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En Hong Kong, los métodos por los cuales un inquilino puede oponerse a la recuperación (es decir, que el propietario rescinda el contrato de arrendamiento y recupere la propiedad) dependen de las circunstancias específicas, incluido el tipo de arrendamiento, los términos del arrendamiento y el proceso legal. A continuación se presentan algunos pasos y consideraciones que los inquilinos pueden tomar para ayudarlos a lidiar con la recuperación:
Base legal y derechos de los inquilinos
Ordenanza de consolidación de propietarios e inquilinos (Cap. 7)
- Este reglamento estipula los derechos y obligaciones de los propietarios e inquilinos, especialmente en la relación de alquiler de viviendas.
- Plazo fijo:Si el contrato de arrendamiento no ha vencido, el propietario generalmente no tiene derecho a rescindirlo unilateralmente a menos que el inquilino viole los términos (por ejemplo, incumplir el alquiler, dañar la propiedad, etc.).
- Arrendamiento periódico (como el alquiler mensual):El propietario debe emitir un aviso válido de acuerdo con la Ordenanza (como un "Aviso de Terminación") y cumplir con el período de aviso legal (generalmente un mes).
Los términos del contrato de arrendamiento tienen prioridad
- Los inquilinos deben revisar cuidadosamente la cláusula de "terminación del arrendamiento" en el contrato de arrendamiento, como por ejemplo:
- Si a los propietarios se les permite tomar posesión de la propiedad anticipadamente en determinadas circunstancias (como residencia propia, reconstrucción, etc.).
- Si el formato y plazo del aviso de terminación cumplen con los requisitos legales.
Condiciones para que el propietario pueda tomar posesión legal del inmueble
Si el propietario desea recuperar la propiedad, deberá cumplir una de las siguientes condiciones:
- Incumplimiento de contrato por parte del inquilino(Como por ejemplo atrasos en el alquiler, uso ilegal de la propiedad, etc.).
- Contrato de arrendamiento no renovado después del vencimiento, y el propietario ha dado un aviso válido de terminación.
- El propietario citó los "motivos razonables" de la Ordenanza.:
- Autoocupado u ocupado por familiares inmediatos.
- La propiedad requiere reconstrucción o reparaciones sustanciales.
- El inquilino acepta rescindir el contrato de arrendamiento (se requiere prueba escrita).
Pasos específicos para que los inquilinos se opongan a la recuperación de su propiedad
Confirmar si el motivo de la recuperación del propietario es legal
- Si el propietario toma posesión de la propiedad en concepto de "autoocupación", el inquilino puede pedirle pruebas (como una declaración jurada) y cuestionar su autenticidad (por ejemplo, si el propietario tiene otras propiedades disponibles para vivir).
- Si el propietario afirma que está "reconstruyendo", debe proporcionar un permiso de construcción o documentos relacionados.
Comprobar la legalidad del preaviso de despido
- La notificación debe realizarse por escrito y entregarse al inquilino y cumplir con el período de notificación legal (generalmente un mes).
- Si el aviso está en un formato incorrecto o no se entrega de acuerdo con las regulaciones, el inquilino puede considerarlo inválido.
Objeción al Tribunal de Tierras
- Si el propietario ha solicitado una "Orden de Posesión" del Tribunal de Tierras, el inquilino debe presentar una "Declaración de Defensa" dentro del período especificado (generalmente 14 días) y proporcionar evidencia (como registros de pago puntual del alquiler, incumplimiento de las obligaciones del propietario, etc.).
- Puede solicitar asistencia jurídica (si es elegible) o contratar un abogado para que le ayude.
Buscar mediación o negociación
- Antes de la audiencia del Tribunal, las partes pueden intentar llegar a un acuerdo a través de la mediación (por ejemplo, extender el plazo del contrato de arrendamiento, ajustar el alquiler, etc.).
Denunciar un desalojo ilegal a la policía
- Si el propietario cambia las cerraduras a la fuerza, corta el agua y la electricidad o acosa al inquilino sin procedimientos legales, el inquilino puede llamar a la policía y solicitar una orden judicial.
Recopilación de pruebas
- Conserve documentos como registros de pago de alquiler, copias de contratos de arrendamiento, cartas de notificación al propietario, etc., ya que pueden convertirse en evidencia clave para oponerse a la recuperación.
- Si el propietario se comporta de manera inapropiada (por ejemplo, mediante acoso o ingreso ilegal a la unidad), el inquilino puede tomar fotografías, grabar audio o llamar a la policía como evidencia.
Estrategias en casos reales
- atrasos en el alquiler:Si el propietario recupera la posesión de la propiedad por falta de pago del alquiler, el inquilino puede probar ante el tribunal que ha pagado el monto pendiente o solicitar un período de gracia para realizar el pago.
- El contrato de arrendamiento no ha expirado:Si el contrato de arrendamiento sigue vigente, el inquilino puede alegar que el propietario no tiene derecho a recuperar la propiedad anticipadamente y solicitar mantener la relación de arrendamiento.
Defensas comunes
- El propietario no cumplió con los procedimientos legales(si no se ha dado ningún aviso válido).
- El motivo de la recuperación es falso(como afirmar falsamente que está ocupado en sus propios asuntos).
- El inquilino ha reparado la avería(Como por ejemplo el pago atrasado del alquiler).
- El propietario no mantiene adecuadamente la propiedad(Incumplimiento de las obligaciones alimentarias en el contrato de arrendamiento).
Precauciones
- Conserve todas las pruebas escritas, incluidos contratos de arrendamiento, registros de pago de alquiler, registros de comunicación, etc.
- No te mudes por tu cuenta, a menos que se reciba una orden de recuperación del tribunal.
- Busque ayuda profesional:
- Comuníquese con la Sociedad para la Organización Comunitaria (SOCO) o con el Departamento de Asistencia Legal.
- Consulte con un abogado familiarizado con la legislación sobre arrendamientos.
Evite el comportamiento confrontativo
Los inquilinos no deben cerrar la puerta por sí solos ni negarse a devolver la unidad, lo que puede tener consecuencias legales.
- Sensible al tiempoDespués de recibir una notificación del propietario o del tribunal, los inquilinos deben actuar rápidamente porque el proceso legal tiene plazos estrictos.
Uso del proceso legal
- Escriba los motivos en el formulario de solicitud y presente un aviso de objeción para tomar posesión de la propiedad.
- Una vez completado el proceso de recuperación, presente un aviso de objeción en la orden de abandono.
- El propietario volvió a objetar, diciendo que no le dio tiempo suficiente para despejar la zona.
Alivio para los primeros atrasos de alquiler
Los inquilinos que no pagan el alquiler por primera vez pueden solicitar al tribunal o al Tribunal de Tierras un período de gracia. Por lo general, el tribunal le dará al inquilino la oportunidad de pagar la totalidad del alquiler pendiente y los costos legales del propietario dentro de un período de tiempo específico. Este período de gracia puede fijarse en la audiencia de la solicitud o puede correr por un período específico después de que se dicte la orden de posesión de la propiedad. Este mecanismo se conoce como "Alivio contra la pérdida de los derechos de arrendamiento a través de litigios por falta de pago del alquiler" y está regido por la Ley de Hong Kong.La Sección 21F de la Ordenanza del Tribunal Superior (Cap. 4) rige. Puede solicitar al tribunal o al Tribunal de Tierras un período de gracia. Por lo general, el tribunal le dará al inquilino la oportunidad de pagar la totalidad del alquiler pendiente y los costos legales del propietario dentro de un período de tiempo específico. Este período de gracia puede fijarse en la audiencia de la solicitud o puede correr por un período específico después de que se dicte la orden de posesión de la propiedad. Este mecanismo se conoce como “Alivio contra la pérdida del arrendamiento por litigio por falta de pago de la renta”.
Resumir
La clave para que los inquilinos se opongan a la recuperación de la propiedad es confirmar si las acciones del propietario cumplen con los requisitos legales y salvaguardar activamente sus derechos a través de medios legales. Si los términos del contrato de arrendamiento son claros y el propietario no tiene razones válidas, el inquilino tiene derecho a negarse a mudarse y a luchar por sus derechos e intereses legítimos a través del Tribunal de Tierras.
En resumen, la clave para que los inquilinos se opongan a la recuperación de la propiedad por parte del propietario es tomar medidas razonables y legales basadas en el contrato de arrendamiento y las disposiciones legales. Si la situación es complicada, se recomienda consultar a un profesional (como un abogado o un asesor inmobiliario) lo antes posible para proteger sus propios derechos e intereses.
