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愛海頌淪為「蝕本大本營」
深水埗愛海頌，這座半新樓盤，本月至今暫錄約5宗成交，卻無一例外全數蝕讓。以其中一伙2房單位為例，位於1座中層A室，實用面積496平方呎，2房1廁設計，坐擁西南都市景，最新以670萬元易手，呎價僅13,508元。回顧原業主於2020年3月以903.9萬元一手購入，持貨5年，如今轉手竟慘蝕233.9萬元，貶值幅度高達26%。這不僅是數字上的損失，更是對投資信心的無情踐踏。
再看土地註冊處資料，本月另外4宗成交同樣令人唏噓，皆為2房單位，成交價介乎680萬至728萬，呎價13,498至14,918元不等，卻無一倖免於蝕讓命運。其中蝕幅之王當屬5座19樓C室，原業主2020年11月以923.1萬元入手，近期以680萬元脫手，賬面損失243.1萬元，貶值27%。這一連串數字背後，彷彿訴說著一個殘酷真相：愛海頌的業主們，正集體陷入一場「財富蒸發」的噩夢。究竟是市場無情，還是當初高位入市過於樂觀？這場樓市風暴，顯然已讓深水埗這片「平民天堂」蒙上一層陰霾。
蝕讓的四大推手
高位入市與價格調整
案例中的業主於2020年3月以903.9萬元購入單位，當時正值疫情初期，全球量化寬鬆政策推高資產價格，一手盤定價普遍偏高。然而，隨着2022年起加息周期啟動（香港最優惠利率從5%升至6.5%），加上經濟復甦乏力，二手市場價格顯著回落，蝕讓成為必然。
半新盤的「現實落差」
入伙不足4年的愛海頌屬半新盤，理論上應具備抗跌性。然而，部分買家入住後發現實際居住體驗（如景觀遮擋、交通噪音）與銷售期預期不符，影響轉售信心。同時，新盤供應增加削弱其獨特性，市場競爭加劇。
持有成本上升
持貨5年已過額外印花稅（SSD）限制，但期間按揭利率飆升，供樓負擔加重。對於投資者而言，租金回報難抵資金成本（以案例單位估算，月租約1.8萬港元，回報率僅3.2%），促使部分業主選擇止損離場。
區域供應壓力
深水埗及西九龍近年新盤林立（如維港滙、海珀、映岸），年均供應量約2萬伙，市場需求被分薄。愛海頌作為二手盤，需以低價競爭，進一步推低成交價。
26%貶值的啟示
交易詳情
愛海頌1座中層A室，實用面積496平方呎，兩房一廁設計，座向西南方，外望都市景，以670萬元易手，實用呎價13,508元。原業主2020年購入價為903.9萬元，持貨5年，帳面虧蝕233.9萬元，貶值幅度達26%。
價格分析
呎價偏低：13,508元的呎價低於本月愛海頌平均呎價（14,654元），更遠低於同區一手新盤（長沙灣新盤呎價約1.8萬至2萬），顯示市場對半新盤估值趨保守。
戶型競爭力不足：496平方呎的兩房單位在當前市場定位尷尬——小戶型（300呎以下納米樓）受投資者青睞，大戶型（三房）更適合自住家庭，中型單位流通性受限。
業主決策轉變
香港樓市「只升不跌」的信念動搖，投資者不再執着等待反彈，轉而接受虧損，資金流向股市或海外物業，加速蝕讓成交。
置業夢碎，愛海頌血淚教訓
試問誰不曾懷揣置業夢？誰不曾幻想買樓增值，穩坐財富列車？然而，深水埗愛海頌的現實卻像一盆冰水，狠狠潑醒每一個還在做夢的人。670萬買2房，5年後輸掉233萬，這不是單純的「市場調整」，這是財富的斷崖式崩塌！更別提那最高蝕幅的243.1萬，幾乎是一輛豪車、一個中產家庭數年的積蓄，就這樣在樓市洪流中灰飛煙滅。你還敢說買樓是「穩賺不賠」嗎？你還敢相信「磚頭永遠升值」的迷思嗎？
未來展望
- 短期壓力難減
美國降息預期推遲至2025下半年，香港資金成本高企，加上新盤供應持續（2025-2026年預計仍有1.8萬伙落成），半新盤價格仍將承壓，蝕讓潮或延續。 - 投資與置業建議
避開溢價陷阱：一手盤定價若透支區域潛力（如基建利好已反映），應謹慎入手。
重視現金流：租金回報低於3.5%的單位抗跌性弱，建議優先考慮高租賃需求的中小型戶型。
政策變數：若政府放寬樓市「辣招」（如減免雙倍印花稅），短期或刺激成交，但也可能加劇業主沽貨，價格波動加劇。 - 買家視角
- 機會：蝕讓盤為「撈底」提供窗口，尤其適合自住用家，但需關注樓盤質素及北部都會區等新發展對西九龍的潛在分流影響。
- 風險：低呎價未必等於價值，單位若因樓層低、景觀差或裝修老化折讓，需仔細評估。
調整中的樓市新常態
「愛海頌」蝕讓潮折射出香港樓市的結構性轉變：利率上升、供應過剩與市場信心轉弱交織，打破過去單邊上升的慣性。對投資者而言，應轉向現金流與長期持有的思維；對自住買家則是篩選優質單位的好時機。無論買賣，精準判斷區域價值與單位條件，方能在波動中穩中求勝。
愛海頌簡介
愛海頌（英語：Seaside Sonata），位於香港九龍深水埗海壇街201、203及218號，毗鄰深水埗警署及通州街公園，是長江實業及市區重建局合作發展的私人住宅屋苑。物業由4座（第1、2、3及5座）高32至40層的大樓組成，共提供876伙單位，小學校網為40校網，中學校網為深水埗區，於2019年10月開售，首批180個單位的價單，折實平均呎價18,688元。物業到2021年7月分階段入伙。
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