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Toda la propiedad comercial y residencial ubicada en el número 3 de la calle Yu Chau, Prince Edward, se vendió a un "precio de ganga" de 22 millones de dólares de Hong Kong, una asombrosa caída de 731.000 dólares de Hong Kong en comparación con el precio de compra de hace cinco años.Deng ChengboLa punta del iceberg de la cartera de inversiones de la familia se ha convertido en un microscopio para deconstruir los dramáticos cambios en el mercado inmobiliario de Hong Kong. ¿Qué problemas profundos de mercado se reflejan en esta transacción que supone la evaporación de 61 millones de reales en efectivo?
La curva de precios: del mito al infierno
En agosto de 2019, este edificio de viviendas de cuatro plantas con una superficie útil total de 4.096 pies cuadrados se vendió a un precio altísimo de 83 millones de yuanes, a pesar de la doble sombra de los movimientos sociales y la guerra comercial chino-estadounidense, con un coste por pie cuadrado que supera los 20.000 yuanes. En aquel momento, el sector lo interpretó generalmente como una prueba de una "fuerte demanda de fondos refugio", pero nadie esperaba que fuera la última chispa en el mercado inmobiliario.
En comparación con el último precio de transacción, el precio por pie cuadrado es de solo 5.371 yuanes, equivalente a 26,81 TP3T durante el período pico. Si se calcula por piso, el valor de cada piso se redujo a la mitad, de 20,75 millones a 5,5 millones, y la tasa de disminución superó a la de la crisis financiera de 1997. Vale la pena señalar que el alquiler mensual actual de la propiedad es de unos 50.000 yuanes. Basándonos en el precio de la transacción, la tasa de retorno del alquiler es solo del 2,7%, lo que sigue siendo inferior a la tasa hipotecaria, lo que refleja que el receptor está apostando a la apreciación de los activos a largo plazo en lugar del flujo de caja.
Informe de revisión de la salud financiera de la familia de Deng Chengbo
En los últimos tres años, la familia Deng vendió activos y obtuvo más de 8 mil millones de yuanes. Esta venta de liquidación es sólo la punta del iceberg de la reestructuración de activos. Un análisis más detallado de sus costos de tenencia: si el precio de compra de HK$83 millones se calcula con base en una hipoteca del 70% y una tasa de interés del 2,5%, el gasto de intereses durante cinco años habría alcanzado los HK$7,26 millones. Sumando los costos de tasas, mantenimiento y vacancia, la pérdida real puede ser cercana a los 70 millones de dólares de Hong Kong.
Lo más interesante es la elección del momento oportuno para realizar las transacciones comerciales. La decisión de vender urgentemente antes de que la Reserva Federal de Estados Unidos esté considerando recortar las tasas de interés puede reflejar la presión de liquidez que enfrenta el grupo. Según fuentes del sector, la propiedad fue puesta a la venta por 38 millones el año pasado, y el precio se redujo a 42% en medio año, lo que indica que el propietario es extremadamente pesimista sobre las perspectivas del mercado.
La investigación de campo reveló que el área alrededor de la calle Ruzhou está experimentando una transformación estructural. La calle solía estar dominada por tiendas de ferretería y materiales de decoración, pero en los últimos años ha sido reemplazada gradualmente por cafeterías y estudios de diseño debido a la expansión del Distrito Cultural y Creativo Sham Shui Po. Sin embargo, el período de transición ha dado como resultado una tasa de vacancia de tiendas de 18%, que se ha duplicado en comparación con hace cinco años.
Lo que es aún más fatal es el cambio en los patrones de consumo de la gente. Más del 30% de las farmacias y casas de cambio a 500 metros del inmueble cerraron después de la epidemia. El alquiler de unidades residenciales en pisos superiores ha bajado de un promedio de $45 por pie cuadrado en 2019 a $32 actualmente, una caída de casi el 30%, lo que crea una situación de doble muerte para las propiedades comerciales y residenciales.
El asesino invisible en el mercado de pólizas
Tras la implementación del "Plan de Subsidios al Transporte para la Promoción del Empleo" del gobierno en 2020, las opciones de vida de los trabajadores de oficina cambiaron inesperadamente. El efecto de ampliar el alcance del subsidio a Hong Kong Island East ha reducido la población que viaja diariamente alrededor de la estación Prince Edward en 12% en cinco años. Al mismo tiempo, la política de reurbanización “impulsada por la demanda” de la URA favoreció el área de Yau Mong, dejando áreas de reurbanización no prioritarias como la calle Yu Chau en un vacío de desarrollo.
Vale la pena señalar que las regulaciones de control de drenaje que entraron en vigencia en 2023 han provocado un aumento en los costos de renovación de dichos edificios de viviendas de antes de la guerra. Un perito estimó que para que la propiedad cumpla con los estándares modernos, se requerirá una inversión adicional de más de 5 millones de yuanes en costos de renovación, lo que reducirá directamente el valor de la inversión.
Corriente subyacente de flujos internacionales de capital
En comparación con el mercado inmobiliario extranjero durante el mismo período, las tiendas en Orchard Road de Singapur solo retrocedieron 15%, mientras que las tiendas en Ginza de Tokio no siguieron la tendencia y aumentaron 9%. Esto refleja el hecho de que la presión sobre el sector inmobiliario minorista de Hong Kong es de naturaleza regional. Después de que el monto libre de impuestos para el comercio electrónico transfronterizo se aumentó a 800 yuanes, las ventas minoristas locales de cosméticos y productos electrónicos cayeron en 23% interanual, lo que impactó directamente en la demanda de las tiendas callejeras.
Los cambios en la proporción de tenencias de fondos extranjeros merecen mayor atención. La proporción de propiedades comerciales y residenciales en manos de capital extranjero en el Distrito del Príncipe Eduardo se ha desplomado de 31% en 2018 a 7% en la actualidad, lo que indica que el capital internacional se está retirando sistemáticamente del área central secundaria.
Modelo matemático de revalorización del valor
La lógica de valoración se puede deducir a partir del precio de transacción actual: si se estima en base a una tasa de capitalización de 4%, el inmueble necesita generar una renta neta anual de 880.000, es decir, la renta mensual debe alcanzar los 73.000, lo que deja un gap de 46% con la renta actual de 50.000. Esto sugiere que los compradores pueden esperar:
- El Gobierno relaja las restricciones a la remodelación de edificios antiguos
- Los alquileres aumentan tras la transformación de la comunidad
- El debilitamiento del dólar estadounidense provoca una revalorización de los precios de los activos
El precio de transacción es inferior al valor del terreno, equivalente a comprarlo a un precio mínimo de HK$4.200 por pie cuadrado, que es HK$581.000 inferior al último precio marcado de terreno residencial en el mismo distrito. Se trata de un acto especulativo de "caza del valor del terreno".
Apocalipsis futuro
Esta costosa lección de 61 millones hizo sonar tres alarmas para el mercado:
- Los riesgos de liquidez de los activos en áreas no esenciales se intensifican
- El coste de mantener edificios antiguos ha entrado en un período de rápido aumento
- El período de transformación económica de la comunidad puede durar hasta diez años
Cuando la regla de inversión de “Ubicación, ubicación, ubicación” se topa con la reconstrucción de las funciones de la comunidad, el modelo de valoración tradicional enfrenta el riesgo de fracasar. Quizás la verdadera revelación es que en Hong Kong, en la era posterior a la epidemia, no existe un área central permanente, solo coordenadas de valores constantemente redefinidas. Aquellos que todavía valoran los activos con la perspectiva de 2019, eventualmente se convertirán en libros de texto vivientes del mercado.
Lectura adicional:
- El juicio de un siglo contra el rey de los casinos Zhou Zhuohua termina, pero aún mantiene el control sobre sus activos principales
- ¡Otro día! El hijo del "rey de las tiendas" Deng Chengbo, Deng Yaosheng, fue demandado por una empresa financiera en el Tribunal Superior por una enorme deuda de 230 millones
