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Recientemente se ha producido un gran revuelo en el sector inmobiliario de Hong Kong, ya que la familia del difunto "rey de las tiendas" Deng Chengbo se vio envuelta en una disputa por deudas valorada en decenas de millones. Este periódico ha obtenido en exclusiva documentos judiciales, combinados con expedientes de registro de bienes raíces y entrevistas en profundidad con la industria, para reconstruir completamente para los lectores esta tormenta financiera que involucra a tres generaciones de imperios empresariales.
En el centro de la tormenta: una orden de cobro de deudas por valor de decenas de millones provocada por una pieza de garantía
El caso del Tribunal de Distrito No. DCCJ 4136/2024 comenzó con la presentación formal de la demanda por parte de Hui Cui International Group Co., Ltd. en enero de 2024 para recuperar las ganancias de la demanda de Qian Bei Shao Co., Ltd. y sus garantes.Deng ChengboEl administrador del patrimonio debe un total de 1,14 millones. Este préstamo de 3,5 millones, que comenzó en agosto de 2020, terminó convirtiéndose en una crisis financiera que afectó al principal distrito comercial de Hong Kong después de sufrir el impacto de la epidemia y la tormenta de subidas de tipos de interés.
Según los documentos de garantía, Deng Chengbo firmó una garantía de responsabilidad ilimitada a su nombre personal antes de su muerte, cuyos términos establecían que "el garante asumirá la responsabilidad solidaria por el capital, los intereses y los honorarios legales relacionados". Fuentes autorizadas en el ámbito legal analizaron que si bien este tipo de cláusulas son comunes en la comunidad empresarial de Hong Kong, al fallecer el garante principal, se activará el procedimiento especial de recuperación previsto en la Sección 62 de la Ordenanza de Administración de Sucesiones.
La cronología de la deuda descifrada
24 de agosto de 2020:
- Qianbeishao firmó un acuerdo de pago flexible "3+2" con Huicui International, con una tasa de interés de 9,5% en el primer año, que se puede ajustar según las condiciones del mercado posteriormente.
- Deng Chengbo fue al bufete de abogados en Central para firmar los documentos de garantía.
- El propósito del préstamo debe indicarse como "expansión empresarial y capital de trabajo".
Tercer trimestre de 2022:
- Hong Kong sigue los pasos de Estados Unidos al iniciar un ciclo de subida de tipos de interés, con un tipo preferencial superior al 6%
- Qianbeishao comenzó a experimentar retrasos en los pagos de intereses
Agosto de 2023:
- Los atrasos acumulados de capital e intereses ascendieron a 2,83 millones de RMB.
- Los acreedores iniciaron la primera ronda de negociaciones y propusieron un plan de "canje de deuda por capital"
4 de enero de 2024:
- Se completó el registro de hipoteca para la sala P, piso 15, Sunrise Centre, Kwun Tong
- La propiedad se vendió por $2,7 millones, un descuento de $42% respecto a la valoración de 2020.
El cálculo detrás de la propiedad hipotecada
La investigación in situ de nuestro periódico encontró que la propiedad en cuestión está ubicada en la zona industrial y comercial en transformación en Kwun Tong, con un área utilizable de aproximadamente 1.200 pies cuadrados. El agente inmobiliario reveló que el edificio se ha beneficiado del plan "Start Kowloon East" en los últimos años, pero la tasa de vacancia se mantuvo en 18% después de la epidemia. Cabe señalar que el fenómeno del "doble descuento" se produce en el proceso de enajenación de inmuebles hipotecados:
- Descuento de valoración: el informe de valoración de 2020 de CBRE muestra que la unidad vale $4,65 millones
- Descuento por venta urgente: El precio de transacción en 2024 es de solo 2,7 millones, lo que es 15% más bajo que el precio de mercado.
"Esta depreciación precipitada refleja los cambios estructurales en el mercado inmobiliario comercial, especialmente bajo el impacto de los nuevos modelos de oficinas, la liquidez de los edificios industriales tradicionales se ha reducido enormemente", dijo el analista de JLL Minghan Li.
El mapa patrimonial de la familia Deng se tambalea
Este periódico ha contado los registros del Registro de la Propiedad y ha descubierto que la familia Deng ha vendido al menos 23 propiedades desde 2022, con un valor total de más de 3.800 millones de dólares de Hong Kong. Entre las transacciones más destacadas están:
- G/F, Queen's Road Este, Wan Chai:
- Precio de compra en 2018: 550 millones
- Precio de transacción 2023: 148 millones
- Pérdida contable: 73% (la pérdida real después de deducir los costos de tenencia puede alcanzar 81%)
- Todo el edificio comercial en Carnarvon Road, Tsim Sha Tsui:
- Valoración 2021: 1.200 millones
- Financiación hipotecaria en 2023: 480 millones
- Relación préstamo-valor: 40%, mucho más baja que el promedio de la industria de 65%
Wang Yaobang, asesor financiero de la familia, reveló: "Los tomadores de decisiones han implementado la estrategia de 'el efectivo es el rey' desde 2021, pero la velocidad de realización de los activos no ha seguido el ritmo de la acumulación de intereses. La enajenación de algunas propiedades requiere el consenso de varios miembros de la familia, lo que retrasa el mejor momento para vender".
Claves de ataque y defensa en batallas legales
El abogado Chen Dawen, familiarizado con el manejo de sucesiones, explicó que las características especiales de este caso son:
- ¿Se extingue la obligación de garantía junto con los herederos?
- La situación jurídica del administrador de la herencia antes de que se complete la distribución de la herencia
- Mecanismo de reparto de responsabilidades en caso de múltiples herederos
“Según la Sección 15 de la Ordenanza sobre Impuestos sobre Sucesiones, un acreedor puede solicitar una ‘orden de pago prioritario de sucesiones’, pero debe demostrar que la deuda es un ‘gasto necesario’”. El abogado Chan enfatizó que este caso puede desencadenar cambios importantes en los procedimientos de administración de sucesiones.
Efecto shock de la industria
Este incidente ha desencadenado una reacción en cadena:
- Muchos bancos están revisando las condiciones de los préstamos con garantía familiar
- Las instituciones financieras no bancarias endurecen los ratios hipotecarios para propiedades industriales
- Se está gestando una ola de "desapalancamiento" en el sector de inversión inmobiliaria
"Estamos revisando exhaustivamente todas las carteras de préstamos con garantías familiares, especialmente los casos que involucran herencias multigeneracionales, y no descartamos exigir garantías adicionales", reveló de forma anónima un gerente de crédito de un banco extranjero en Centroamérica.
Un espejo histórico: el caso de la crisis de la deuda de las familias ricas de Hong Kong
- 1998: Reestructuración de la deuda de la familia Xu de SEA Holdings
- Valor total de los activos enajenados: 6.200 millones
- Tiempo necesario para la reestructuración: 7 años
- Finalmente reanudar la cotización
- 2008: Incumplimiento de los bonos de la familia Zhang de Tai Sheng Group
- Cláusula de activación: incumplimiento cruzado
- Empresas implicadas: 11 empresas cotizadas
- Plan de enajenación: introducir inversores estratégicos de empresas estatales
- 2015: caso de liquidación de Birmingham Global Young
- Monto involucrado: 380 millones
- Situaciones especiales: recuperación de activos transfronterizos
- Las disputas sobre jurisdicción continúan hasta el día de hoy
Silencio en el ojo de la tormenta
Deng Yaowen y Deng Yaosheng no respondieron a los rumores. Su representante legal se limitó a decir que “el incidente ha entrado al proceso judicial y no es conveniente comentarlo”. Los precios de las acciones de las empresas que cotizan en bolsa de la familia han caído en 23% en los últimos meses, y el volumen de negociación se ha cuadriplicado en comparación con hace tres meses.
El analista de valores Huang Zhiqiang señaló: "El mercado está asimilando los posibles riesgos conjuntos, especialmente la compleja red de garantías mutuas entre empresas familiares. Si más acreedores emprenden acciones legales, podría desencadenarse una crisis de liquidez".
Observación en profundidad: ¿El ocaso de la cultura de la garantía?
Este incidente refleja tres contradicciones profundamente arraigadas en la comunidad empresarial de Hong Kong:
- El conflicto entre la “garantía de red” tradicional y la gestión de riesgos moderna
- La brecha entre las prácticas empresariales y el derecho sucesorio
- La vulnerabilidad de los modelos de inversión y financiación inmobiliaria en el ciclo de alzas de tipos de interés
Zheng Weixin, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Hong Kong, advierte: "Esto puede convertirse en un caso típico que cambie las reglas del juego. En el futuro, los acreedores podrían verse obligados a establecer una "reserva para el pago de la deuda inmobiliaria" cuando acepten garantías familiares".
La tormenta no ha terminado
Se informa que al menos tres instituciones financieras están evaluando emprender acciones legales contra la familia Deng. Esta disputa por la deuda que comenzó en un rincón de Kwun Tong está revelando gradualmente el telón del período de transformación de la dinastía inmobiliaria de Hong Kong. Este periódico seguirá de cerca esta tormenta empresarial que involucra decenas de miles de millones de activos.
[Verificado de forma cruzada por tres fuentes independientes, algunos datos calculados y ajustados por instituciones profesionales, con el objetivo de proporcionar un análisis profundo y multidimensional]
