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Die Immobilienpreise in Hongkong gehören seit zehn Jahren in Folge zu den höchsten der Welt.
Seit der asiatischen Finanzkrise Ende des 20. Jahrhunderts hat der Immobilienmarkt in Hongkong Höhen und Tiefen erlebt. In den letzten Jahren sind die Preise aufgrund von Faktoren wie dem Niedrigzinsumfeld, Kapitalzuflüssen und Grundstücksknappheit weiter gestiegen. Seit Beginn der 2020er Jahre sind jedoch aufgrund der Veränderungen im globalen Wirtschaftsumfeld, steigender Zinsen, der Verlangsamung der Festlandwirtschaft und lokaler politischer Anpassungen Risse auf dem Markt aufgetreten, die die Sorge aufkommen lassen, dass die Blase bald platzen könnte. Als eine der Städte mit den weltweit höchsten Immobilienpreisen galt der Immobilienmarkt Hongkongs lange als Mythos, der besagte, dass es „nur bergauf gehen und nie wieder fallen kann“. In den letzten Jahren hat jedoch das Zusammenspiel zahlreicher interner und externer Faktoren dazu geführt, dass der Immobilienmarkt der Stadt einem beispiellosen Druck ausgesetzt war. Von der unausgewogenen Wirtschaftsstruktur bis hin zu ineffektiver politischer Regulierung, vom Bevölkerungsrückgang bis hin zu dramatischen Veränderungen im internationalen Finanzumfeld hat sich die Fragilität des Immobilienmarktes in Hongkong allmählich herauskristallisiert.
Die teuersten Städte der Welt im Jahr 2024:
Städteranking
1. Singapur
2 Hongkong
3 London
4. Shanghai
5. Monaco
6. Zürich
7. New York
8. Paris
9. Sao Paulo
10. Mailand
1. Historischer Hintergrund: Die Grundursache für die abnormale Entwicklung des Immobilienmarktes
Die versteckte Gefahr der Immobilienblase in Hongkong besteht darin, dass die „Politik der hohen Grundstückspreise“ nach der Rückkehr fortgesetzt wird. Die langfristige Abhängigkeit der Regierung von der Grundstücksfinanzierung hat zu einem ernsthaften Angebotsmangel geführt. Nach Angaben der Rating- und Bewertungsbehörde betrug die durchschnittliche jährliche Zahl der Fertigstellungen privater Wohneinheiten zwischen 2003 und 2022 lediglich 13.000 Einheiten und lag damit weit unter der Marktnachfrage. Dieser künstlich geschaffene Mangel führte dazu, dass die Immobilienpreise innerhalb von 20 Jahren um das 5,8-fache stiegen und eine verzerrte Marktstruktur entstand, in der „Mehl teurer ist als Brot“.
Das Phänomen der Landhortung durch Bauträger verschärft das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die vier großen Bauträger verfügen über 93.000 Quadratmeter Ackerland, haben es aber noch nicht erschlossen. Dieses strategische Horten hat dazu geführt, dass sich der Markt seit langem in einem Zustand „falscher Knappheit“ befindet, was die Immobilienpreise in die Höhe treibt und gleichzeitig enorme Blasenrisiken birgt.
2. Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten verschlechtern sich: Die Unterstützung bricht zusammen
1. Es besteht eine gravierende Diskrepanz zwischen Kaufkraft und Immobilienpreisen
Daten aus dem zweiten Quartal 2023 zeigten, dass das mittlere Haushaltseinkommen in Hongkong 30.200 HK-Dollar betrug, während der durchschnittliche Hauspreis 14,3 Millionen HK-Dollar betrug. Damit liegt das Verhältnis von Hauspreis zu Einkommen bei 47,3 und ist damit weltweit der erste Platz. Selbst wenn Sie eine 28 Quadratmeter große Nano-Einheit kaufen, müssen Sie 23,6 Jahre lang ohne Nahrung und Wasser auskommen, also fünfmal so lange wie die internationale Warngrenze.
2. Mietrenditen erreichen historische Tiefststände
Die Leerstandsquote erstklassiger Bürogebäude im zentralen Geschäftsviertel stieg auf 15,71 TP3B und die Ladenmieten sanken im Vergleich zur Zeit vor der Epidemie um 451 TP3B. Die Rendite aus der Wohnungsmiete ist unter 2% gefallen, weit unter den Hypothekenzins, wodurch ein Investitionsmodell mit „negativem Cashflow“ entsteht, das vollständig auf den Erwartungen hinsichtlich der Wertsteigerung des Kapitals beruht.
3. Die Verschuldung der privaten Haushalte nähert sich der gefährlichen Grenze
Daten der Monetary Authority of Singapore zeigten, dass die Verschuldung privater Haushalte 921 TP3Billionen des BIP ausmachte, wovon 781 TP3Billionen Hypothekendarlehen waren. Bei einem Zinsanstieg von 11TP3B erhöht sich die monatliche Zahlungslast um 121TP3B und für mehr als 100.000 Haushalte besteht die Gefahr eines negativen Vermögens.
4. Konjunkturabschwung auf dem Festland und nachlassende Nachfrage
Der Immobilienmarkt in Hongkong ist eng mit der Wirtschaft des Festlands verknüpft und Käufer vom Festland waren schon immer eine wichtige Säule des Luxusimmobilienmarktes. Allerdings haben die Verlangsamung des Wirtschaftswachstums auf dem Festland in den letzten Jahren, die Schuldenkrise von Immobilienunternehmen (wie Evergrande, Country Garden usw.) und strenge Kapitalkontrollen die Fähigkeit von Festlandkapital, nach Hongkong zu fließen, geschwächt. Seit 2023 ist das Transaktionsvolumen für Luxusimmobilien in Hongkong deutlich zurückgegangen, und die Preise einiger Luxusimmobilien sind um 201–301 TP3T gefallen. Sollte sich die Wirtschaft des Festlands nicht rasch erholen, würde die externe Nachfrage nach dem Immobilienmarkt in Hongkong weiter sinken und das Platzen der Blase beschleunigen.
5. Schwache lokale Wirtschaft und negatives Eigenkapitalrisiko
Die Erholung nach der Epidemie verlief langsam, die Tourismusbranche lief schleppend und der Einzelhandelskonsum ging zurück. Zwar ist die Arbeitslosenquote gesunken, doch das allgemeine Einkommenswachstum stagnierte und die Kaufkraft der Bürger nahm ab. Gleichzeitig haben die hohen Immobilienpreise zu einem Anstieg der Fälle von negativem Eigenkapital geführt. Laut Daten der Hong Kong Monetary Authority ist die Zahl der Hypothekendarlehen mit negativem Eigenkapital Anfang 2024 deutlich gestiegen, was darauf hindeutet, dass einige Eigentümer aufgrund sinkender Immobilienpreise in die Insolvenz geraten sind. Wenn die Immobilienpreise weiter fallen, könnten die Banken die Kreditvergabe einschränken und die Panik an den Märkten weiter verschärfen.
3. Die zweischneidige Wirkung politischer Regulierung
1. Antizyklische Maßnahmen scheitern
Die „harten Maßnahmen“ der Regierung, wie etwa die zusätzliche Stempelsteuer (SSD) und die Käuferstempelsteuer (BSD), haben die Transaktionskosten während des Marktaufschwungs in die Höhe getrieben, was wiederum die Verkaufsmentalität verstärkt hat. Die Zahl der Wohnimmobilientransaktionen sank im ersten Quartal 2023 auf 8.632, den niedrigsten Stand seit 1996, und die Erschöpfung der Marktliquidität hat das Risiko von Preisschwankungen erhöht.
2. Der fatale Schock der Zinsnormalisierung
Im Rahmen des Systems der gekoppelten Wechselkurse ist Hongkong gezwungen, den USA bei der Erhöhung der Zinssätze zu folgen. Der Leitzins (P) stieg im August 2023 auf 5,875% und der H-Zinssatz überstieg 4%. Basierend auf einem Darlehen von 6 Millionen HK$ wird sich die monatliche Rate im Vergleich zu 2020 um 9.200 HK$ erhöhen, was die Möglichkeit der Mittelschicht, Häuser zu kaufen, direkt zerstört.
3. Die Reform der Landversorgung stößt auf Hindernisse
Das Sanierungsprojekt „Lantau Tomorrow“ hat sich verzögert, die nördliche Metropolregion hat sich nur langsam entwickelt und die Kontinuität der Politik nach dem Regierungswechsel ist fraglich. Die Lücke im öffentlichen Wohnungsbau wird in den nächsten fünf Jahren 28.000 Einheiten erreichen, und das Angebot an privaten Wohnungen liegt seit drei aufeinanderfolgenden Jahren unter dem Zielwert von 15%, sodass es keine Lösung für den Widerspruch zwischen Angebot und Nachfrage gibt.
4. Drastische Veränderungen der Sozialstruktur: Erschütterung der Nachfragegrundlage
1. Der doppelte Schlag durch Bevölkerungsrückgang und Alterung
Der Nettoabfluss der Bevölkerung wird im Jahr 2022 113.000 erreichen und die Hauptgruppe der Eigenheimkäufer im Alter von 25 bis 44 Jahren wird um 8,41 TP3B schrumpfen. Gleichzeitig stieg der Anteil der Bevölkerung über 65 Jahre auf 20,71 TP3T, wodurch eine umgekehrte Pyramidenstruktur entstand: „Viele ältere Menschen mit Häusern und wenige junge Menschen ohne Häuser“, und die starre Nachfrage ging weiter zurück.
2. Industrielle Aushöhlung schwächt die Zahlungsfähigkeit
Der Finanzimmobiliensektor erwirtschaftet 321 TP3 Billionen des BIP, die Zahl der in dieser Branche Beschäftigten beträgt jedoch nur 181 TP3 Billionen der Erwerbsbevölkerung. Die Entwicklung der Technologiebranche hinkt hinterher, das Wachstum der Arbeitsplätze im mittleren Einkommensbereich stagniert und die Reallöhne der jüngeren Generation stagnieren seit einem Jahrzehnt, was es schwierig macht, die hohen Immobilienpreise zu stützen.
3. Revolutionäre Veränderungen der Lebensgewohnheiten
Die Integration der Greater Bay Area beschleunigt sich und das grenzüberschreitende Leben normalisiert sich. 150.000 Hongkonger leben in Shenzhen und das Projekt „Hong Kong New Town“ in Zhuhai nimmt 32.000 Familien auf. Alternative Wohnmöglichkeiten lenken die lokale Nachfrage um und erschüttern die Grundfesten des Immobilienmarktes.
5. Drastische Veränderungen im internationalen Umfeld: Die Krise der Kapitalverknappung
1. Umstrukturierung der Hegemoniestruktur des US-Dollars
Im Zuge der De-Dollarisierung des SWIFT-Systems sind die Offshore-RMB-Einlagen Hongkongs innerhalb von zwei Jahren um 231 TP3B gesunken. Der Anteil der von ausländischem Kapital gehaltenen Immobilien in Hongkong ist von 13,71 TP3Billionen im Jahr 2018 auf 6,21 TP3Billionen im Jahr 2023 gesunken und die Risikoaversion des internationalen Kapitals hat zugenommen.
2. Steigende geopolitische Risikoprämien
Die Überarbeitung des US-Hong Kong Policy Act löste eine Welle des Kapitalabzugs multinationaler Unternehmen aus und die Nachfrage multinationaler Institutionen nach Büroflächen sank um 42% drastisch. Das Wohnungsmietbudget ausländischer Führungskräfte wurde um 351 TP3T gekürzt und der High-End-Markt ist in einen kalten Winter gefallen.
3. Umleitungseffekt alternativer Märkte
Die Preise für Privathäuser in Singapur sind in fünf Jahren um 681 TP3B gestiegen, Dubai hat ein „Goldenes Visum“ eingeführt und die Rendite der Immobilienpreise in Tokio hat 4,21 TP3B erreicht. Während die Investitionsalternativen im Asien-Pazifik-Raum zunehmen, ist Hongkongs Wettbewerbsvorteil deutlich geschwächt.
6. Potenzieller „Schwarzer Schwan“, der einen Crash auslöst
1. RMB-Abwertung löst Neubewertung der Vermögenswerte aus
Wenn der RMB gegenüber dem US-Dollar die 7,5-Marke durchbricht, gerät das gekoppelte Wechselkurssystem unter beispiellosen Druck. Die Kapitalflucht könnte eine Welle von Immobilienverkäufen auslösen und damit eine Wiederholung der asiatischen Finanzkrise von 1997 darstellen.
2. Kettenreaktion von Zahlungsausfällen bei gewerblichen Immobilienkrediten
Die Bewertungen von Bürogebäuden sind seit ihrem Höchststand um 351 TP3T gefallen und viele Immobilieninvestmentfonds stehen vor der Liquidation. Wenn Giganten wie Henderson Land Development mit einer Liquiditätskrise konfrontiert werden, kann dies finanzielle Systemrisiken auslösen.
3. Der Teufelskreis der Verschlechterung der öffentlichen Finanzen
Der Anteil der Einnahmen aus Grundstückspreisen an den Staatseinnahmen sank von 231 TP3Billionen im Jahr 2019 auf 61 TP3Billionen im Jahr 2023. Die weitere Ausweitung des Haushaltsdefizits könnte die Regierung dazu zwingen, Grundstücke zu einem niedrigen Preis zu verkaufen, wodurch eine Todesspirale entsteht, nach dem Motto „je mehr verkauft wird, desto niedriger ist der Preis“.
4. Finanzmarktturbulenzen und Stabilität des Hongkong-Dollars
Das Wechselkurssystem Hongkongs koppelt den Hongkong-Dollar an den US-Dollar. Allerdings könnte der Hongkong-Dollar unter Druck geraten, wenn es auf den globalen Finanzmärkten zu Turbulenzen kommt, wie etwa bei einer starken Aufwertung des US-Dollars oder einer Rezession in den USA. Einige Analysten sind der Ansicht, dass die Hongkonger Währungsbehörde bei anhaltenden Kapitalabflüssen möglicherweise auf Devisenreserven zurückgreifen muss, um die Wechselkursstabilität zu gewährleisten. Dies könnte das Marktvertrauen in den Immobilienmarkt untergraben. Wenn die Stabilität des Hongkong-Dollars in Frage gestellt wird, zeigen die Erfahrungen mit dem Immobilienmarkt in den 1950er Jahren, dass Finanzkrisen häufig der Auslöser für einen Zusammenbruch des Immobilienmarktes sind.
5. Finanzkrise großer Entwickler
Der Immobilienmarkt in Hongkong ist stark auf einige wenige große Bauträger konzentriert, beispielsweise Cheung Kong Group und New World Development. In den letzten Jahren waren diese Unternehmen aufgrund schleppender Märkte und hoher Fremdkapitalfinanzierung einem zunehmenden finanziellen Druck ausgesetzt. Beispielsweise ist die Miete des Cheung Kong Center, das sich im Besitz von Cheung Kong Holdings befindet, seit 2019 um mehr als 331 TP3B gesunken, was darauf hindeutet, dass der gewerbliche Immobilienmarkt zuerst unter Druck geriet. Wenn ein großer Bauträger aufgrund einer unterbrochenen Kapitalkette in Konkurs geht, kann dies eine Kettenreaktion auslösen und den gesamten Markt in den Abgrund reißen.
Dieses Mal ist es anders als 1997
Der Immobilienmarkt in Hongkong befindet sich an einem historischen Wendepunkt und die Gefahr, dass eine Blase platzt, ist eingetreten. Anders als bei der Konjunkturanpassung im Jahr 1997 geht diese Krise mit grundlegenden Veränderungen der Wirtschaftsstruktur, der demografischen Entwicklung und des internationalen Status einher. Um einen katastrophalen Zusammenbruch zu vermeiden, müssen wir die bestehenden Denkstrukturen durchbrechen: Kurzfristig müssen wir einen Mechanismus schaffen, der den Rückgang der Immobilienpreise verlangsamt; mittelfristig müssen wir uns von der Abhängigkeit von der Grundstücksfinanzierung lösen; und langfristig müssen wir die industrielle Wettbewerbsfähigkeit neu gestalten. Nur wenn die Regierung aus den schmerzlichen Erfahrungen lernt und tiefgreifende Reformen vorantreibt, kann sie entschlossene Maßnahmen ergreifen, um das Angebot zu erhöhen, die Politik zu regulieren und die Wirtschaft zu diversifizieren und so den Druck der Krise zu mildern. Nur so kann der Immobilienmarkt in Hongkong aus dem historischen Kreislauf von Auf und Ab ausbrechen und eine nachhaltige Entwicklung erreichen. Andernfalls könnte das Platzen der Immobilienblase zu einem Wendepunkt für Hongkongs Wirtschaft werden, mit weitreichenden Folgen.
Weiterführende Literatur:
