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El "Plan de Respiración", impulsado por los altos precios de la vivienda a largo plazo en Hong Kong, se ha convertido en uno de los temas más candentes en materia de subsistencia en 2023. Este "plan de seguro hipotecario" lanzado por la Corporación Hipotecaria de Hong Kong ha provocado un intenso debate en la sociedad debido a su bajo umbral de "pedir dinero prestado simplemente para respirar". Su mecanismo de funcionamiento y sus efectos sociales merecen un análisis profundo. Este artículo deconstruirá las profundas contradicciones detrás de este frenesí crediticio a nivel nacional desde tres aspectos: los mecanismos financieros, los efectos del mercado y los conflictos generacionales.
1. La trampa perfecta de la financiarización de la deuda
La esencia de Breathing Plan es una innovación financiera que desmantela y reorganiza la estructura hipotecaria tradicional. Al dividir el préstamo en "segunda hipoteca del desarrollador" y "primera hipoteca del banco", el diseño de solo tener que pagar 1.68% de intereses en los primeros tres años utiliza perfectamente la psicología del "sesgo presente" en la economía del comportamiento. Este modelo de pago "dulce primero, amargo después" redujo con éxito la tasa de carga hipotecaria promedio de 65% a un valor inicial de 35%, creando la ilusión de "comprar una casa sin dolor".
Detrás de la ingeniería financiera se esconden cálculos precisos: suponiendo que se compra un inmueble que vale 8 millones, el pago inicial es de solo 10%, o 800.000, pero a partir del cuarto año, el importe de la hipoteca debe reducirse a 70%. Esto significa que el comprador debe reunir la diferencia de 2,4 millones en 36 meses, lo que equivale a ahorrar 66.000 yuanes al mes, muy por encima de la realidad del ingreso familiar medio de Hong Kong, de 27.500 yuanes. Las instituciones financieras transfieren hábilmente los riesgos a los consumidores, creando una trampa de deuda estructural.
2. Efecto de distorsión del ecosistema del mercado inmobiliario
El plan de respiración desencadena el fallo del mecanismo del mercado. Los datos de ventas de nuevos proyectos en 2023 mostraron que la proporción de proyectos que adoptaron el Plan de Respiración fue tan alta como 78%, lo que estimuló directamente a los desarrolladores a ajustar sus estrategias de precios al "punto crítico del Plan de Respiración". El precio de venta de la nueva propiedad de Tuen Mun "Fei Yang" fue 42% más alto que el de las propiedades de segunda mano en el mismo distrito, pero aún así hubo exceso de demanda, lo que indica que los instrumentos financieros tienen control positivo y negativo sobre el poder de fijación de precios.
Esta expansión del crédito crea una dependencia del mercado “adictiva”. Los datos de la Autoridad Monetaria de Singapur revelaron que, entre los usuarios del Plan Respiratorio, 23% tenía un ingreso mensual de menos de 30.000 yuanes, pero compró propiedades por valor de más de 7 millones de yuanes. Se estima que, cuando el primer grupo de planes de ahorro entre en el período de pago en 2025, 151 compradores de TP3T se enfrentarán al riesgo de no poder pagar sus hipotecas. Este modelo de "hipotecas de alto riesgo" presenta un peligroso contraste con la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008 en Estados Unidos.
3. El estallido general de conflictos generacionales
El Plan de Respiración se ha convertido en un símbolo de la crítica de la Generación Z a la sociedad. Los jóvenes internautas acuñaron el término "juventud que respira", que no solo se refiere a la impotencia de verse obligado a participar en el juego de apuestas inmobiliarias, sino que también satiriza implícitamente el dilema de supervivencia bajo la hegemonía de los bienes raíces. Esta emoción colectiva ha evolucionado hasta convertirse en una subcultura online única en un contexto en el que el "Índice de dolor del mercado inmobiliario de Hong Kong" alcanzó un récord de 92,7 puntos.
Se ha producido un cambio fundamental en los valores sociales. El concepto tradicional de "subirse al autobús = éxito" está siendo deconstruido. El popular post "¿Es el Plan Respiratorio la nueva generación de trabajadores en situación de servidumbre?" ha recibido 350.000 visitas, lo que refleja la desesperación de los jóvenes ante la movilidad de clase. Este sentimiento contrasta irónicamente con el plan gubernamental “Lantau Tomorrow”, profundizando la brecha de confianza entre generaciones.
4. La trampa de los tipos de interés: “primero dulce, después amargo”: los datos revelan riesgos a largo plazo
Los desarrolladores diseñan estructuras de tasas de interés aprovechando la miopía de los compradores. Según datos del Departamento de Investigación Hipotecaria de Centaline, entre los compradores que utilizan el Plan Respiración en 2022, solo 12% pueden refinanciar con éxito antes del período de intereses de penalización, y los 88% restantes se ven obligados a soportar altas tasas de interés, lo que genera los siguientes problemas:
1. Riesgo de capital negativo:
Suponiendo que el precio de compra es de 8 millones y el préstamo es de 90% (7,2 millones), si el precio de la casa cae en 15%, el valor contable será de 6,8 millones y el saldo del préstamo será de aproximadamente 6,9 millones (después de 3 años), lo que significa que la casa estará en activos negativos. Entre los casos de activos negativos en el segundo trimestre de 2023, el PLAN respiratorio representó 45%.
2. Espiral de deuda:
Con base en la tasa de interés de 7.375%, el interés anual por cada préstamo de 1 millón es $73,750, lo que equivale a $6,146 por mes. Si no se puede transferir la hipoteca, el gasto de intereses adicional durante 5 años ascenderá a $368,760 (sobre la base de un préstamo de 1 millón).
3. El umbral para la refinanciación es demasiado alto:
El límite superior de la tasa hipotecaria bancaria tradicional es 60%. Si uno quiere transferirse al préstamo 90% de Breathing Plan, el precio de la vivienda debe apreciarse en 50% para cumplir con el requisito (el valor original de 8 millones debe aumentarse a 12 millones), lo que es casi imposible durante el período de ajuste del mercado inmobiliario en 2023.
5. Nueva política hipotecaria: ¿vía de escape o transferencia de riesgo?
La política de 2019 relajó el seguro hipotecario, lo que proporciona un amortiguador para los compradores de PLAN:
Aspectos destacados de la política:
– Las propiedades por debajo de NT$10 millones pueden asegurarse hasta 80%
– Estructura de la prima: 1,15%-4,35% (según importe y plazo de amortización)
– Aplicable a edificios existentes (requiere un plan de suministro inmediato del desarrollador para cooperar)
Ejemplo de verificación (caso Evergrande Junlong Bay):
– Precio de compra: 5,68 millones (después del descuento)
– Préstamo Plan Respiración: 90% (5,112 millones)
– Saldo del préstamo en el tercer año: 4,65 millones
- Nuevos requisitos del seguro hipotecario: Valoración de la propiedad ≥ 5,82 millones (2,5% más que el precio de compra)
– Pago mensual después de la refinanciación: $19,147 (tasa de interés 3.5%), 46% menos que $35,500 en el cuarto año del Plan Respiratorio
Impacto en el mercado:
– Los datos de la Compañía Hipotecaria muestran que el número de casos de conversión de planes respiratorios a seguros hipotecarios en 2022 aumentó en 120% interanual
- Pero lo que preocupa es que el sistema bancario cargue con los riesgos originales de los promotores. Si los precios de las propiedades caen, la tasa de reclamaciones de seguros puede aumentar.
VI. Vacíos regulatorios y efectos de distorsión del mercado
La prevalencia de las PNR respiratorias refleja tres importantes lagunas regulatorias:
1. Cómo eludir las directrices de la HKMA:
Las hipotecas bancarias están sujetas al límite del índice de depósito y servicio de la deuda (DSR) de 50% y a pruebas de estrés, pero las compañías financieras no están sujetas a tales restricciones, lo que lleva a un endeudamiento excesivo.
2. Asimetría de información:
Los desarrolladores rara vez ofrecen cronogramas de pago a largo plazo cuando venden propiedades, por lo que los compradores tienden a subestimar los riesgos. La encuesta de 2022 del Consejo de Consumidores mostró que solo los usuarios del Plan de Respiración 23% conocían claramente la tasa de interés después del cuarto año.
3. Apilamiento de apalancamiento:
Algunos compradores utilizan tanto el Plan de Respiración como el Préstamo Financiero, y su relación deuda-capital (DTI) total puede llegar a 150%, superando ampliamente el nivel saludable.
7. Elección racional: estrategia de respuesta del comprador
1. Autocontrol de las pruebas de estrés:
Incluso si el desarrollador está exento, debe calcular el DSR en función de la tasa de interés a largo plazo (como 7%) para asegurarse de que no exceda 60%.
2. Planificación de rutas de escape:
Comience a ahorrar fondos para refinanciar en el primer año del período de luna de miel, con el objetivo de pagar el capital por debajo del precio de la propiedad de 70% dentro de 3 años.
3. Herramientas de diversificación de riesgos:
Considere productos de cobertura de tasas de interés (como hipotecas a tasa fija) o mantenga al menos 12 meses de reservas de pago.
8. Perspectivas de futuro: reformas políticas y tendencias del mercado
– Choque de normalización de tipos de interés:
A medida que aumentan las tasas de interés en EE. UU., la tasa P puede subir a 6,5% en 2024, y la tasa PLAN de respiración superará los 8%, lo que aumentará el riesgo de incumplimiento.
– Expectativas de endurecimiento de la regulación:
La MAS puede exigir a las compañías financieras que consulten los estándares de aprobación de los bancos o establezcan una relación préstamo-valor máxima (como 70%).
– Mecanismo de eliminación del mercado:
Si los precios de la vivienda continúan ajustándose, podría haber una ola de impagos en propiedades residenciales antes de 2025, lo que impulsaría a los desarrolladores a frenar los préstamos de alto riesgo.
Este gran debate social desencadenado por el Plan Respiratorio es, en esencia, una exposición total de las profundas contradicciones estructurales de Hong Kong. Cuando la cuestión de la vivienda se transforma de una cuestión de medios de vida a un producto financiero, refleja no sólo un fallo del mercado sino también la crisis fundamental del modelo de desarrollo capitalista. Mientras los jóvenes usan bromas para combatir la desesperación, también están haciendo sonar la alarma sobre el futuro de la ciudad: cuando incluso respirar requiere planificación, tal vez sea hora de repensar el verdadero significado de la "seguridad habitacional".
El "Plan de Respiración" es esencialmente una herramienta de promoción utilizada por los promotores durante el período de la burbuja inmobiliaria, y su estructura de riesgo es como una "bomba de tiempo". Si bien las nuevas hipotecas proporcionan un amortiguador, el problema fundamental es la expansión excesiva del apalancamiento. Los compradores deben ser conscientes de los costos detrás de la “exención de revisión”, y los responsables políticos deben lograr un equilibrio entre estimular el mercado inmobiliario y la estabilidad financiera. Los próximos años serán un período crítico para probar la sostenibilidad de este modelo.
Lectura adicional:
- Guía de autoayuda para propietarios de viviendas "Plan de respiración" | Aumento de las tasas de interés y caída del mercado inmobiliario: cómo utilizar hipotecas con tasas de interés altas y bajos para salir de problemas
- [Análisis en profundidad] La "marea de pérdidas y ventas" de Tseung Kwan O continúa, el valor de un apartamento de dos habitaciones en LOHAS Park se ha depreciado en 28% en 7 años y el propietario perdió 2,34 millones de yuanes y abandonó el mercado.
