La Fase II de la Metro City de Tseung Kwan O sufrió una pérdida de 1,25 millones de dólares

Lam Kin Wai, gerente regional senior de ventas de la sucursal Midland Realty, dijo que recientemente habían facilitado con éxito la transacción de la Unidad F en el piso inferior del Bloque 10, Fase 2 de Metro City en Tseung Kwan O. La unidad tiene una superficie útil de aproximadamente 363 pies cuadrados, una distribución de dos habitaciones y está orientada al sureste. Originalmente estuvo listada por aproximadamente un mes y medio por HK$5,1 millones, y finalmente fue adquirida por un usuario local por HK$4,75 millones, con un precio útil de aproximadamente HK$13.085 por pie cuadrado. Se entiende que el propietario original compró la propiedad por 6 millones de yuanes en febrero de 2019. La pérdida contable de esta transferencia fue de aproximadamente 1,25 millones de yuanes y la unidad se depreció en aproximadamente 20,81 TP3T durante el período.

Además, según el Registro de la Propiedad, la última transacción en la finca fue la Habitación B en el piso medio-bajo del Bloque 4, Fase 2, con una superficie útil de 656 pies cuadrados, que se vendió por 7,45 millones de dólares de Hong Kong, con un precio utilizable de aproximadamente 11.357 dólares de Hong Kong por pie cuadrado. Esta transacción refleja aún más la demanda del mercado por el complejo de viviendas. Aunque algunas unidades han experimentado ajustes de precio, el mercado en general sigue activo.

Un eclipse histórico en el mercado frío

Recientemente, se registró una pérdida importante en la segunda fase de Metro City, un emblemático complejo habitacional en Tseung Kwan O, lo que desató acalorados debates en el mercado. El gerente regional senior de ventas de Midland Realty, Lam Kin Wai, reveló en exclusiva a esta revista que la notable transacción involucró la Habitación F en el piso inferior del Bloque 10, Fase 2, una unidad de dos habitaciones con un área vendible de 363 pies cuadrados. El propietario original la compró por HK $ 6 millones en el pico del mercado inmobiliario en febrero de 2019. Después de un período de tenencia de 52 meses, finalmente se vendió por HK $ 4,75 millones, con una pérdida contable de HK $ 1,25 millones, una caída de 20.8%, equivalente a una evaporación mensual de HK $ 24,000 en valor de activos. Este caso no sólo supone el mayor récord de pérdida individual en el sector inmobiliario en los últimos tres años, sino que también se considera una señal importante que refleja el ajuste estructural del mercado inmobiliario en la era posterior a la epidemia.

Análisis cruzado de detalles de casos y datos de mercado

La unidad está ubicada en el piso inferior, orientada al sureste, con un precio de venta de HK$13,085 por pie cuadrado, que es aproximadamente HK$15% más bajo que el precio de mercado de una unidad similar de nivel medio. Cabe señalar que durante el mismo período, el Registro de la Propiedad registró la transacción de la Habitación B en los pisos inferior y medio del Bloque 4 de la Fase 2. La unidad con una superficie útil de 656 pies cuadrados se vendió por HK$7,45 millones, con un precio real de HK$11.357 por pie cuadrado. Las dos transacciones presentan un marcado contraste: la primera refleja la presión sobre el mercado de apartamentos de tamaño pequeño, mientras que la segunda muestra que la demanda de apartamentos de tamaño mediano y grande es relativamente fuerte. Según datos del Departamento de Investigación de Propiedades de Centaline, el volumen de transacciones de New Metro City este mes cayó en 28% en comparación con el mismo período del año pasado, pero la proporción de transacciones de unidades de más de 600 pies cuadrados aumentó contra la tendencia del mercado a 35%, lo que indica un fenómeno especial en el mercado donde "la demanda de cambio de casa aprieta el mercado de compradores de vivienda por primera vez".

Panorama del contexto histórico y desarrollo regional

Fundada en 1996, Metro City, como proyecto de referencia de Henderson Land Development en la estación Po Lam, ha sido testigo del proceso de desarrollo completo de Tseung Kwan O New Town. Este complejo de viviendas de gran tamaño, desarrollado en tres fases, cuenta con un total de 6.768 unidades. La primera fase se puso en marcha antes de la crisis financiera de 1997. Su estrategia de precios y su rendimiento de ventas se consideraban en su día un barómetro del mercado inmobiliario de Hong Kong. El nivel actual de las instalaciones de apoyo en el complejo residencial es el más maduro en la misma zona. El centro comercial base MCP Central cubre una superficie de más de 500.000 pies cuadrados, conectando la estación de metro Po Lam y la gran terminal de autobuses, formando un modelo de "círculo residencial de cinco minutos".

Análisis de las causas multidimensionales de los ajustes del mercado

1. Choque del ciclo de tipos de interés: según los últimos datos de la HKMA, el tipo preferencial de Hong Kong ha aumentado un 3,25% desde 2022, lo que ha provocado directamente un aumento de más de 23% en el préstamo mensual de 4 millones, lo que ha debilitado gravemente el poder adquisitivo de los compradores de automóviles.
2. Aumento de la oferta: el informe del Departamento de Calificación y Valoración muestra que más de 8.000 nuevas unidades se pondrán en el mercado en Tseung Kwan O en los próximos tres años, lo que formará una competencia directa entre las viviendas existentes y los nuevos proyectos.
3. Efecto de sustitución transfronteriza: Centaline Property Research señaló que después del despacho de aduana completo, alrededor de 15% de compradores que originalmente planearon comprar propiedades en Hong Kong cambiarán al mercado inmobiliario del Área de la Gran Bahía.
4. Secuelas de política: El período vinculante de SSD y la reversión del mercado tienen un efecto combinado, obligando a algunos propietarios de propiedades a "reducir sus pérdidas"

Entrevistas en profundidad con profesionales

1. Perspectiva práctica del corretaje:
   Lin Jianwei analizó: "Las unidades vendidas con pérdidas esta vez son de poca altura y dan a la calle, y el precio de compra en 2019 incluía el descuento de la segunda hipoteca del desarrollador de aproximadamente 8% en ese momento, por lo que el costo financiero real es mayor. La sensibilidad del mercado actual al paisaje y al nivel del piso ha aumentado en más de 30% en comparación con el período pico, y las unidades de alta calidad obviamente son más resistentes a las caídas de precios".
2. Interpretación macro del economista:
   El profesor Ho Lok-sang, del Departamento de Economía de la Universidad de Lingnan, afirmó: "Este caso refleja que las propiedades inmobiliarias de Hong Kong han entrado en una etapa de revalorización. El modelo de precios anormal del pasado de 'cuanto más pequeño, más caro' se está corrigiendo. Se espera que en los próximos 18 meses, las unidades pequeñas y medianas con precios entre 3 y 5 millones de dólares de Hong Kong se enfrenten a la mayor presión de ajuste".
3. Evaluación profesional del topógrafo:
   Chow Wing-hang, director de valoración de Jones Lang LaSalle, afirmó: "Teniendo en cuenta el coste actual de la reconstrucción, la valoración razonable de las unidades de Metro City debería estar en el rango de HK$11.000-13.000 por pie cuadrado. El precio de la transacción esta vez está cerca del precio de coste, lo que indica que el mercado ha entrado en una fase de tocar fondo".

Comparación y selección de alternativas en la misma zona

Comparando el desempeño de los nuevos complejos habitacionales en Tseung Kwan O South, el precio de transacción reciente por pie cuadrado de MONTEREY se ha mantenido estable en HK$14.500, mientras que el precio por pie cuadrado de Metro City Phase III se ha mantenido en HK$12.800. El veterano inversor Chen comentó: "En la zona existe un fenómeno de 'descuento por construcción de hace diez años'. Las urbanizaciones terminadas alrededor del año 2000 generalmente tienen un descuento de precio de entre 15 y 201 TP3T, lo que forma una estructura de mercado única de tipo escalera".

Asesoramiento sobre estrategia de tenencia de acciones y planificación financiera

1. Prueba de estrés: nueva normalidad: con base en el límite de tasa de interés con calificación H actual de 4.125%, los compradores deben realizar una prueba de estrés con base en el monto actual del préstamo de 130%
2. Estrategia de tenencia de varios ciclos: los propietarios de unidades medianas y grandes pueden considerar la transición de "alquilar en lugar de vender". Según el Índice de Alquiler de Midland, el alquiler mensual actual de un apartamento de dos habitaciones en Metro City es de aproximadamente HK$13.500, con una tasa de retorno del alquiler de aproximadamente 3,4%
3. Consejos para agregar valor a su decoración: el diseñador de interiores senior Huang Guoqiang sugiere: "Las unidades de piso bajo pueden convertir sus desventajas de piso en puntos de venta únicos mediante el uso de vidrio insonorizado y un diseño verde vertical".

Previsión de tendencias futuras y advertencia de riesgos

Según el análisis de muchos bancos importantes, el mercado muestra tres tendencias principales:

1. Precios de doble vía: la diferencia de precios entre los hogares de alta calidad y los hogares ordinarios se ampliará del actual 20% a 30%
2. Cambios en la estructura de las transacciones: Se espera que la proporción de compradores de vivienda por primera vez baje de 65% a 50%, y tomará tiempo para que la cadena de intercambio de casas comience.
3. Sensibilidad a las tasas de interés: si las tasas de interés de EE. UU. se reducen en la segunda mitad de 2024, se espera que el mercado inmobiliario de Hong Kong toque fondo y se recupere a principios de 2025

Estudio comparativo de casos históricos

Mirando en retrospectiva los principales períodos de ajuste de los últimos veinte años, Metro City registró un mínimo de HK$1.800 por pie cuadrado durante el período de SARS en 2003, y una caída de HK$18% durante el período de ajuste del mercado inmobiliario en 2016. Este ajuste ha superado el desempeño durante la guerra comercial de 2018-2019 en términos de duración y profundidad de la caída, pero todavía es más leve que la caída acumulada de 65% entre 1997 y 2003.

Una guía práctica para compradores de vivienda

1. Estrategia de negociación: Para unidades mantenidas por más de 5 años, el precio puede cotizarse con base en el precio de transacción original en el Registro de la Propiedad más la tasa de crecimiento anual compuesta de 3%.
2. Puntos clave para la revisión legal: Preste especial atención a si las unidades compradas alrededor de 2019 involucran la segunda hipoteca del desarrollador o cláusulas de plan de respiración.
3. Planificación financiera: Aproveche el beneficio fiscal de la "deducción de intereses de préstamos hipotecarios", que puede reducir su ingreso tributable hasta en HK$100.000

Conclusión

El incidente con una pérdida de 1,25 millones de dólares de Hong Kong ocurrido en New Town es en realidad un microcosmos del ajuste estructural del mercado inmobiliario de Hong Kong. Bajo la doble presión de la normalización de las tasas de interés y el continuo aumento de la oferta, el mercado está experimentando una profunda transformación desde la "era de los aumentos generales" a la "era de la inversión en valor". Para los posibles compradores, el mercado actual está lleno de desafíos, pero también contiene oportunidades ocultas. La clave está en comprender con precisión el equilibrio entre el valor de la propiedad individual y la planificación a largo plazo. Como dijo un analista senior: "El mejor momento para ingresar al mercado siempre se basa en una comprensión profunda del valor del caso".

Nueva MetropolisUbicado en 1 Wan Heng Road, Po Lam (distrito Midland), Kowloon, fue desarrollado por el conocido desarrollador Henderson Land Development y se completó oficialmente en diciembre de 1996. El complejo residencial se divide en tres fases, consta de 21 edificios y ofrece 6.768 unidades residenciales. Como proyecto residencial emblemático en el distrito de Baolin, Metro City es conocido por sus completas instalaciones comunitarias y su conveniente red de transporte, y es muy querido por los residentes.