Hipoteca inversa (hipoteca inversa)

¿Qué es el Esquema de Hipoteca Inversa?

Plan de hipoteca inversaLa hipoteca inversa (también conocida como "hipoteca inversa" o "préstamo hipotecario inverso") es un producto financiero diseñado por el Gobierno de Hong Kong para las personas mayores y lanzado por Hong Kong Mortgage Corporation Limited (HKMC) en 2011. Su concepto principal es permitir que las personas mayores propietarias de propiedades las hipotequen a los bancos a cambio de pagos regulares (como pagos mensuales en efectivo, un préstamo a tanto alzado o una línea de crédito) para complementar sus ingresos después de la jubilación. Las personas mayores pueden seguir viviendo en la propiedad original hasta que mueran o se muden definitivamente, después de lo cual el banco dispondrá de la propiedad para pagar el préstamo y los intereses.

Las hipotecas para jubilados son un arma de doble filo: “utilizar la vivienda para apoyar la jubilación”: pueden aliviar la presión financiera sobre los ancianos, pero también pueden debilitar la herencia. Antes de tomar una decisión, debe evaluar completamente su salud personal, sus necesidades familiares y las perspectivas del mercado inmobiliario, y asegurarse de comprender todos los detalles de los términos para evitar caer en una situación financiera o pasiva en sus últimos años.

Las hipotecas inversas son adecuadas para los propietarios que desean "revitalizar" sus activos inmobiliarios para mejorar su vida de jubilación, pero se requiere una evaluación integral de las necesidades financieras, la planificación familiar y los riesgos a largo plazo. Se recomienda consultar con un asesor financiero profesional o un abogado antes de presentar la solicitud.

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Plan de hipoteca inversaElegibilidadyCómo funciona

1. Elegibilidad:
   Generalmente se aplica a residentes permanentes de Hong Kong de 55 años o más (sujeto a las condiciones bancarias) que poseen propiedades residenciales no hipotecadas.
   Si el inmueble hipotecado es Viviendas subvencionadas sin prima de suelo pagada(como pisos del Plan de Propiedad de Vivienda y pisos del Plan de Compra de Inquilinos), los solicitantes deben tener al menos 60 años o más.
   
2. Requisitos financieros :
   Los solicitantes deben Sin antecedentes de quiebra,y No hay procedimiento de solicitud de quiebra.
   No permitido Reestructuración de deuda (IVA) O acuerdo financiero similar.
   
3. Requisitos de propiedad :
   Tipo de propiedad:Debe ser de Hong Kong Propiedades residenciales(vivienda particular o vivienda protegida).
   Restricción de edad de construcción：La propiedad debe ser mayor de edad. 50 años o menos. Si el edificio tiene más de 50 años, algunas agencias pueden requerir la presentación de un informe de inspección del edificio.
   Estado de uso：La propiedad debe ser Uso autoocupado, no alquilado o vacante, y Sin restricciones de reventa(como el período de bloqueo del "Impuesto de timbre adicional").
   Disposiciones especiales para viviendas sociales:La vivienda subvencionada sin prima de suelo debe obtenerse primero Aprobación por escrito de la Autoridad de Vivienda/Sociedad de Vivienda.
   
4. Solicitud conjunta
   Aceptar hasta 3 propietarios elegibles Las solicitudes conjuntas suelen ser presentadas por cónyuge, hijos o familiares.
   La propiedad debe ser Tenencia conjunta Todos los propietarios deben firmar el contrato hipotecario juntos.
   
5. Propiedades propiedad de la empresa
   Si la propiedad es Sociedad limitada registrada en Hong Kong La empresa puede ser solicitante, pero debe cumplir las siguientes condiciones:
   La empresa tiene una estructura de capital simple (por ejemplo, una empresa familiar);
   Todos los accionistas y directores están de acuerdo con la solicitud;
   Proporcionar prueba del registro de la empresa y documentos de situación financiera.
   
6. Valoración de la propiedad :
   El monto del préstamo depende de la valoración de la propiedad, la edad del solicitante y el tipo de propiedad seleccionado. Plan de anualidades(Pago mensual, pago único o modalidad mixta).
   
7. Propiedad hipotecada:
   Las personas mayores hipotecan su propiedad a un banco que participa en el programa, y el banco calcula el pago mensual basándose en factores como la valoración de la propiedad, la edad del solicitante y la tasa de interés.
8. Cómo recibir:
   Puede elegir entre pago de por vida, plazo fijo (por ejemplo, 10 años, 20 años) o un modelo mixto.
   
9. Condiciones de reembolso:
   Cuando el anciano muere, se muda permanentemente o vende la propiedad, el banco venderá la propiedad para pagar el capital del préstamo, los intereses y los cargos relacionados. Si el producto de la venta excede la deuda, el importe restante se destinará a los herederos de la herencia; Si el producto de la venta es menor, HKMC asumirá la diferencia (el banco no tiene ningún recurso).

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Análisis de las ventajas de la hipoteca inversa

Ingresos de jubilación estables

• La conversión de "bienes inmuebles" en "capital líquido" puede resolver el problema del flujo de caja insuficiente de las personas mayores, especialmente de aquellas que no tienen hijos que las mantengan o tienen ahorros limitados.
• Los pagos se pueden realizar en montos mensuales fijos para ayudar con los gastos diarios o facturas médicas.

Conservar los derechos de residencia

• Las personas mayores no necesitan mudarse de su residencia original, manteniendo así su calidad de vida y evitando la presión de aumentos de alquiler o reubicación tras vender su propiedad.

Acuerdos financieros flexibles

• Elija un préstamo de suma global (por ejemplo, para gastos médicos de emergencia) o una línea de crédito para disponer de fondos según sea necesario.
• Si eliges recibir beneficios a lo largo de tu vida, cuanto más vivas, más recibirás, lo que es más beneficioso para quienes viven más tiempo.

El riesgo lo asume parcialmente el gobierno

• HKMC proporciona un mecanismo de seguro. Si la propiedad se deprecia y no es suficiente para pagar el préstamo después de su venta, la diferencia será asumida por HKMC y los herederos no tendrán que pagar compensación.

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Posibles inconvenientes de las hipotecas inversas

Los intereses acumulados erosionan el valor del patrimonio

• El interés del préstamo se acumulará con el tiempo, lo que puede reducir significativamente el valor residual final de la propiedad y afectar los derechos de los herederos. Si el anciano muere en un futuro cercano, los herederos podrían tener que reembolsar el préstamo por adelantado para conservar la propiedad.

Riesgo de fluctuaciones en el valor de la propiedad

• Si el mercado inmobiliario cae, incluso con la protección de HKMC, los herederos aún pueden perder la propiedad o solo recibir una pequeña cantidad de los activos restantes.

Altos costos de terminación anticipada

• Si las personas mayores desean recuperar la propiedad a mitad de camino (por ejemplo, por razones familiares), tendrán que devolver el capital más los intereses en un solo pago, lo que puede ser difícil de lograr por falta de fondos.

Puede afectar la elegibilidad para la asistencia social

• Los pagos regulares pueden considerarse ingresos y afectar la elegibilidad para el Subsidio para la Vejez o la Asistencia Integral de Seguridad Social.

Riesgos de disputas familiares

• Si no hay suficiente comunicación con los miembros de la familia, los herederos pueden tener conflictos por cuestiones de disposición de la propiedad.

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Adecuado para y precauciones

• Adecuado：Personas mayores que no tienen hijos, necesitan un flujo de efectivo estable, tienen propiedades de alto valor pero pocos otros activos.
• No apto:Aquellos que planean dejar la propiedad a sus hijos o anticipan que necesitarán usar la propiedad en el corto plazo.

Recomendaciones importantes:

1. Calcule cuidadosamente el equilibrio entre los costos de intereses a largo plazo y el monto a pagar (puede utilizar la herramienta de simulación proporcionada por el banco).
2. Comunicarse plenamente con los miembros de la familia y buscar asesoramiento financiero o legal independiente.
3. Compara las condiciones de diferentes bancos (como tipos de interés, comisiones, flexibilidad, etc.).

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Fórmula de cálculo y pasos

1. Determinar el capital de la hipoteca (P)
   • Valoración de la propiedad (V):
     • Si V≤800V≤8.000.000 HKD:
       P=V×100%P=V×100%
     • Si 8008 millones < V ≤ 2500 V ≤ 25 millones de dólares de Hong Kong:
       P = 800 × 100% + (V − 800) × 50%P = 800 × 100% + (V − 800) × 50%
     • Si V>2500V>25 millones de HKD:
       P = 800 + (2500-800) × 50% = 16,50 millones de dólares de Hong Kong
2. Determinar el número de periodos de pago (n)
   • Período de anualidad:Seleccione un número fijo de años (por ejemplo, 10 años, 15 años) o calcule la esperanza de vida restante en función de la edad del solicitante (por ejemplo, la esperanza de vida de una persona de 80 años es de 15 años, n = 15 × 12 = 180 meses).
3. Seleccione un plan de tarifas
   • Interés flotante: Vinculado a tasas de interés del mercado (como HIBOR) y cambios mensuales.
   • Interés fijo:Una tasa de interés fija, que suele ser más alta que la tasa de interés inicial de un plan de tasa flotante, pero es estable a largo plazo.
4. Calcular anualidad mensual (M)
   usarFórmula del valor presente, amortizar el capital de la hipoteca PP en pagos mensuales: M=P×r1−(1+r)−nM=P×1−(1+r)−nr​
   • rr: tasa de interés mensual (tasa de interés anual ÷ 12)
   • nn: número total de meses de pago

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Factores clave que afectan

• Valoración de la propiedad：V↑⇒P↑⇒M↑
• Período de anualidad：n↓⇒M↑n↓⇒M↑ (cuanto más corto sea el período de pago, mayor será el pago mensual)
• Edad del solicitante：Edad↑⇒n↓⇒M↑
• Plan de tarifas:El interés fijo generalmente utiliza una tasa de interés más baja r↓⇒M↑r↓⇒M↑, por lo que la anualidad mensual es más alta.

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Ejemplo de cálculo

Parámetros del caso

• Valoración de la propiedad: 12 millones de dólares de Hong Kong
• Periodo de anualidad: 15 años (n=180 meses)
• Edad del solicitante: 75 años
• Plan de tasa de interés: Interés fijo (tasa de interés anual 3% → tasa de interés mensual 0,25%)

paso

1. Capital hipotecario (P)：P=800×100%+(1200−800)×50%=800+200=10 millones de dólares de Hong Kong
2. Anualidad mensual (M)：M=10.000.000×0,00251−(1+0,0025)−180M=10.000.000×1−(1+0,0025)−1800,0025
   • Calcular el denominador:
     (1,0025)−180≈0,644, por lo que 1−0,644=0,356
   • Resultado: M≈10.000.000×0,0025/0,356≈70.225 HKD/mes

• Alto valor de la propiedad, anualidades a corto plazo, solicitantes de edad avanzada, planes de tasa fijaAumentará significativamente los pagos mensuales de anualidades.
• El cálculo real debe ajustarse de acuerdo con la tasa de interés y el modelo actuarial proporcionado por el banco. Se recomienda consultar con una institución profesional para obtener una cotización precisa.

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Preguntas frecuentes

Los siguientes eventos constituirán un evento de suspensión:

(a) usted incumple el contrato de arrendamiento gubernamental pertinente o la escritura de construcción de pacto mutuo;
(b) no ha pagado las cuotas de administración, tasas y alquileres gubernamentales, etc.;
(c) no tiene seguro contra incendios y otros daños graves a la propiedad;
(d) su falta de mantenimiento adecuado de la Propiedad y de mantenerla en buenas condiciones;
(e) su incumplimiento de las leyes, normas y reglamentos relacionados con las Propiedades;
(f) No ha cumplido con ninguna orden o aviso emitido por cualquier autoridad gubernamental o administrador del edificio en relación con la propiedad.
Saber;
(g) usted no proporciona las Declaraciones Anuales requeridas con respecto a su propiedad;
(h) Ha establecido un préstamo para cualquier beneficiario (que no sea la institución prestamista bajo la escritura de hipoteca inversa pertinente);
cualquier cargo u otros intereses en su propiedad a menos que primero haya obtenido
consentimiento por escrito de la
(i) cualquier acto u omisión de su parte que afecte negativamente el valor de la Propiedad o dañe la
el interés de seguridad bajo la escritura de hipoteca inversa pertinente; o
(j) Usted incumple cualquiera de sus obligaciones bajo el Contrato de Préstamo pertinente o cualquier documento legal relevante;
o proporcionar cualquier información incorrecta o engañosa a un prestamista en relación con un préstamo hipotecario inverso.
material.
Observación:
Si tiene más de una propiedad como garantía para su préstamo hipotecario inverso, cualquier
Cualquier suspensión de la propiedad constituirá una suspensión de todo su préstamo hipotecario.

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Eventos de expiración

Los siguientes eventos constituirán un Evento de Vencimiento cuando ocurran:
(a) usted alquila su propiedad sin el consentimiento por escrito de su prestamista;
(b) usted y todos los co-prestatarios de su préstamo hipotecario inverso (si los hubiera) han fallecido;
(c) Usted o cualquiera de sus co-prestatarios (si los hubiera) en su préstamo hipotecario inverso han sido adjudicados
está en quiebra o está sujeto a un acuerdo voluntario individual;
(d) si la suspensión puede corregirse y usted no lo hace dentro de los 6 meses siguientes a la suspensión
Corrígelo desde dentro;
(e) ocurre un evento de suspensión que no puede ser corregido;
(f) su propiedad sea embargada por el Gobierno de Hong Kong o cualquier autoridad pertinente;
(g) el contrato de arrendamiento del Gobierno respecto de su propiedad se rescinde sin renovación;
(h) cualquier persona competente haya determinado por escrito que su propiedad ya no puede ser ocupada de manera segura;
(i) su propiedad o el edificio en el que se encuentra su propiedad se ha derrumbado total o sustancialmente;
(j) su propiedad se vende obligatoriamente y la venta se completa;
(k) la propiedad conjunta de su propiedad se ha dividido; o
(l) Usted entrega voluntariamente la posesión vacante de la propiedad al prestamista.
Observación:
Si tiene más de una propiedad como garantía para su préstamo hipotecario inverso, cualquier
Los eventos de vencimiento de la propiedad constituirán los eventos de vencimiento de todo su préstamo hipotecario de jubilación.