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Corporación de Propietarios (OC)Según Hong KongOrdenanza de gestión de edificios (Cap. 344)Un organismo estatutario formado por los propietarios de un edificio o complejo de viviendas cuyo propósito principal es administrar y mantener los asuntos comunes de la propiedad.
La corporación de propietarios puede integrar recursos de manera efectiva, mantener la calidad de la propiedad y proteger los derechos e intereses de los propietarios. Su papel es particularmente importante en el entorno residencial de alta densidad de Hong Kong, ayudando a equilibrar los intereses individuales con el desarrollo general de la comunidad.
1. Gestión unificada de los espacios públicos
- Responsable de la gestión diaria, mantenimiento y limpieza de las instalaciones públicas del edificio (como ascensores, pasillos, jardines, estacionamientos, etc.).
- Asegúrese de que los sistemas de protección contra incendios, equipos eléctricos, etc. cumplan con los estándares de seguridad para garantizar la seguridad de los residentes.
2. Mantener el valor de la propiedad
- Mediante un mantenimiento y reparaciones regulares, se puede prolongar la vida útil del edificio y evitar que su valor disminuya debido al mal estado.
- Coordinar proyectos a gran escala (como renovación de muros exteriores y reemplazo de tuberías de agua) para mejorar el entorno de vida en general.
3. Gestión financiera
- Tarifa de gestión de cargos：Cobrar tarifas a los propietarios en función de su parte de propiedad, que se utilizan para gastos diarios y fondos de reserva.
- Reserva de Gestión:Reserve fondos para futuras reparaciones importantes o emergencias (como daños causados por tifones) para evitar compartir costos temporalmente.
4. Ejecución de la escritura de pacto mutuo
- Supervisar a los propietarios para que cumplan con los términos de la escritura de construcción, como prohibir alteraciones ilegales, abordar problemas de ruido o higiene.
- Emitir advertencias o tomar acciones legales por violaciones para mantener el orden comunitario.
5. Representación legal y toma de decisiones
- Representar a todos los propietarios en la firma de contratos con terceros (como empresas de administración de propiedades, contratistas) o en la presentación de demandas por disputas.
- Para asuntos importantes (como cambiar la empresa administradora de la propiedad o proyectos de gran envergadura), se celebra una reunión de propietarios y las decisiones colectivas se toman mediante votación.
6. Mejorar la voz de los propietarios
- Concentrar las opiniones de los propietarios de inmuebles para evitar que los promotores o empresas de gestión inmobiliaria dominen unilateralmente los asuntos de gestión.
- Servir como una ventana de comunicación unificada a la hora de comunicarse con los departamentos gubernamentales (por ejemplo, para solicitar fondos de mantenimiento).
7. Base jurídica y derechos
- De acuerdo con la Ordenanza de Administración de Edificios, una corporación tiene estatus de persona jurídica y puede firmar documentos de forma independiente, abrir cuentas bancarias e incluso demandar o ser demandada en nombre de la corporación.
En Hong Kong, una Corporación de Propietarios (OC) es una organización legal establecida bajo la Ordenanza de Administración de Edificios. Es principalmente responsable de gestionar los asuntos comunes de un edificio de estratos (como mantenimiento, seguridad, limpieza, etc.). El término "tríada" se refiere a grupos criminales organizados involucrados en actividades ilegales. Puede que ambos parezcan no relacionados, pero en algunos casos las tríadas pueden intentar infiltrarse o manipular corporaciones para su propio beneficio. A continuación se presenta un análisis de antecedentes relevantes y posibles asociaciones:
8. Funcionamiento de la Corporación de Propietarios y Vulnerabilidades Potenciales
- La corporación es establecida conjuntamente por los propietarios, y los miembros del comité de gestión (MC) son elegidos por los propietarios y son responsables de tomar decisiones sobre asuntos de construcción (como proyectos de licitación, gestión de finanzas, etc.).
- Riesgos potenciales:Si los miembros del comité de gestión son sobornados o amenazados, o si miembros de pandillas se infiltran en el comité de gestión, pueden ser manipulados de las siguientes maneras:
- Licitación fraudulenta de proyectos:La mafia se coludió con los contratistas para contratar obras de mantenimiento a precios elevados y cobrar sobornos.
- Malversación de honorarios de gestión:Transferencia ilegal de fondos corporativos.
- Manipulación de elecciones:Utilizar la intimidación para influir en el voto de los propietarios y garantizar que “su propia gente” sea elegida para el comité de gestión.
8. Las tríadas se involucran en las corporaciones
Desde hace tiempo existe un fenómeno de manipulación de licitaciones en proyectos de renovación de antiguas urbanizaciones de Hong Kong, en el que bandas o empresarios sin escrúpulos controlan entidades corporativas mediante amenazas y sobornos para sacar provecho de proyectos con precios exorbitantes. En este caso, el OC aprobó el proyecto sin licitación transparente simplemente con el argumento de que "el hormigón del muro exterior se estaba desconchando y necesitaba reparaciones urgentes", lo que refleja las lagunas del sistema (como la supervisión insuficiente del poder del OC por parte de la Ordenanza de Gestión de Edificios).
- En Hong Kong se han dado numerosos casos en los que las tríadas han intervenido en entidades corporativas, por ejemplo:
- En 2018, la policía descubrió un grupo de tríadas sospechoso de manipular varias corporaciones inmobiliarias y de defraudar más de 10 millones de dólares de Hong Kong en fondos de proyectos intimidando a los propietarios y falsificando documentos.
- 2024 Lei Cheng, miembro del comité de la corporación de la aldea del Reino Unido, caso de decapitación
- 17 personas con antecedentes de tríada arrestadas por intimidación en las elecciones de la Corporación de Bienes Raíces Tseung Kwan O King Lam de 2025, incluido el candidato y el electo
9. Respuestas gubernamentales y legales
- Disposiciones legales:La Ordenanza de Gestión de Edificios exige que las empresas sean financieramente transparentes e investiguen las actividades ilegales. Si se descubre la participación de una tríada, se puede invocar el procesamiento conforme a la Ordenanza de Sociedades o la Ordenanza de Delitos.
- Acción de cumplimiento：La policía de Hong Kong (como la Oficina contra el Crimen Organizado y las Tríadas) iniciará investigaciones sobre los grupos de la tríada que se infiltran en organizaciones legales.
- Autoseguro del propietario:
- Estar alerta, asistir a las reuniones corporativas y monitorear los informes financieros.
- Si descubre alguna cotización de proyecto sospechosa o algún comportamiento amenazante, infórmelo a la policía inmediatamente.
- Solicitar la destitución del miembro del comité de gestión infractor a través del Departamento del Interior o por vías legales.
8. Departamento de Asuntos InternosNotas para las corporaciones de propietarios
introducción
- La gestión de edificios privados es responsabilidad de los propietarios. La política del Gobierno en materia de gestión de edificios siempre ha sido la de alentar y ayudar a los propietarios a establecer organizaciones de residentes adecuadas, como las Corporaciones de Propietarios (OC), para que puedan gestionar sus edificios de manera eficaz.
- La Ordenanza de Gestión de Edificios (Cap. 344) (en adelante, la "Ordenanza") tiene como objetivo proporcionar un marco legal para el establecimiento y funcionamiento de corporaciones, de modo que los propietarios de edificios privados puedan crear corporaciones para administrar mejor sus propiedades.
Propósito de establecer una Corporación de Propietarios
La Ordenanza también estipula claramente los deberes y poderes de la corporación. El OC tiene el deber legal de administrar y mantener adecuadamente las partes comunes del edificio y debe tomar todas las medidas que sean razonablemente necesarias para llevar a cabo las responsabilidades de administración de las partes comunes del edificio como se especifica en la escritura de pacto mutuo. En cuanto al poder, la corporación puede decidir si emplea personal asalariado, empresas de administración de propiedades u otras instituciones o personal profesional para ayudar o representar a la corporación en el desempeño de los deberes y poderes que tiene bajo la Ordenanza o el contrato de pacto mutuo. Al cumplir sus deberes y ejercer sus poderes según la sección 18 de la Ordenanza, la corporación se guiará por el Código de Práctica emitido por el Secretario de Asuntos Internos y de la Juventud de conformidad con la sección 44(1) de la Ordenanza.
Hong Kong tiene una gran población y una superficie territorial limitada. La mayoría de los ciudadanos viven en edificios privados de varios pisos o en complejos de viviendas privados que constan de varios edificios. Estos edificios y complejos de viviendas constan de múltiples unidades, cuyo número va desde cientos hasta miles. Los propietarios de unidades son solidariamente responsables de la gestión y el mantenimiento del edificio o conjunto de viviendas en el que viven. Si cualquier accidente es causado por la mala administración del edificio o urbanización o por la falta de mantenimiento de sus partes comunes, los propietarios afectados serán solidariamente responsables legalmente.
Gestionar y mantener un edificio no es un asunto sencillo. Implica una amplia gama de tareas, incluida la limpieza de áreas comunes, el manejo de basura, la seguridad, así como trabajos no rutinarios como contratar una empresa de administración de propiedades y mantener el edificio. Si no existe una corporación establecida en el edificio, todos los asuntos de administración y mantenimiento del edificio pueden tener que ser decididos conjuntamente por todos los propietarios, dependiendo de las disposiciones de la escritura de pacto mutuo del edificio. En el caso de edificios o complejos de viviendas compuestos por cientos o incluso miles de unidades, esto no solo es una tarea que requiere mucho tiempo y es complicada, sino que además es poco probable que sea factible.
Para administrar adecuadamente los edificios, brindarles a los propietarios un entorno de vida cómodo y proteger sus activos para que no se vean afectados por una mala administración y mantenimiento de los edificios, establecer una corporación no es la única forma, pero es el método más factible. Una corporación es una entidad jurídica independiente establecida bajo la Ordenanza. Administra legalmente las partes comunes de un edificio en nombre de todos los propietarios, ejerce y desempeña los derechos, poderes, privilegios y deberes pertinentes, y tiene el poder de nombrar y destituir empresas de administración de propiedades y supervisar su trabajo.
La Ordenanza establece que una reunión de corporación puede aprobar resoluciones relativas al control, gestión y administración de las partes comunes de un edificio, así como la renovación, mejora o decoración de dichas partes comunes, y dichas resoluciones serán vinculantes para el comité de gestión (MC) y todos los propietarios.
Problemas y desafíos comunes
- Umbral de establecimiento：La resolución debe ser aprobada por la junta de propietarios y registrada en el Registro de la Propiedad.
- Baja participación del propietario:Es posible que algunos propietarios no participen activamente en las reuniones o votaciones, lo que afecta la eficiencia en la toma de decisiones.
- Se requieren conocimientos profesionales:Las reparaciones importantes o asuntos legales pueden requerir el uso de consultores profesionales (por ejemplo, ingenieros, abogados).
- Invasión de la mafia :Algunas corporaciones de construcción antiguas son fácilmente controladas por un pequeño número de personas (incluidas pandillas) debido a la baja participación de los propietarios.
