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曾被捧為”新界東上車天堂”的將軍澳日出康城，再度成為樓市重災區。最新成交顯示，晉海II有業主慘虧逾”兩球”離場，創下該區年內最大賬面虧損紀錄，反映二手市場深度調整持續。
Transaction details
• 標的物業：晉海II第3B座中低層D室
• 單位概況：兩房戶型，實用477平方呎（約44.3平方公尺）
• 交易動態：
– 2018年購入價：827.6萬港幣（呎價17,350元）
– 2024年沽出價：593萬港幣（呎價12,432元）
– 持有週期：7年
– 帳面虧損：234.6萬港元（跌幅28.3%）
市場比較分析
此次成交價較同戶型高峰期暴跌26%，對比兩個關鍵時間點：
1. 2023年3月
同座高層D室以800萬成交（呎價16,771元）
2. 2024年最新成交
鄰近3B座高層A室（540呎）僅售720萬（呎價13,333元）
值得關注的是，上述虧損個案尚未計入持有期間利息成本（以當年H按息率2.15%計，7年利息支出逾70萬），實際虧損恐超300萬港元。
區域樓市趨勢
美聯物業首席分析師李明衝指出：”日出康城已成’供應海嘯’重災區，未來兩年區內將新增逾4,000夥供應，加上二手業主普遍持貨期短、槓桿率高，在加息週期下面臨雙重夾擊。”
根據中原地產統計，該區本月損手成交佔比已達45%，平均折讓幅度擴大至22%，部分急套現個案更出現”三價齊跌”（成交價、估價、銀行抵押估值同步下挫）。
貶值關鍵因素
- 政策疊加效應：高息環境與壓力測試收緊，削弱買家承接力
- 供應洪峰來襲：康城站周邊未來5年潛在供應達1.2萬伙
- 租務市場分流：區內兩房月租跌至1.5萬水平，租金回報率跌破2.5厘
- 社區發展瓶頸：交通及商業配套進度滯後，削弱長線投資價值
專家風險預警
另一方面，美聯物業首席分析師陳大衛指出：「康城現屬高風險調整區，今年首季二手成交量同比跌逾4成。建議業主需動態評估持貨成本，若單位購於2017-2019年價格高峰期，應考慮止損策略。」中原地產研究部更預測，未來半年區內樓價仍有10%-15%下行空間.
買家注意事項
• 銀行估價趨保守，普遍低於叫價5%-8%
• 發展商推高成數按揭搶客，二手議價空間擴大至15%-20%
• 未來三年區內約2,800伙租轉售盤待消化
市場觀察人士認為，此案例反映「負資產」風險正從新界擴散至新發展區，建議監管機構密切關注相關抵押貸款風險敞口。
專家預警
萊坊研究部主管王兆麒提醒：”買家需警惕’低水陷阱’，當前部分低價成交已跌破2016年水平，若選擇高成數按揭入市，恐面臨估值不足風險。”
市場預測，隨著美國延後減息及新盤低價搶客，二手樓市將維持”量價齊跌”格局，短期內難見回暖跡象。
LOHAS(English:LOHAS Park），是Hongkong一個大型私人屋苑，位於New Territories西貢區Tseung Kwan O小赤沙第86區，屬將軍澳新市鎮一部分。
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