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La deuda se acumula y finalmente estalla
Según documentos del Tribunal Superior, se ordenó la liquidación forzada de tres empresas de Deng Yaobang (hijo de Deng Chengbo), a saber, Zhengpin Commercial, Zhengpin Marketing y Zhengsheng, ya en abril de este año. La orden de liquidación de estas tres empresas fue como empujar la primera ficha de dominó, lo que provocó que ICBC (Asia) iniciara el procedimiento de protección de la deuda.
Vale la pena señalar que la estructura hipotecaria involucrada en las propiedades adquiridas es extremadamente compleja. Baisuitang Co., Ltd., propietaria de Yuepin Resort Hotel, obtuvo financiamiento de segunda hipoteca de ICBC (Asia) en enero de 2021, mientras que Huayu Investment, a la que pertenece Seaside Plaza, incluso involucró la hipoteca superpuesta de segunda y tercera hipotecas. Liang Yunxin, abogado especializado en reestructuración de deuda, señaló: "Esta estructura hipotecaria de múltiples capas todavía puede funcionar durante períodos de política monetaria laxa, pero es muy fácil desencadenar una serie de incumplimientos cuando las condiciones del mercado se revierten".
La "espiral de la muerte" de Seaside Plaza se ha depreciado casi un 40% en nueve años
Conocido por el mercado como un "pueblo fantasma", el paseo marítimo de Tsuen Wan ha sido testigo del ascenso y la caída del sector inmobiliario minorista de Hong Kong. Nuestro periódico revisó los registros del Registro de la Propiedad y descubrió que este centro comercial en 368 Sha Tsui Road cambió de dueño tres veces en la última década:
2012: New World Development se vende a Wang On Group por 500 millones de dólares de Hong Kong
2015: Hong An se vende a la familia Deng Chengbo por 820 millones de yuanes
2024: La valoración actual cae a 900 millones de yuanes
Lo sorprendente es que, aunque la familia Deng intentó transformarse muchas veces después de tomar el poder, todavía no pudieron deshacerse de la maldición del "campo muerto". El plan de convertirlo en un centro médico en 2017 fue abortado, y el parque de juegos con temática de zombies introducido en 2018 duró solo medio año. La tasa de vacancia actual del centro comercial es superior al 90%, y todo el centro comercial aún necesita iluminación durante el día, con gastos operativos mensuales básicos de hasta HK$800.000.
El último informe de valoración de CBRE muestra que la propiedad actualmente tiene un precio de solo HK$2.884 por pie cuadrado, una depreciación de HK$371.000 respecto del precio de compra en 2015. Si se incluyen los intereses y los gastos de renovación durante el período de tenencia, la pérdida real puede superar los HK$500 millones. Stephen Sze-ming, responsable de investigación de Savills, afirma: “La difícil situación de Harbour Square refleja los problemas estructurales de los centros comerciales de segunda categoría. Con el impacto del comercio electrónico y los cambios en los patrones de consumo, estas propiedades pueden convertirse en ‘activos negativos permanentes’”.
El sueño de revitalizar el Hotel COZI se hizo añicos cuando la epidemia se convirtió en la gota que colmó el vaso.
El destino de otra propiedad adquirida, Tuen Mun COZi Resort Hotel, fue igualmente accidentado. En 2013, la familia Deng compró la propiedad, que originalmente era un edificio industrial, por 500 millones de dólares de Hong Kong y gastó 300 millones de dólares de Hong Kong en revitalización y renovación. Se inauguró como hotel de cuatro estrellas en 2019. Inesperadamente, debido al doble golpe de los movimientos sociales y la epidemia, la tasa de ocupación en 2022 se mantuvo por debajo del 30% durante mucho tiempo.
Fuentes de la industria hotelera revelaron que la administración había intentado transformar el hotel en un hotel de cuarentena, pero no pudo obtener un contrato gubernamental debido a la remota ubicación geográfica de Tuen Mun. El precio de venta del proyecto, que se pondrá a la venta en 2023, es de 1.480 millones de yuanes, lo que supone un aumento de 85% respecto a la inversión total de 800 millones de yuanes, y el mercado lo ridiculiza como un "precio de fantasía". El director gerente del departamento hotelero de JLL, Chan Yiu-cheung, dijo: "En la zona de Tuen Mun faltan viajeros de negocios. Los hoteles de resort dependen de los viajeros transfronterizos y no pueden sobrevivir debido a los lentos trámites aduaneros entre el continente y Hong Kong".
Acreedores en un dilema tras iniciarse proceso de quiebra
Como administrador judicial, PricewaterhouseCoopers se enfrenta ahora a una decisión difícil. Tomando Harbour Plaza como ejemplo, si se vende al precio actual de 900 millones de dólares de Hong Kong, después de deducir las deudas de la segunda y tercera hipoteca y los honorarios legales, la familia Tang podría perderlo todo. Lo que es más problemático es que existe una gran acumulación de propiedades similares en el mercado. Según los datos del Departamento de Calificación y Valoración, la tasa de vacancia de propiedades minoristas en Hong Kong alcanzará 12,81 TP3T en 2023, un máximo de 20 años.
ICBC (Asia) ahora tiene dos opciones: una es vender a un precio bajo para cobrar lo antes posible, pero tendrá que soportar enormes pérdidas; la otra es invertir fondos para renovar la propiedad, pero puede caer en una inyección de capital del tipo "pozo sin fondo". Zhou Zhiwei, socio de Deloitte familiarizado con el proceso de administración judicial, dijo: "Normalmente lleva entre 18 y 24 meses deshacerse de esos activos improductivos, tiempo durante el cual los costos de tenencia pueden consumir el valor restante".
El ocaso del imperio de la familia Deng: propiedades en áreas no centrales en problemas
La ola de ventas de activos de la familia Deng Chengbo en los últimos años es en realidad un microcosmos de la transformación del mercado inmobiliario de Hong Kong. Las estadísticas muestran que desde 2020, la familia ha vendido más de 60 propiedades, obteniendo alrededor de 15 mil millones de yuanes, y la mayoría de los precios de transacción son entre 30% y 50% más bajos que el valor contable. Sin embargo, el rápido desapalancamiento aún no puede seguir el ritmo de la depreciación del mercado. A fines de 2023, la valoración promedio de sus propiedades comerciales no esenciales había caído 451 TP3T desde su pico.
El economista Guan Zhaozhao señaló: "El caso Deng expuso dos errores importantes de los desarrolladores inmobiliarios de Hong Kong: sobreestimar el potencial de transformación en áreas no centrales y subestimar la sostenibilidad del ciclo de aumento de las tasas de interés. Cuando el costo de financiamiento de la era 3% coincida con la tasa de retorno de los activos de la era 5%, es solo cuestión de tiempo antes de que la cadena de capital se rompa".
El dilema estructural es difícil de resolver: ¿cuál es el futuro del mercado inmobiliario comercial de Hong Kong?
Este incidente de adquisición ha desencadenado una profunda reflexión en la industria sobre el mercado inmobiliario comercial de Hong Kong. Con la popularización del trabajo remoto y los cambios en los patrones de consumo, la estructura de la demanda de los centros comerciales tradicionales ha experimentado cambios fundamentales. Los datos del Departamento de Investigación Inmobiliaria de Centaline muestran que el número de visitantes a los centros comerciales de Hong Kong caerá en 28% en 2023 en comparación con 2018, pero la resistencia al alquiler de los espacios de consumo experiencial es tres veces más fuerte que la del comercio minorista tradicional.
El profesor Chan Hon Wan, del Departamento de Tecnología de la Construcción de la City University de Hong Kong, sugirió: “Los centros comerciales de segundo nivel deben experimentar una ‘transformación genética espacial’, como transformarse en centros de datos, almacenes de cadena de frío o centros educativos. El gobierno también debe modificar las normas de planificación urbana para inyectar nuevas funciones en las antiguas áreas comerciales”.
La crisis financiera de la familia Deng no es sólo una lección sobre el apalancamiento excesivo de empresas individuales, sino también una nota a pie de página sobre la transformación de la economía inmobiliaria de Hong Kong. Cuando la regla de oro de "Ubicación, ubicación, ubicación" se encuentra con la ola de la digitalización, cómo inyectar nuevo valor al espacio concreto se convertirá en un problema de supervivencia que toda la industria deberá afrontar. Las luces de neón de Harbourfront Plaza volverán a encenderse algún día, pero lo que deberían iluminar no son sólo las tiendas vacías, sino la nueva dirección del renacimiento de la industria inmobiliaria de Hong Kong.
