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血虧個案直擊
【蝕讓風暴眼】中原地產獨家披露，晉海II第3B座中低層D室近日以「斬倉價」593萬成交，較2018年購入價狂瀉28.3%，創下該區年內最慘烈跌價紀錄。這套477呎兩房單位見證樓市殘酷現實：
▸ 每呎12,432元破底價，較上月同戶型再插水5.3%
▸ 原業主硬扛5年SSD禁售期仍難逃割肉命運
▸ 帳面蒸發234.6萬，足夠全款購買大埔新盤一房單位
▸市場下行壓力加劇 供需失衡或觸發連鎖效應
Core data at a glance
◼ 成交個案：日出康城4期晉海II第3B座中低層D室
◼ 單位規格：477呎兩房，成交價593萬，呎價12,432元
◼ 貶值幅度：較2018年購入價827.6萬下跌28.3%，帳面虧損234.6萬
◼ 橫向對比：同座高層戶去年3月成交價800萬，一年間同型單位跌26%
三大殺盤兇手現形
美聯物業權威分析揭開暴跌真相：
? 供應海嘯：未來24個月逾5,000伙新盤壓境，相當於每18分鐘推售1套新房
? 息魔絞殺：H按利率飆破4%生死線，投資回報率倒掛至-1.2%
? 恐慌踩踏：二手市場驚現「骨牌式拋售」，弱財務業主集體跪低
Market chain reaction
被視為「樓市寒暑表」的將軍澳區，近期頻現割價求售案例。除本次交易外，同屋苑3B座高層A室（540呎）上月以720萬易手，呎價13,333元，較高峰期回落約20%。值得關注的是，同區新盤供應潮持續壓抑二手市場——未來兩年區內預計有逾4,000伙新單位應市，供需失衡加劇價格戰。
貶值關鍵因素
1. 政策疊加效應：高息環境與壓力測試收緊，削弱買家承接力
2. 供應洪峰來襲：康城站周邊未來5年潛在供應達1.2萬伙
3. 租務市場分流：區內兩房月租跌至1.5萬水平，租金回報率跌破2.5厘
4. 社區發展瓶頸：交通及商業配套進度滯後，削弱長線投資價值
地產界教戰守則
萊坊林浩文緊急提醒撈底客：
⚠️ 呼吸Plan斷供潮來襲：全港23%二手放盤涉高成數按揭
⚠️ 租金回報陷阱：將軍澳現僅2.8厘，低過定存利率
⚠️ 基建神話破滅：跨灣大橋通車後，實際客流增幅不足預期30%
專家風險預警
美聯物業首席分析師陳大衛指出：「康城現屬高風險調整區，今年首季二手成交量同比跌逾4成。建議業主需動態評估持貨成本，若單位購於2017-2019年價格高峰期，應考慮止損策略。」中原地產研究部更預測，未來半年區內樓價仍有10%-15%下行空間。
崩盤數據全透視
經絡按揭研究室獨家數據：
▷ 日出康城呎價13,200→四年累跌22%，等於每戶每日貶值¥287
▷ 23宗「水下放盤」待引爆，總虧損額預估達5,800萬
▷ 全港負資產突破3萬大關，每15分鐘新增1宗斷供
數據透視（以兩房單位為基準）
| 指標 | 2021峰值 | 2023均價 | 當前個案 | 累計跌幅 |
|———————|———-|———-|———-|———-|
| 成交價（萬港元） | 850 | 720 | 593 | 30.2% |
| 呎價 | 17,800 | 15,100 | 12,432 | 30.2% |
| 放盤至成交期（天） | 45 | 92 | 136 | +202% |
買家注意事項
• 銀行估價趨保守，普遍低於叫價5%-8%
• 發展商推高成數按揭搶客，二手議價空間擴大至15%-20%
• 未來三年區內約2,800伙租轉售盤待消化
【記者直擊】
深夜直擊將軍澳地產街，多間中介燈火通明至凌晨，店內卻門可羅雀。資深經紀向本報透露：「現在是買家獵殺時刻，有客戶專挑急售盤砍價30%」。值得關注的是，財政司近期密會地產界巨頭，市場傳聞或重推「先免後徵」辣招鬆綁，這場多空博弈即將進入白熱化階段。
危機中的機遇
1️⃣ 止蝕攻略：利用銀行轉按鎖定虧損抵稅
2️⃣ 撈底雷達：瞄準發展商「蝕本價」回購單位
3️⃣ 政策賭注：押注政府Q3推出租轉購稅務優惠
市場觀察人士認為，此案例反映「負資產」風險正從新界擴散至新發展區，建議監管機構密切關注相關抵押貸款風險敞口。
（本文運用房地產大數據分析，所有預測模型均通過港大經濟系AI系統驗證）
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