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Alguna vez aclamado como el "paraíso automovilístico de los Nuevos Territorios del Este"Parque Tseung Kwan O Lohas, convirtiéndose una vez más en la zona más afectada en el mercado inmobiliario. La última transacción muestra que un propietario de Jinhai II sufrió una pérdida de más de "dos goles" y abandonó el mercado, estableciendo un récord para la mayor pérdida contable en el área este año, lo que refleja el continuo y profundo ajuste del mercado de segunda mano.
Detalles de la transacción
• Propiedad de destino: Unidad D, piso medio inferior, Bloque 3B, Wings of the Sea II
• Descripción general de la unidad: Unidad de dos habitaciones, área utilizable 477 pies cuadrados (aproximadamente 44,3 metros cuadrados)
• Dinámica comercial:
– Precio de compra en 2018: HK$8,276 millones (HK$17.350 por pie cuadrado)
– Precio de venta en 2024:5,93 millones de dólares de Hong Kong(Precio por pie cuadrado: $12,432)
– Periodo de tenencia: 7 años
- Pérdida contable: HK$2,346 millones (-28,3%)
Análisis comparativo del mercado
El precio de la transacción esta vez se desplomó en 26% en comparación con el período pico del mismo tipo de apartamento, comparando dos puntos temporales clave:
1 de marzo de 2023
La habitación D en el mismo piso alto se vendió por 8 millones de dólares de Hong Kong (16.771 dólares de Hong Kong por pie cuadrado).
2. Últimas transacciones en 2024
La habitación A (540 pies cuadrados) en el piso superior del Bloque 3B tiene un precio de solo $7,2 millones (13,333 pies cuadrados).
Vale la pena señalar que los casos de pérdidas mencionados anteriormente aún no han tenido en cuenta los costos de intereses durante el período de tenencia (basado en la tasa de interés H de 2.15% ese año, el gasto de intereses durante 7 años superó los HK$700,000), y la pérdida real puede superar los HK$3 millones.
Tendencias del mercado inmobiliario regional
Li Mingchong, analista jefe de Midland Realty, señaló: "Lohas Park se ha convertido en la zona más afectada por el 'tsunami de la oferta'. En los próximos dos años, se suministrarán más de 4.000 nuevas unidades a la zona. Además, los propietarios de viviendas de segunda mano generalmente conservan sus propiedades durante un corto período de tiempo y tienen un alto índice de apalancamiento. Se enfrenta a una doble presión en el ciclo de subida de los tipos de interés".
Según las estadísticas de Centaline Property, la proporción de transacciones con pérdidas en la zona este mes ha llegado a 451 TP3T, y el descuento medio se ha ampliado a 221 TP3T. En algunos casos de cobro urgente, incluso se han producido "tres caídas de precios simultáneamente" (el precio de la transacción, el precio de tasación y la valoración de la hipoteca bancaria cayeron simultáneamente).
Factores clave de la depreciación
- Efecto de superposición de políticas：Las altas tasas de interés y las pruebas de estrés más estrictas debilitan la capacidad de los compradores para asumir riesgos.
- Se acerca el pico de oferta:La oferta potencial en torno a la estación de Cannes alcanzará las 12.000 unidades en los próximos cinco años
- Desviación del mercado de alquiler:El alquiler mensual de los apartamentos de dos habitaciones en la zona ha bajado a 15.000 yuanes y la tasa de retorno del alquiler ha caído por debajo del 2,5%.
- Cuello de botella en el desarrollo comunitario：El progreso del transporte y las instalaciones comerciales se está quedando atrás, lo que debilita el valor de la inversión a largo plazo.
Advertencia de riesgo de expertos
Por otro lado, David Chan, analista jefe de Midland Realty, señaló: "Lohas Park se encuentra ahora en una zona de ajuste de alto riesgo, con un volumen de transacciones de segunda mano en el primer trimestre de este año cayendo más del 40% interanual. Se recomienda que los propietarios evalúen dinámicamente el costo de mantener las propiedades. Si la unidad se compró durante el período pico de precios de 2017-2019, se debe considerar una estrategia de stop-loss". El Departamento de Investigación de Propiedades de Centaline también predijo queEn los próximos seis meses, los precios de las viviendas en la zona 10%-15% todavía tienen margen para caer..
Notas del comprador
• Las valoraciones bancarias tienden a ser conservadoras, generalmente inferiores al precio de venta de 5%-8%
• Los promotores impulsan ratios hipotecarios más altos para atraer clientes, y el margen de negociación para propiedades de segunda mano se ha ampliado a 15%-20%
• Se venderán alrededor de 2.800 propiedades en alquiler y reventa en los próximos tres años
Los observadores del mercado creen que este caso refleja que el riesgo de "activos negativos" se está extendiendo desde los Nuevos Territorios a las nuevas áreas de desarrollo, y sugieren que los reguladores presten mucha atención a la exposición al riesgo hipotecario relacionado.
Advertencia de expertos
El director de investigación de Knight Frank, Wang Zhaoqi, advirtió: "Los compradores deben tener cuidado con la 'trampa del nivel bajo de agua'. Algunas transacciones de bajo precio han caído por debajo del nivel de 2016. Si elige una hipoteca con un coeficiente alto para ingresar al mercado, puede enfrentar el riesgo de una infravaloración".
El mercado prevé que con el aplazamiento de las bajadas de tipos de interés en Estados Unidos y las nuevas propiedades atrayendo clientes a precios bajos, el mercado inmobiliario de segunda mano mantendrá un patrón de "volumen y precio descendente", y será difícil ver signos de recuperación en el corto plazo.
LOHAS(Inglés:Parque LOHAS),SíHong KongUna gran urbanización privada situada enNuevos territoriosDistrito de Sai KungTseung Kwan OPequeña arena rojaDistrito 86,Ciudad nueva de Tseung Kwan OAparte.
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