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En agosto de 2024, la noticia de que Shenghui Retail Shop Fund vendió una tienda en planta baja en Water Street por 15,6 millones de dólares de Hong Kong sorprendió al mercado. Esta transacción fue la tercera pérdida para el fondo en un mes y medio. El fondo vendió los locales comerciales de la planta baja y el loft ubicados en el número 126 de Wusong Street, Jordania, por 18,68 millones de dólares de Hong Kong el mes pasado. La unidad se compró por 27,5 millones de dólares de Hong Kong en julio de 2022 y se mantuvo durante aproximadamente dos años y medio, lo que resultó en una pérdida de 8,82 millones de dólares de Hong Kong o 32.07%.
Un mes después, el fondo vendió la tienda nº 2 en la planta baja de ONE EIGHTY, 180 Shau Kei Wan Road, Shau Kei Wan, por aproximadamente 20,1 millones de dólares de Hong Kong. La tienda tiene una superficie de aproximadamente 1.433 pies cuadrados y un precio por pie cuadrado de aproximadamente HK $ 14.000. El fondo mantuvo la tienda durante menos de dos años y salió del mercado con una pérdida de aproximadamente HK$4,9 millones o 19,61 TP3T.
El "mito" del propietario original de la tienda Sai Ying Pun, que obtuvo ganancias de 17 veces en 34 años, resultó ser un "Waterloo" en manos de un fondo profesional. Cuando incluso el "Rey de las tiendas" Li Genxing necesita detener las pérdidas sucesivamente, ¿qué tipo de crisis estructural se esconde? (Ver Tabla 1 para comparación de datos)
Tabla 1: Datos clave de las tres pérdidas del Fondo Shenghui
| Ubicación de la propiedad | Tiempo de compra | Precio de compra (millones) | Precio de venta (millones) | Período de tenencia | Cordillera Eclipse |
|---|---|---|---|---|---|
| Sai Ying Pun | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | 3 años | 36.33% |
| Jordán | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | 2,5 años | 32.07% |
| Shau Kei Wan | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | 1,5 años | 19.6% |
Erosión anatómica de la lesión: tres lesiones mortales que estrangulan el mercado
1. Discontinuidad del patrón de consumo post-epidemia: doble succión de sangre "comercio electrónico + dirección norte"
En el casoCalle del AguaAunque el restaurante tiene una rentabilidad del alquiler del 5,4%, no puede ocultar su defecto fatal: los inquilinos del restaurante, con un alquiler mensual de 70.000 yuanes, se enfrentan al impacto de la "ciudad vacía del fin de semana". Los datos de Midland Industrial and Commercial Properties muestran que la tasa de vacancia de las tiendas callejeras en la isla de Hong Kong alcanzó 12,8% en el segundo trimestre de 2024, un aumento de tres veces con respecto al período anterior a la epidemia.
La crisis más profunda radica en el cambio en la estructura del consumo:
- El círculo de consumidores Shenzhen-Guangdong toma forma:Según datos del Departamento de Censos y Estadísticas de Hong Kong, en el primer semestre de 2024, los residentes de Hong Kong viajaron al norte para consumir 42 millones de veces, lo que equivale a que 7 millones de personas "votaran con los pies" cada mes.
- El comercio electrónico erosiona el físico:La encuesta del Consejo de Consumidores muestra que los ciudadanos aumentaron la frecuencia de las compras en línea para las necesidades diarias en 62%, y la ventaja del "consumo impulsivo" tradicional en las tiendas callejeras se ha derrumbado.
2. Tijeras de tipos de interés: 4,75% coste de financiación frente a 5,4% rentabilidad del alquiler
Tomando como ejemplo la tienda de Water Street, con base en la tasa de interés del préstamo actual de H+1,3% (en realidad alrededor de 4,75%), después de deducir las comisiones y tarifas de administración, la tasa de retorno neto del fondo puede ser menor a 4%, y el fondo sufrirá pérdidas si hay alguna fluctuación en los inquilinos. Lo que es aún más fatal es que la valoración de las tiendas está inversamente correlacionada con las tasas de interés: por cada aumento de 1% en las tasas de interés, la caída teórica de los precios de las tiendas es de 8-10% (modelo JLL).
3. La trampa de la “titulización de tiendas”: el agujero negro de liquidez devora el valor
El modelo de operación del fondo tiene defectos inherentes:
- Ciclo corto de alto apalancamiento:La mayoría de ellos adoptan un período de cierre de 3 a 5 años, que no coincide con el período normal de recuperación de la inversión de las tiendas (normalmente de 8 a 10 años).
- Consecuencias de la burbuja de valoración:El precio de compra en 2022 se basa principalmente en los alquileres previos a la epidemia, ignorando el declive estructural del mercado de alquiler.
- El dilema de la venta minorista：Las ventas divididas del fondo conducen a la fragmentación de la propiedad, lo que a su vez debilita la flexibilidad de la reestructuración de la propiedad.
Los expertos diagnostican: ¿Cuándo tocará fondo el mercado?
Actualmente, los alquileres de locales comerciales en la zona centro han vuelto al nivel de 2008, pero los tipos de interés tardarán en normalizarse. Prevemos una recuperación en el segundo semestre de 2025. Sin embargo, hay voces alternativas que creen que los comercios están atravesando un proceso de “productividad desinvertida” y volverán a su naturaleza práctica en el futuro.
Posdata: Pensamientos sobrios más allá de los datos
Cuando el juego de números de 1,3 millones que se convierten en 24,5 millones y luego se reducen a 15,6 millones llega a su fin, lo que realmente debería examinarse tal vez no sean las ganancias y pérdidas de un determinado fondo, sino la reconstrucción de todo el sistema de valoración de bienes raíces comerciales. En la lucha entre lo físico y lo virtual, ¿deberían verse esas tiendas callejeras que transmiten la memoria de la ciudad como herramientas financieras o portadoras de cultura? Esta tormenta de eclipse eventualmente obligará a las personas a enfrentar decisiones.
Lectura adicional:
- El juicio de un siglo contra el rey de los casinos Zhou Zhuohua termina, pero aún mantiene el control sobre sus activos principales
- ¡Otro día! El hijo del "rey de las tiendas" Deng Chengbo, Deng Yaosheng, fue demandado por una empresa financiera en el Tribunal Superior por una enorme deuda de 230 millones.
- El loco Deng Chengbo, el agente con problemas económicos, ¡estaba tan ansioso por encender petardos para rendir homenaje a los dioses después de recibir el encargo!
