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Rey de la tierra de Tung Chung
En julio de 2024, un fallo del Tribunal Superior puso fin a la disputa por los derechos territoriales de Tung Chung, que había durado más de dos décadas. Tang Keling, la viuda de Chan Chung, conocido públicamente como el "Rey de la Tierra Tung Chung", finalmente perdió el juicio por propiedad de tierras contra Forestside Limited, una subsidiaria del Grupo Wharf. Esta batalla judicial y defensa, que abarcó 2,18 hectáreas de tierra y duró medio siglo, no sólo expuso las dificultades prácticas del sistema de posesión adversa de Hong Kong, sino que también reflejó las profundas contradicciones en la gobernanza de la tierra en los Nuevos Territorios.
Recientemente se resolvió un caso histórico relacionado con una disputa de tierras en los Nuevos Territorios. El Tribunal Superior dictaminó que Chen Zun, un hombre que afirmaba haber estado "cultivando" tres parcelas de tierra que sumaban más de 21.000 metros cuadrados en Tung Chung durante más de medio siglo, perdió la demanda por posesión adversa presentada por su viuda.
¡Si digo tonterías, Dios me lanzará un rayo!
El caso de disputa sobre tierras agrícolas del Tribunal Superior se reanudó ayer cuando estalló un feroz enfrentamiento. Al interrogar a la demandante, la Sra. Deng, el abogado del demandado citó el informe del experto agrícola y señaló que su marido, el Sr. Chen, había abandonado esencialmente el cultivo de las tierras de cultivo en cuestión desde 2001, y la vegetación en la zona pertinente había estado en un estado de abandono a largo plazo. La señora Deng lo negó rotundamente, subrayando que su marido llevaba 20 años gestionando las tierras de cultivo e incluso había erigido vallas metálicas en algunas zonas para impedir la invasión de jabalíes.
La batalla judicial llegó a su punto culminante cuando el abogado del acusado presentó pruebas clave. La defensa presentó ante el tribunal varias fotografías históricas tomadas entre 2005 y 2009, que demuestran que las supuestas instalaciones de la cerca no existían en absoluto. Ante las pruebas contradictorias, la Sra. Deng, emocionada, señaló al cielo y juró ante el tribunal: «Cada palabra de mi testimonio es cierta. ¡Si digo una sola mentira, me caerá un rayo! ¡Todo lo que he vivido en la granja a lo largo de los años es mío!». Su juramento resonó en la sala del tribunal, provocando una breve conmoción.
Según los registros judiciales, este caso involucra una disputa que dura ya veinte años sobre la propiedad de tierras agrícolas, y la cuestión clave radica en determinar la continuidad de las prácticas agrícolas reales. El juez presidente ha pedido a ambas partes que presenten declaraciones escritas adicionales sobre la nueva evidencia y el caso continuará este viernes.
JuezZhou JiamingEl veredicto señaló directamente que existían grandes contradicciones en las pruebas clave y reveló detalles de las presuntas declaraciones falsas de las partes.
Contexto del caso y disputas legales
Este caso se originó a partir de Chen Zun.MuelleLa acción de prescripción adversa interpuesta por su filial Forestside Limited alega la ocupación continua del terreno en cuestión desde 1962. Según la Ordenanza de Prescripción de Hong Kong, la prescripción adversa debe cumplir dos requisitos principales: "posesión real" y "control exclusivo", y los derechos deben ejercerse de forma continua durante más de 12 años. Sin embargo, durante el juicio del caso (2015), Chen Zun murió de enfermedad y su esposa Deng Keling continuó con la acusación.
Tres grandes dudas sobre la revisión judicial
En su sentencia de 32 páginas, el juez señaló sistemáticamente tres grandes fallas jurídicas del demandante:
- Inconsistencia en la prueba catastral: La parcela de tierra en cuestión fue registrada originalmente como un estanque. Chen afirmó que comenzó a cultivar el mismo año en que llegó a Hong Kong, pero no pudo explicar cómo pudo haber comenzado a cultivar sin ningún proyecto de llenado de estanques. Imágenes aéreas históricas tomadas por el Departamento de Tierras muestran que todavía había grandes extensiones de agua en la zona hasta la década de 1980.
- La capacidad de gestión es cuestionable: las dos parcelas en disputa están separadas por 380 metros en línea recta, y su superficie total equivale a tres campos de fútbol estándar. El juez cuestionó cómo un solo agricultor podía administrar eficazmente el área, ya que no había cercas ni marcadores de límites en el sitio y tampoco evidencia de respaldo, como registros de producción y ventas de cultivos.
- La credibilidad del testimonio se derrumbó: el testigo clave Deng Shuping admitió que nunca había visto ninguna zona vallada en el terreno; Deng Keling declaró ante el tribunal que el estilo de gestión de "garantizar que nadie utilice la tierra" fue criticado por el juez por "no tener ni siquiera medidas de seguridad básicas". También se descubrió que las declaraciones de la pareja Chen sobre el año de inicio de la ocupación eran inconsistentes.
Cuestión 1: Valor probatorio de la fecha de inicio de la ocupación
Chen Fang afirmó que había estado utilizando la tierra continuamente desde 1962, pero no pudo proporcionar ningún documento oficial que respaldara su afirmación. El tribunal señaló:
- En la década de 1960, Tung Chung todavía era una zona remota y la mayoría de los agricultores no tenían contratos de arrendamiento formales.
- Pero Chen no logró explicar cómo se podría implementar la agricultura en un entorno de estanque de peces.
- La teoría de la llamada "plantación de árboles para consolidar el suelo" contradice las condiciones geográficas de la época.
Cuestión 2: Criterios para determinar la posesión sustancial
Según el principio establecido en Leung Kam Ho v. Grandeur International Group, un ocupante debe demostrar un comportamiento de gestión "como si fuera un propietario de buena fe". El juez determinó que:
- 2,18 hectáreas de terreno divididas por caminos y sin cercado uniforme
- Los testigos confirmaron que tenían libertad de entrar y salir para pescar peces y cangrejos.
- La llamada "vigilancia" se limita a amenazas verbales, sin medidas de control reales.
Número 3: Prueba de uso exclusivo
La clave está en si los "verdaderos propietarios" quedan excluidos del ejercicio de sus derechos. La evidencia muestra:
- La filial del muelle envió personal para inspeccionar y colocar señales en 1998
- Cuando el Departamento de Tierras descubrió el vertido ilegal en 2005, Chen no reclamó la propiedad.
- No pagar tasas ni impuestos gubernamentales durante muchos años
Punto 4: Legalidad de la ocupación
El juez citóWong Tak Yue contra la familia ZhangSeñala que las actividades ilícitas no constituyen la base para la "usucapión":
- El vertido de residuos de construcción es un delito penal (Ordenanza de Eliminación de Residuos)
- La recuperación de tierras requiere la aprobación de la Junta de Planificación Urbana
- Algunas áreas fueron reconvertidas en almacenes de contenedores, más allá del uso agrícola.
Cuestión 5: Legitimidad de los litigios sucesorios
Lo particular de este caso es que el demandante falleció durante el litigio. El tribunal confirmó:
- La posesión adversa es un "derecho personal" y, en principio, no puede heredarse.
- Sin embargo, según el Capítulo 15 del Reglamento del Tribunal Superior, un representante personal puede continuar una demanda inconclusa.
- La clave es si el estado posesorio se ha completado durante la vida del demandante.
Se derrumba la cadena de pruebas: un registro completo de las contradicciones en los testimonios de los testigos
El veredicto revela muchos fallos fatales en la evidencia de Chen Fang:
La paradoja de las reivindicaciones agrícolas
- Las pruebas de suelo muestran que los metales pesados superan el límite y no son adecuados para la agricultura.
- Las fotos recortadas fueron identificadas como fotos preparadas a corto plazo.
- El llamado "sistema de riego" es en realidad una conexión ilegal a las tuberías de agua del gobierno.
La falacia de la memoria de los testigos del tiempo
El testigo principal, Deng Shuping, afirmó que "a menudo iba a pescar cuando era niño", pero:
- Su año de nacimiento (1971) difiere en 9 años de la fecha de inicio de la ocupación declarada por Chen.
- No se describe en detalle el paisaje de los años 1960
- Admite no haber visto nunca ninguna cosecha
Inconsistencias en el testimonio de la viuda
Deng Keling cometió errores importantes durante el interrogatorio:
- Inicialmente se afirmó que eran "patrullas diarias", pero luego se cambió a "inspecciones mensuales".
- No se pueden explicar los límites específicos de las tres parcelas de tierra.
- Reconoce que algunas zonas son utilizadas como estacionamientos por terceros
La opinión del juez: ¿Por qué se determinó que era una “mentira descarada”?
El juez Szeto King señaló en el párrafo 147 de su sentencia:
El demandante intentó agrupar el uso temporal e intermitente como posesión exclusiva por 60 años. Este acto de expoliación de tierras mediante litigios viola gravemente la intención legislativa original del sistema de prescripción adversa.
Tres pruebas irrefutables para la revisión judicial
- Comparación de fotografías aéreas: El uso del suelo cambió muchas veces entre 1984 y 2010
- Registros del Departamento de Abastecimiento de Agua: La primera solicitud de uso de agua se recibió en 2003
- Archivos de la EPA: 7 multas por eliminación de residuos emitidas entre 2005 y 2010
Respuesta social: reacciones polarizadas de los grupos de la sociedad civil
El veredicto provocó un acalorado debate:
- Asociación de Pueblos Indígenas Nuevos Territorios: Apoyar al tribunal en la defensa del sistema de derechos de propiedad
- Alianza por la Justicia de la Tierra: Preocupados de que los precedentes restrinjan el espacio a los desfavorecidos
- Profesionales del Derecho: Se recomienda modificar la Ordenanza de Prescripción para aclarar las normas de ocupación agrícola
Visión académica: Li Minghui, profesor de sociología de la Universidad de Ciencia y Tecnología de Hong Kong, analizó:
Este caso refleja el dilema de la gobernanza de la tierra en la era poscolonial. Cuando los privilegios indígenas se enfrentan al acaparamiento de tierras por parte de los promotores inmobiliarios, los inmigrantes de clase baja solo pueden sobrevivir al margen de la ley y, con el tiempo, convertirse en víctimas de conflictos institucionales.
Espejo histórico: Comparación de casos de usucapión en Hong Kong
Al comparar casos importantes de los últimos treinta años, podemos ver que los estándares judiciales se han vuelto más estrictos:
Casos de éxito de ocupación
- Wong Roy contra el Gobierno de Hong Kong (1998): 60 años de uso continuo del cementerio familiar, evidencia de culto religioso
- Caso de Li Ah-choi (2005): Construcción de una vivienda precaria y su mantenimiento, respaldado por testimonios de vecinos
Clave de los casos de fracaso
- Caso Li Deren (2012): la operación del estacionamiento carece de exclusividad
- Caso de la Sra. Lee (2019): Plantar árboles sin permiso no se considera un acto posesorio
La perspectiva del derecho y la economía: el coste social de la posesión adversa
Este caso consumió más de 1.200 horas de recursos judiciales, poniendo de relieve problemas institucionales:
- Hay alrededor de 2.400 hectáreas de tierras ancestrales en los Nuevos Territorios con propiedad incierta
- El Departamento de Tierras enfrenta una acumulación de más de 50.000 disputas sobre tierras
- El período de prueba promedio para cada caso de posesión adversa es de 6,8 años.
Llamadas a la reforma: propuesta del Instituto de Agrimensores
- Creación de la «Base de datos de archivos históricos de tierras»
- Importar imágenes satelitales como evidencia sensible al tiempo
- Establecer un sistema de alerta temprana de registro de ocupación
Comparación internacional: la evolución institucional del sistema jurídico angloamericano
Comparación con la evolución de otras jurisdicciones de derecho consuetudinario:
- En 2012, el Reino Unido modificó la ley para acortar el período de validez de las tierras agrícolas a 30 años.
- Singapur exige a los ocupantes que hagan públicas sus reclamaciones durante 12 años
- Victoria, Australia, introduce el requisito de "posesión de buena fe"
Revelación judicial: un memorando para propietarios y ocupantes
Este caso extrae principios jurídicos importantes:
Estrategias de defensa para propietarios
- Inspecciones catastrales cada 5 años
- Emitir una advertencia por escrito en caso de invasión.
- Instalar equipos de monitoreo digital en el terreno
Advertencia de riesgo para ocupantes
- Conserve comprobantes de ocupación, como facturas de servicios públicos.
- Establecer un registro de uso continuo
- Evite participar en actividades de modificación ilegal
Futuro campo de batalla: Posible apelación de la viuda
A pesar de la pérdida, la comunidad jurídica está prestando atención a los acontecimientos posteriores:
- Se puede invocar la disposición de "Extensión de la Discapacidad" del Artículo 17 de la Ordenanza de Limitación (Chen Zun sufrió cáncer en sus últimos años).
- O utilizar "defectos procesales" para argumentar sobre la adopción del estándar de evidencia.
- Sin embargo, la comunidad jurídica generalmente estima que la probabilidad de un regreso es menor a 15%.
Reflexión profunda: El camino inacabado de la justicia agraria
Esta demanda, que abarcó dos generaciones, finalizó con la determinación de los hechos por parte del tribunal, pero no calmó la disputa institucional. Mientras el desarrollo urbano envuelve a las aldeas de los Nuevos Territorios, ¿cómo puede el poder judicial lograr un equilibrio entre la protección de los derechos de propiedad y la justicia social? Lo que este caso deja atrás no es sólo un veredicto perdedor, sino también un profundo cuestionamiento de la gobernanza de la tierra en Hong Kong.
Perspectivas judiciales y advertencias sociales
La sentencia enfatizó particularmente el principio de "uso de la tierra ≠ posesión legal", señalando que si bien la empresa demandada no desalojó a Chen durante mucho tiempo, eso no significaba que aceptara la transferencia de derechos. Este caso pone de relieve las lagunas existentes en la gestión de las tierras rurales, y el veredicto advierte de los posibles riesgos de "hacer valer los derechos sobre la tierra de una manera que dañe el medio ambiente". Vale la pena señalar que Chen admitió que amplió el uso de la tierra al arrojar desechos de construcción (arrojar lodo), lo que se sospecha que viola la Ordenanza de Eliminación de Residuos.
Impacto posterior
La parte perdedora deberá asumir los costes legales de la otra parte, que según estimaciones de la industria pueden superar las decenas de millones de dólares de Hong Kong. Los expertos legales analizaron que este caso fortalecerá la obligación de los propietarios de tierras de realizar inspecciones periódicas e impondrá mayores requisitos a las pruebas para "reclamar derechos sobre la tierra a través del uso a largo plazo". La información del Departamento de Planificación muestra que el terreno en cuestión está actualmente zonificado como de "uso indeterminado" y su potencial de desarrollo ha atraído mucha atención a medida que se expande Tung Chung New Town.
Número de caso: HCA2055/2011
Lectura adicional:
