen ist, bereiten die Trends auf dem Immobilienmarkt der Gesellschaft und Wirtschaft schon seit Langem Sorge. Seit 2022 sind die Preise für Wohnimmobilien in Hongkong jedoch aufgrund mehrerer Faktoren wie der internationalen Lage, steigender Zinssätze, Einwanderung und der schwachen lokalen Wirtschaft weiter gefallen. Den Angaben der Rating- und Bewertungsbehörde zufolge sanken die Immobilienpreise im Jahr 2023 insgesamt um etwa 71 TP3B, wobei der Rückgang in einigen Gebieten 151 TP3B überstieg. Diese Anpassung wirkt sich nicht nur auf die Gesamtwirtschaft aus, sondern hat auch direkte Auswirkungen auf die finanzielle Situation, die psychische Verfassung und die soziale Mobilität Hunderttausender Eigentümer. Dieser Artikel kombiniert offizielle Daten mit Expertenberichten, um die vielschichtigen Auswirkungen des Abschwungs auf dem Immobilienmarkt auf Immobilieneigentümer eingehend zu untersuchen.
1. Finanzschock: Vermögensschwund und steigendes Risiko negativer Vermögenswerte
1.1 Immobilienabschreibungen führen zur Verdunstung des Nettovermögens
Für die meisten Immobilienbesitzer in Hongkong stellen Immobilien den Kernbestandteil des Familienvermögens dar. Laut dem Bericht der Hong Kong Monetary Authority (HKMA) für 2023 machen Wohnimmobilien bis zu 681 TP3T des gesamten Haushaltsvermögens aus. Theoretisch führt jeder Rückgang der Immobilienpreise um 101 TP3Billionen zu einer Verringerung des Nettovermögens der Haushalte um etwa 6,81 TP3Billionen. Basierend auf dem allgemeinen Immobilienpreisrückgang von 7% im Jahr 2023 werden die Eigentümer durchschnittlich etwa 500.000 HK$ an Vermögenswert verlieren. Die Forschungsabteilung von Centaline Property wies darauf hin, dass einige Eigentümer, die während des Höhepunktes des Immobilienmarktes 2018-2019 Häuser kauften, einen Buchverlust von 20% erlitten haben. Wenn die Transaktionskosten einbezogen werden, sind die tatsächlichen Verluste noch erheblicher.
1.2 Der Anstieg der Fälle von negativem Eigenkapital bedroht die Finanzstabilität
Wenn der Wert der Immobilie unter den ausstehenden Hypothekenbetrag fällt, befindet sich der Eigentümer in einer „Negatives Eigenkapital"Zustand. Daten der HKMA zeigen, dass die Zahl der Hypotheken mit negativem Eigenkapitalwert im vierten Quartal 2023 auf 11.123 anstieg und damit einen neuen Höchststand seit dem SARS-Ausbruch im Jahr 2003 erreichte. Dabei ging es um einen Gesamtbetrag von 59,3 Milliarden HK-Dollar. Dies bedeutet, dass bei Hypothekendarlehen über 1% ein Ausfallrisiko bestehen kann. Tang Hei-wai, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Universität Hongkong, warnte, dass bei einem weiteren Rückgang der Immobilienpreise um 101 Milliarden US-Dollar die Zahl der negativen Vermögenswerte 30.000 übersteigen könnte und die Stabilität des Bankensystems auf die Probe gestellt würde.
1.3 Zahlungsdruck und Ausfallrisiko steigen
Seit die US-Notenbank im Jahr 2022 aggressive Zinserhöhungen eingeleitet hat, ist der Leitzins in Hongkong (P-Prime-Rate) um insgesamt 31 TP3T gestiegen, was zu einer Erhöhung der monatlichen Hypothekenzahlungen um etwa 201 TP3T führte. Untersuchungen von JLL zeigen, dass die derzeitige Hypothekenbelastungsquote (also das Verhältnis der Hypothekenzahlungen zum Einkommen) 751 TP3Billionen erreicht hat und damit die internationale Warngrenze von 501 TP3Billionen deutlich überschreitet. Eine Umfrage der Hong Kong Society for Community Organization aus dem Jahr 2023 ergab, dass 121.000 der befragten Eigentümer mit ihren Hypothekenzahlungen in Verzug waren und 41.000 von ihnen mit der Gefahr einer Zwangsvollstreckung durch die Bank konfrontiert waren. Die Economist Intelligence Unit (EIU) prognostiziert, dass bei anhaltend hohen Zinsen die Zahl der Hypothekenausfälle im Jahr 2024 um 301 TP3B steigen könnte.
2. Psychologische und soziale Aspekte: Familiendruck und Konsumrückgang
2.1 Die Entstehung einer psychischen Gesundheitskrise
Der Rückgang der Immobilienpreise ist nicht nur ein Zahlenspiel, er wirkt sich auch direkt auf die Psyche der Eigenheimbesitzer aus. Eine Studie der Mental Health Association of Hong Kong aus dem Jahr 2023 ergab, dass 351 Prozent der befragten Eigentümer aufgrund der Wertminderung ihres Eigentums Angstsymptome aufwiesen und 151 Prozent die Kriterien für eine klinische Depression erfüllten. Fälle zeigen, dass die Ehen einiger Paare an Streitigkeiten darüber zerbrachen, ob sie „die Verluste begrenzen und ihre Häuser verkaufen“ sollten, während Teenager gezwungen waren, ihre Pläne, im Ausland zu studieren, aufzugeben, weil das Familienvermögen schrumpfte. Chen Guoben, Soziologieprofessor an der City University, wies darauf hin, dass der Zusammenbruch des Immobilienmarktes als „Symbol des Mittelklassestatus“ eine weitverbreitete Identitätskrise auslöse.
2.2 Konsumrückgang bremst Konjunkturerholung
Um den Cashflow aufrechtzuerhalten, kürzen Immobilieneigentümer im Allgemeinen nicht unbedingt notwendige Ausgaben. Daten der Hong Kong Retail Management Association zeigen, dass die Verkäufe von Luxusgütern im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 181 TP3T zurückgingen und die Leerstandsquote in gehobenen Geschäftsvierteln wie Central auf 121 TP3T stieg. Gleichzeitig ergab eine Umfrage des Hongkonger Census and Statistics Department, dass 621 TP3T-Eigentümer ihre Renovierungspläne verschoben, wodurch die Arbeitslosenquote in der Baubranche auf 5,81 TP3T anstieg. Die Analysten von UBS gehen davon aus, dass der durch diesen „Vermögenseffekt“ verursachte Konsumrückgang die Wachstumsrate des BIP Hongkongs um 0,5 Prozentpunkte reduzieren könnte.
2.3 Verschlechterung der sozialen Mobilität
Die Anpassung des Immobilienmarktes hätte jungen Familien die Möglichkeit eröffnen können, ein Eigenheim zu erwerben. In Wirklichkeit jedoch hat sie die Klassentrennung verschärft. Eine Studie des Hong Kong Institute of Asia-Pacific Studies der Chinese University of Hong Kong ergab, dass von den bestehenden Eigentümern nur 231 TP3T bereit waren, zu einem niedrigeren Preis zu verkaufen, während die meisten es vorzogen, ihre Immobilien zu behalten und abzuwarten, was zu einem Rückgang des Markttransaktionsvolumens um 421 TP3T führte. Auf der anderen Seite haben die Banken die Genehmigungspflicht für Hypothekendarlehen verschärft. Die durchschnittliche Anzahlung für Erstkäufer eines Eigenheims ist von 301 auf 401 Billionen US-Dollar gestiegen, was de facto noch mehr junge Menschen ausschließt. Der Direktor des Hongkonger Sozialrats, Wong Kin-wai, kritisierte, dass die Blockade auf dem Immobilienmarkt Hongkong in eine „Gesellschaft der Konfrontation zwischen Arm und Reich“ verwandle.
III. Reaktion der Politik und Marktanpassung
3.1 Die Rettungsmaßnahmen der Regierung sind nur begrenzt wirksam
Um den Immobilienmarkt zu stabilisieren, kündigte die Regierung von Hongkong Ende 2023 eine Lockerung der Stempelsteuer (BSD) an. Der Grundsteuersatz für Ausländer würde von 301 TP3T auf 151 TP3T gesenkt und es Anwohnern ermöglicht, „zuerst von der Grundsteuer befreit zu werden und dann Steuern zu zahlen“. Ein Bericht von Colliers International wies jedoch darauf hin, dass das Transaktionsvolumen innerhalb von drei Monaten nach Umsetzung der Richtlinie lediglich leicht um 81 TP3T anstieg, sodass sich der Abwärtstrend nicht umkehren ließ. Finanzminister Paul Chan räumte ein, dass hohe Zinssätze und unsichere Wirtschaftsaussichten die Wirkung der politischen Anreize geschwächt hätten.
3.2 Entwickler entwickeln innovative Verkaufsstrategien
Um die Bestandsreduzierung zu beschleunigen, haben Entwickler beispiellose Vorzugspläne eingeführt. Das Tuen Mun-Projekt von Sun Hung Kai Properties, das Anfang 2024 gestartet werden soll, bietet eine Hypothek von 120% (d. h. Käufer können überschüssige Kredite zur Begleichung von Steuern und Gebühren verwenden), während die Cheung Kong Group den Käufern die Möglichkeit bietet, „zuerst zu leben und später zu zahlen“. Trotzdem wies Knight Frank Research darauf hin, dass die Verkaufsrate neuer Immobilien im Jahr 2023 lediglich 511 TP3T betragen wird, ein deutlicher Rückgang gegenüber 821 TP3T im Jahr 2021, was darauf hindeutet, dass sich das Marktvertrauen noch nicht erholt hat.
3.3 Differenzierung der Selbsthilfestrategien der Eigentümer
Angesichts dieser Widrigkeiten sind die Bewältigungsstrategien der Eigentümer polarisiert. Eine Umfrage von Midland Realty ergab, dass 451 TP3T-Eigentümer sich für die Vermietung ihrer Immobilien entschieden, um ihre Hypothekenzahlungen zu subventionieren, was zu einem Anstieg der Mieteinnahmen auf 2,81 TP3T im Jahr 2023 führte. Doch gleichzeitig waren die hoch verschuldeten Eigentümer von 15% gezwungen, „die Preise zu senken, um ihre Immobilien zu verkaufen“, darunter auch einige Einwanderer, die es eilig hatten, ihre Immobilien zu verkaufen. Zheng Tianxiong, Professor für Finanzen an der Hong Kong Polytechnic University, schlug vor, dass Immobilienbesitzer so bald wie möglich Stresstests durchführen und zur Risikobewältigung mindestens zwölf Monatsraten ihrer Hypotheken zurücklegen sollten.
4. Langfristiger Trend: Strukturanpassungen sind unvermeidlich
4.1 Nachfragebasis des Bevölkerungsstrukturwandels
Das Statistikamt von Hongkong prognostiziert, dass bis 2046 361.000.000 der Bevölkerung über 65 Jahre alt sein werden. Ältere Eigentümer tendieren dazu, „in kleinere Häuser umzusteigen“, um Vermögen freizugeben, was das Überangebot an kleinen und mittelgroßen Einheiten verschärfen könnte. Der Bericht von Morgan Stanley prognostiziert, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Hongkong im nächsten Jahrzehnt lediglich um 0,51 TP3Billionen pro Jahr wachsen wird, was weitaus weniger ist als die 1,81 TP3Billionen in den vergangenen zwanzig Jahren.
4.2 Wirtschaftliche Transformation verändert regionale Werte
Während die Leerstandsquote für Büroflächen in Central auf 161 TP3T steigt, schwindet der Glanz des traditionellen Kerngebiets. Eine Studie von Savills ergab, dass der Rückgang der Immobilienpreise auf Hong Kong Island (91 TP3T) im Jahr 2023 stärker ausfallen wird als in den New Territories (61 TP3T), was darauf hindeutet, dass „marginalisierte Gebiete“ resistenter gegenüber Preisrückgängen sind. Park Chi-shui, Direktor der Wirtschaftsabteilung der Hong Kong University of Science and Technology, glaubt, dass sich der Immobilienmarkt von einer „großen Blase“ zu einer „strukturellen Differenzierung“ verlagert.
4.3 Druck zur nachhaltigen Entwicklung
Die langfristige Wohnungsbaustrategie der Regierung sieht die Schaffung von 490.000 Wohneinheiten im Laufe des nächsten Jahrzehnts vor. Umweltgruppen warnen jedoch, dass eine groß angelegte Bebauung die ökologische Belastbarkeit überschreiten werde. Die World Green Organization schlägt vor, das Konzept der „vertikalen Städte“ zu fördern, um Konflikte durch die Umnutzung von Industriegebäuden und gemeinschaftliche Wohnmodelle zu entschärfen. Die Reform der entsprechenden Vorschriften wird jedoch einige Zeit in Anspruch nehmen.
V. Fazit: Chancen inmitten der Krise
Der Rückgang des Immobilienmarktes in Hongkong ist sowohl eine Krise als auch eine Chance, Strukturreformen voranzutreiben. Kurzfristig müssen Immobilienbesitzer ihre finanziellen Risiken umsichtig handhaben und eine übermäßige Verschuldung vermeiden. Mittelfristig sollte die Regierung die Reform der Landversorgung beschleunigen und diversifizierte Industrien entwickeln, um die Abhängigkeit der Wirtschaft vom Immobiliensektor zu verringern. Langfristig muss ein umfassenderes soziales Sicherheitsnetz aufgebaut werden, um die Auswirkungen des schrumpfenden Wohlstands auf die Lebensgrundlage der Menschen abzumildern. Tin Sze Pei, Forschungsleiter der Our Hong Kong Foundation, sagte dazu: „Statt einer Erholung der Immobilienpreise hinterherzujagen, sollten wir die Gelegenheit nutzen, ein gerechteres und nachhaltigeres Wohnmodell aufzubauen.“
Auf und ab geht es auf dem Immobilienmarkt – das ist ökonomisch normal, für die Eigentümer jedoch ist jede Schwankung ein persönliches Ärgernis. Nur wenn wir uns mit dem Kern des Problems auseinandersetzen, können wir im Schmerz einen Weg zu neuem Leben finden.
Quellen:
1. Hong Kong Monetary Authority, Halbjahresbericht zur Währungs- und Finanzstabilität (Dezember 2023)
2. Immobilienbericht Hongkong 2023 des Rating- und Bewertungsministeriums
3. Jones Lang LaSalle, Hongkonger Wohnimmobilienmarktausblick 2024
4. Forschung zu sozialer Mobilität und Wohnungspolitik, Hong Kong Institute of Asia-Pacific Studies, Chinesische Universität Hong Kong (2023)
5. UBS: Analyse der Auswirkungen des Vermögenseffekts auf die asiatische Wirtschaft (Januar 2024)
Negatives EigenkapitalDer Begriff bezieht sich auf die Verwendung eines Gegenstandes inHypothekGarantiertDarlehen,AberMarktkapitalisierungAls die unbezahlteRektorBarwertImmer noch niedrigVermögenswerte. Bei den meisten dieser Vermögenswerte handelt es sich um Immobilien oderLandoder möglicherweiseAutooder großComputerUnd andere Artikel.
Weiterführende Literatur:
- Detaillierte Analyse der Ursachen und Folgen von Bankkrediten: Funktionsprinzipien, Risikoprävention und Reaktionsstrategien
- Der Immobilienmarkt in Hongkong ist in einer abwartenden Stimmung. Mehr als die Hälfte der Einwohner erwartet fallende Immobilienpreise und die Kauflust am Eigenheim erreicht einen neuen Tiefstand.
