Restricciones y requisitos sobre la «segunda hipoteca» y la «hipoteca adicional»

La diferencia entre una "Segunda Hipoteca" y una "Hipoteca Adicional"

Características	Agregar	Segunda prensa
Instituciones crediticias	Generalmente el mismo banco	Otra institución financiera (normalmente no un banco)
tasa de interés	Generalmente más bajo, vinculado a la tasa preferencial del banco (P)	Generalmente más alto
Aprobación	Más estrictas, exigiendo pruebas de estrés y evaluación crediticia	Más relajado, con requisitos de calificación crediticia posiblemente más bajos
riesgo	Más bajo	Alto, debido a tasas de interés más altas y mayor presión de pago, y la mayoría de ellos son tasas de interés flotantes.
Dificultad de aplicación	Más alto	Más bajo
Restricciones de uso	Algunos bancos exigen una explicación del propósito de los fondos hipotecarios adicionales	Generalmente no hay restricciones de uso

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Segunda hipoteca

definición:Se refiere a un segundo préstamo hipotecario que el propietario solicita a otra institución crediticia utilizando la misma propiedad como garantía cuando la primera hipoteca original (proporcionada por un banco o una institución financiera importante) aún no se ha reembolsado.

Restricciones y requisitos:

El prestamista de primera hipoteca está de acuerdo:

• La mayoría de los bancos o instituciones financieras incluirán "cláusulas restrictivas" en el primer contrato de hipoteca, prohibiendo al propietario solicitar una segunda hipoteca sin consentimiento por escrito. Si presenta la solicitud sin autorización, podría constituir un incumplimiento de contrato y tener que pagar el préstamo por adelantado.

Límite total de LTV:

• La Autoridad Monetaria de Hong Kong estipula que el monto total del préstamo de una hipoteca sobre una propiedad (primera hipoteca + segunda hipoteca) no puede exceder una determinada proporción del valor de la propiedad. Por ejemplo:
  • Propiedad residencial ocupada por su propietario: generalmente hasta un máximo de 60%-90% (dependiendo del precio de la propiedad y el estado del comprador de vivienda por primera vez).
  • Propiedad no ocupada por el propietario o propiedad de inversión: el porcentaje es menor (como 50%).

Tasas de interés más altas:

• El tipo de interés de una segunda hipoteca suele ser más alto que el de una primera hipoteca (puede llegar a 6%-12%) y la mayoría de ellas son tipos de interés flotantes, lo que aumenta la presión de pago.

Revisión de la capacidad de pago:

• Las instituciones crediticias revisarán estrictamente los ingresos de los solicitantes, la relación deuda-capital (DSR) y el historial crediticio.
• Hong Kong necesita pasar la "prueba de estrés" (asumiendo que después de que la tasa de interés suba en 3%, la contribución no exceda el ingreso mensual de 60%).

Documentos y formalidades legales:

• Es necesario firmar un contrato de segunda hipoteca e inscribir una “Carga Legal de Segunda Hipoteca” en el Registro de la Propiedad.
• Algunas instituciones hipotecarias pueden exigirle que compre un seguro de vida o un garante.

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Refinanciación (aumento del importe del préstamo hipotecario)

definición:Se refiere a solicitar un aumento en el monto del préstamo a la misma institución crediticia cuando no se ha pagado la hipoteca original, generalmente en base a la apreciación de la propiedad o al buen historial de pago del propietario.

Restricciones y requisitos:

Valoración de la propiedad y préstamo restante:

• El importe del complemento depende de la diferencia entre la última valoración de la propiedad y el préstamo pendiente. Por ejemplo:
  • El valor actual de la propiedad es de 10 millones y el préstamo pendiente es de 3 millones. Si el banco aprueba una tasa hipotecaria de 60%, el importe adicional de la hipoteca puede ser (10 millones × 60%) - 3 millones = 3 millones.

Límite de LTV:

• Al igual que las segundas hipotecas, están sujetas a restricciones LTV establecidas por la Autoridad Monetaria de Singapur o el Banco Central. Generalmente, es posible pedir prestada una cantidad mayor para propiedades ocupadas por sus propietarios.

Revisión de la capacidad de pago:

• Necesita volver a presentar prueba de ingresos y pasar la prueba de estrés (Hong Kong).
• Si la hipoteca adicional se utiliza para fines no propios de una ocupación (por ejemplo, una inversión), las condiciones de aprobación serán más estrictas.

Restricciones de uso:

• Algunos bancos exigen una explicación del propósito de los fondos adicionales (como renovación, educación, inversión, etc.) y que no pueden utilizarse para especulación inmobiliaria.

Tasas de interés y comisiones:

• La refinanciación puede requerir honorarios de abogados, honorarios de tasación y nueva firma de documentos hipotecarios.
• La tasa de interés puede ser más alta que la hipoteca original, dependiendo de las condiciones del mercado.

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Consideraciones de riesgo

1. Riesgo de fluctuación de los tipos de interés:Si la segunda hipoteca y la hipoteca adicional tienen tasas de interés flotantes, el aumento de la tasa de interés incrementará en gran medida la presión de pago.
2. Riesgo de caída de los precios de las propiedades:Si el valor de mercado de la propiedad es inferior al monto total de los préstamos pendientes, puede desencadenarse una crisis de "patrimonio negativo".
3. Impacto en la calificación crediticia:El endeudamiento excesivo puede afectar las calificaciones crediticias personales y afectar las solicitudes de préstamos futuras.
4. Consecuencias legales:Si no puede pagar el préstamo a tiempo, el prestamista tiene derecho a recuperar la propiedad y subastarla.

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Consejos prácticos

1. Consulte asesoramiento profesionalDebe comunicarse en detalle con su banco, asesor financiero o abogado antes de presentar la solicitud.
2. Comparando diferentes opciones:En segundo lugar, los términos y condiciones de las diferentes instituciones (como las compañías financieras) varían mucho, por lo que debe comparar cuidadosamente las tasas de interés y las tarifas ocultas.
3. Fondos de reserva de amortiguación:Asegurarse de que haya suficientes reservas para hacer frente a emergencias (como el desempleo o el aumento de las tasas de interés).

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Preguntas frecuentes