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La caída del mercado inmobiliario de Hong Kong se está convirtiendo gradualmente en una profecía autocumplida. En 2023, cuando el mercado mundial de capitales en general se recuperó, el volumen de transacciones residenciales en esta metrópolis internacional que alguna vez creó el mito inmobiliario de la "Perla de Oriente" alcanzó un nuevo mínimo desde que comenzaron los registros en 1996, y el índice de precios retrocedió más del 20% desde su máximo histórico. Este ajuste estructural ha ido más allá del marco tradicional de análisis de la oferta y la demanda y ha evolucionado esencialmente hacia una crisis narrativa que afecta la competitividad de la ciudad.
■ La Ilustración contemporánea de la economía narrativa
Robert Shiller, premio Nobel de EconomíaRobert Shiller) El mecanismo de comunicación revelado en "Economía narrativa" se está demostrando vívidamente en el mercado inmobiliario de Hong Kong. Cuando la memoria colectiva de que “los precios de las viviendas sólo suben y nunca bajan” es reemplazada por la realidad de que “los activos negativos regresan”, el sentimiento del mercado se propaga de una manera viral contagiosa. Este cambio de narrativa no sólo se refleja en la congelación de los volúmenes de transacciones, sino también en las reacciones en cadena de desarrolladores que posponen lanzamientos y fondos extranjeros que suspenden adquisiciones. Cabe señalar que la comunicación narrativa en la era de las redes sociales muestra características de difusión exponencial. Un informe bajista de un analista de un gran banco extranjero, tras su difusión en grupos de mensajería instantánea, podría desencadenar decenas de cancelaciones en 48 horas.
■ Análisis multidimensional del dilema del mercado inmobiliario de Hong Kong
Un análisis profundo de los fundamentos del mercado muestra que la triple presión está creando un efecto superpuesto:
1. Reversión del ciclo de tasas de interés: tras el aumento de las tasas de interés en Estados Unidos bajo el sistema de tipo de cambio vinculado, la tasa preferencial (tasa P) ha aumentado en 425 puntos básicos y la relación de carga de pago de las hipotecas ha subido al peligroso nivel de 78%.
2. Cambios en la estructura poblacional: La salida neta de población en 2022 alcanzará los 113.000, un máximo desde 1961, lo que conducirá directamente a que la tasa de vacancia en el mercado de alquiler rompa la línea de advertencia 4%.
3. Las expectativas de oferta cambian: el Plan de Planificación del Área Metropolitana del Norte libera 5.400 hectáreas de reservas de tierras, cambiando por completo la lógica tradicional de fijación de precios de la "escasez de tierras"
Es especialmente destacable que se haya producido un cambio de paradigma en los conceptos de propiedad de la vivienda de la nueva generación. Según una encuesta de la CUHK Business School, entre los jóvenes menores de 35 años, 62% creen que se ha roto la escalera de "casa por casa" y están más inclinados a asignar fondos a activos diversificados como la gestión patrimonial transfronteriza. Este cambio de expectativas ha sacudido el "mito de la demanda rígida" que ha sostenido el mercado inmobiliario durante 30 años.
■ El espacio dinámico de la caja de herramientas de políticas
Frente a los riesgos sistémicos, las autoridades han lanzado una respuesta multidimensional:
- Colchón financiero: La HKMA elevó la tasa de asunción de la prueba de estrés hipotecario de 3% a 4%, y el índice de morosidad del sistema bancario se mantuvo en un nivel bajo de 0,08%.
- Relajación fiscal: La Dirección de Política de 2023 eliminará por completo la carga fiscal y el período aplicable del Impuesto de Timbre Adicional (SSD) se reducirá de tres años a dos años.
- Transformación de tierras: lanzamiento de un plan piloto de pago de primas por tierras de “monto estándar” para acelerar la conversión de edificios industriales en viviendas de transición
Sin embargo, estos ajustes técnicos aún no han abordado las contradicciones institucionales más profundas. Según una investigación de JLL, el ciclo de desarrollo residencial promedio en Hong Kong demora entre 6 y 8 años, mucho más que los 3 o 4 años de Singapur. El proceso de aprobación de terrenos se ha convertido en un cuello de botella estructural que restringe la flexibilidad del mercado. Cuando Shenzhen Qianhai lance el mecanismo innovador de "capital de Hong Kong y leyes de Hong Kong", la forma en que Hong Kong puede remodelar su competitividad institucional en el marco de "un país, dos sistemas" será la clave para resolver el dilema del mercado inmobiliario.
■ Reevaluación del valor en el dolor de la transformación
Desde una perspectiva histórica, los ajustes actuales son el dolor inevitable de la transformación económica de Hong Kong. Con la remodelación del orden social tras la implementación de la Ley de Seguridad Nacional y el ajuste de la estructura industrial provocado por la profunda integración de la Gran Área de la Bahía, el mercado inmobiliario está atravesando un proceso de retorno de valor desde una "prima anormal" a un "precio racional". Los cálculos de DTZ muestran que el valor de capital de los edificios de oficinas de categoría A ha retrocedido 351 TP3T desde su punto máximo, coincidiendo con la reducción de la brecha de precios en el CBD de Singapur a 121 TP3T. Esta convergencia de valoración refleja en realidad el proceso orientado al mercado de Hong Kong para volver a consolidar su posicionamiento regional.
Vale la pena señalar que en un momento en que la difusión de la narrativa y el deterioro de los fundamentos pueden formar una espiral negativa, los responsables políticos deben lograr un equilibrio preciso entre "respetar el mercado" y "gestionar las expectativas". Como lo demuestra la exitosa experiencia de las "Nueve Medidas del Sol" puestas en marcha durante la crisis financiera asiática de 1998, romper la inercia del mercado requiere una extraordinaria creatividad política. Tal vez, aprovechar la experiencia del continente con el sistema de doble vía de "vivienda asequible + vivienda comercial" y construir una red de seguridad de vivienda social manteniendo al mismo tiempo un mecanismo de libre mercado sea un avance importante para reiniciar la narrativa del mercado inmobiliario de Hong Kong.
Los cambios que se están produciendo en el mercado inmobiliario a ambos lados del Puerto Victoria acabarán convirtiéndose en una prueba de estrés para la resiliencia de Hong Kong como centro financiero internacional. Cuando los carteles inmobiliarios bajo las luces de neón ya no muestren "valorización garantizada", esta ciudad podrá dar origen a una narrativa de desarrollo más sostenible en medio del dolor.
■ Era narrativa
"Los hechos no están influenciados por los sentimientos". Como dice un dicho popular en las redes sociales, resulta irónico que esta frase sea citada a menudo por personas que no saben casi nada de historia. En su libro Narrative Economics: How Stories Spread and Drive Major Economic Events (Economía narrativa: cómo las historias se difunden e impulsan los principales acontecimientos económicos), Robert Schiff
Robert Shiller nos quiere hacer creer lo contrario: que los hechos económicos están impulsados por los sentimientos, y esos sentimientos están impulsados por las narrativas económicas sobre las que escribe, las historias que son tan poderosas que pueden hacer que la gente se sienta atraída por ellas.
Cambiará la forma en que las personas toman decisiones sobre los acontecimientos económicos. Un amplio cuerpo de literatura económica reciente ha examinado la relación recíproca entre la cognición y los resultados.
Pero Shiller sostiene que la narrativa es más poderosa en alcance y profundidad de lo que la economía contemporánea está dispuesta a aceptar. Sin comprender las narrativas detrás de los acontecimientos económicos, no podemos entender eventos como la Gran Depresión (o los recortes de impuestos a la renta individual de los años 1980), ni podemos hacer predicciones sobre eventos económicos futuros.
El artículo de Shiller puede verse, hasta cierto punto, como una refutación pública a los recientes ganadores del Premio Nobel. Estos defensores de la “escuela de los ensayos aleatorios” argumentan (la simplificación excesiva sin duda socava la imparcialidad) que la ciencia puede prescindir de “narrativas” innecesarias e identificar claramente políticas específicas de una manera simplificada.
No es necesario considerar los efectos causales de la intervención, no sus efectos sobre las expectativas o creencias.
Robert James Shiller (nacido el 29 de marzo de 1946) es un estadounidense economista, académico y autor. A partir de 2022, se desempeñó como Profesor Sterling de Ciencias económicas en Universidad de Yale y es miembro de la Escuela de Administración de YaleCentro Internacional de Finanzas de la Universidad de Harvard. Shiller ha sido investigador asociado del Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER) desde 1980, ha sido vicepresidente de la Asociación Económica Americana En 2005, su presidente electo para 2016 y presidente de la Asociación Económica del Este para 2006-2007. También es cofundador y economista jefe de la
empresa de gestión de inversiones MacroMarkets LLC.
