Tabla de contenido
Parte 1: ¿Cómo ganan dinero los agentes inmobiliarios de Hong Kong?
Hong Kong es una de las ciudades con el mercado inmobiliario más activo del mundo. Los altos precios de las propiedades, la alta densidad de población y la limitada oferta de terrenos hacen del sector inmobiliario un campo altamente competitivo, pero lucrativo. Sin embargo, esta industria ha estado sujeta a controversia durante mucho tiempo debido a sus complejos mecanismos de funcionamiento y al comportamiento inadecuado de algunos profesionales. Este artículo analizará en profundidad el modelo de ganancias de los agentes inmobiliarios de Hong Kong y expondrá prácticas controvertidas comunes y problemas potenciales en la industria.
1. Ingresos por comisiones: la principal fuente de ganancias
Los ingresos principales de los agentes inmobiliarios provienen de comisiones por transacciones de propiedades. De acuerdo con las regulaciones de la Autoridad de Agentes Inmobiliarios (EAA) de Hong Kong, no existe un límite superior legal para la tasa de comisión, que generalmente se negocia entre el comprador y el vendedor. En general:
– Viviendas: La comisión es de aproximadamente 11 TP3T (pagada por el comprador) a 21 TP3T (pagada por el vendedor) del precio de la transacción. Algunas casas de lujo o propiedades especiales pueden tener una comisión mayor.
– Propiedades comerciales: La tasa de comisión es relativamente baja, alrededor de 0,5%-1%, pero debido al enorme monto de las transacciones, la comisión total puede ser extremadamente alta.
– Operaciones de arrendamiento: La comisión suele ser de medio mes a un mes de alquiler, repartidas a partes iguales entre el propietario y el inquilino.
Por ejemplo, para una casa que vale 10 millones de dólares de Hong Kong, si la tasa de comisión es 1%, el agente puede ganar 100.000 dólares de Hong Kong. Si el agente representa tanto al comprador como al vendedor (conocido como "agencia dual"), el ingreso puede duplicarse.
2. "Come la diferencia": operación en zona gris
Algunos agentes ganarán la diferencia "comprando barato y vendiendo caro". Por ejemplo, si el propietario pone la propiedad a la venta por 8 millones de dólares de Hong Kong y el agente la vende por 8,2 millones de dólares de Hong Kong y oculta el precio real de la transacción, la diferencia de 200.000 dólares de Hong Kong puede ir a parar al bolsillo del agente. Aunque este comportamiento viola la Ordenanza de Agentes Inmobiliarios, todavía ocurre debido a lagunas regulatorias.
3. Tarifas por referencias y comisiones de cooperación
– Cooperación interregional: Los agentes que refieren clientes a pares en otras regiones pueden recibir comisiones (generalmente entre 20 y 30 dólares de comisión).
– Referencia de servicios financieros: Los agentes recomiendan a los clientes que soliciten préstamos hipotecarios de bancos o compañías financieras específicas y pueden recibir sobornos.
4. Ventas de propiedades nuevas por parte de promotores: altas bonificaciones
Cuando un agente participa en la venta de una propiedad nueva, el desarrollador a menudo ofrece un "bono por rendimiento" además de la comisión básica. Por ejemplo, se puede ganar una comisión de 50.000 dólares de Hong Kong por cada unidad vendida. Si se venden 10 unidades al mes, la bonificación adicional puede alcanzar cientos de miles de dólares de Hong Kong. Este modelo incentiva a los agentes a priorizar la promoción de nuevas propiedades e incluso a ignorar las necesidades de los clientes en el mercado secundario.
5. Ingresos por servicios adicionales
– Referencias de decoración y mudanzas: Los agentes recomiendan empresas de decoración o servicios de mudanzas y cobran una tarifa de referencia.
– Ventas de propiedades en el extranjero: En los últimos años, se ha vuelto popular promover propiedades en el extranjero en Japón, Reino Unido, etc., y la tasa de comisión puede alcanzar 5%-10%.
Parte II: La industria y las disputas comunes
1. Declaraciones falsas y ventas engañosas
– Exagerar el potencial de apreciación: los agentes pueden atraer a los compradores con palabras como “la ubicación seguramente se apreciará” o “la planificación del gobierno es favorable”, pero el desarrollo real puede retrasarse o cancelarse.
– Ocultar factores desfavorables: Algunos agentes optan por evitar hablar sobre casas embrujadas, problemas estructurales con la propiedad, ruido de proyectos de construcción circundantes, etc.
Caso: En 2021, un comprador adquirió una unidad en Sai Wan, solo para descubrir que la pared exterior del edificio estaba a punto de sufrir reparaciones importantes y que tendría que compartir cientos de miles de dólares de Hong Kong en costos, pero el agente nunca le informó.
2. "Listados fantasma" y listados falsos
Para atraer clientes, algunos agentes publican información falsa sobre propiedades en línea, como marcar "propiedades en oferta" a precios inferiores al precio del mercado y luego promocionan otras propiedades cuando los clientes preguntan. Esta medida no sólo hace perder el tiempo a los clientes, sino que también es probable que altere la transparencia de los precios del mercado.
3. Especulación y reventa a corto plazo
"Tocar la mercancía" se refiere a revender la propiedad antes de que se venda oficialmente, comúnmente conocido como "burlarse de la mercancía". Los agentes pueden trabajar con inversores para comprar nuevas unidades inmobiliarias a precios bajos bajo el nombre de "suscripción interna" y luego revenderlas a un precio más alto dentro de un corto período de tiempo, haciendo subir así los precios de las propiedades. Este tipo de operaciones son especialmente habituales cuando el mercado inmobiliario está en auge.
4. Tácticas de venta agresivas y de alta presión
– Crear ansiedad: Por ejemplo, afirmar que “otro comprador ha hecho una oferta mayor” o “el propietario está a punto de hacer una contraoferta”, obligando al cliente a tomar una decisión apresurada.
– Tácticas de fatiga: presionar a los clientes durante mucho tiempo, incluso acompañándolos hasta altas horas de la noche, hasta que se firma el contrato.
Este tipo de táctica es común en las ventas de propiedades nuevas, donde algunos agentes están dispuestos a sacrificar los intereses de sus clientes para lograr objetivos de rendimiento.
5. Disputas de comisiones y “órdenes de vuelo”
- Saltarse al agente y comerciar de forma privada: para ahorrar comisiones, los compradores y vendedores pueden comerciar por su cuenta después de que el agente los haya presentado (comúnmente conocido como "saltearse comisiones"), lo que hace que los esfuerzos del agente se desperdicien.
– Disputas por la distribución de comisiones: Si en la misma transacción intervienen varios agentes, pueden surgir conflictos sobre la proporción de distribución de comisiones, e incluso llegar a los tribunales.
6. Buen entendimiento con los desarrolladores
Algunos agentes pueden llegar a un "acuerdo tácito" con los desarrolladores para obtener derechos de venta exclusivos, por ejemplo:
– Priorizar la promoción de propiedades específicas: Incluso si el proyecto no satisface las necesidades del cliente, igualmente lo recomendaremos encarecidamente.
– Manipular datos de ventas: Crear la ilusión de “ventas calientes”, como afirmar que “el 80% de las unidades se vendieron el primer día”, cuando la tasa de ventas real puede ser inferior al 50%.
7. Operación sin licencia y operación ilegal
Según datos de la EAA, en 2022 se recibieron más de 200 denuncias por operaciones sin licencia. Los agentes sin licencia a menudo prestan servicios bajo el nombre de "consultores inmobiliarios" y cobran comisiones, pero no pueden proteger los derechos de sus clientes.
Parte III: Mecanismos regulatorios y estrategias de autoprotección del consumidor
1. Sistema regulatorio actual
– Autoridad de Agentes Inmobiliarios (EAA): responsable de otorgar licencias y tomar medidas disciplinarias contra los agentes que no cumplan con las regulaciones, como revocar su licencia o imponer multas.
– Ordenanza de Agentes Inmobiliarios: requiere que los agentes revelen las tasas de comisión, la información de la propiedad y los riesgos de las transacciones.
2. Consejos de autoprotección del consumidor
– Verificar la licencia del agente: Puede verificar las calificaciones del agente en el sitio web de EAA.
– Lea atentamente los términos antes de firmar el “documento de visita de la propiedad”: evite aceptar un período de exclusividad demasiado largo.
– Verifique usted mismo la información de la propiedad: por ejemplo, consultando los registros del Registro de la Propiedad y solicitando un informe de inspección estructural.
– Grabar o traer a un tercero como testigo: especialmente en negociaciones importantes, conserve pruebas para evitar disputas.
Resumir
Si bien el sector inmobiliario de Hong Kong genera valor económico, también sufre el daño a la confianza pública causado por algunas empresas corruptas. En los últimos años, los reguladores han intensificado sus esfuerzos para acabar con las irregularidades, y algunos grandes bancos agencias también han introducido medios tecnológicos (como la visualización de propiedades mediante realidad virtual y los contratos blockchain) para mejorar la transparencia. Sin embargo, una mejora profunda de la imagen de la industria todavía requiere los esfuerzos conjuntos de autodisciplina de los profesionales, vigilancia de los consumidores y mejora institucional. Para el ciudadano común, comprender el modelo de ganancias y los riesgos potenciales de los agentes es el primer paso para evitar convertirse en “corderos”.
