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Posesión adversa(Posesión adversa) esSistema de derecho consuetudinarioUn principio legal en la ley que permite a una persona adquirir la propiedad de un bien inmueble de otra (como un terreno o una casa) a través de la ocupación a largo plazo, abierta, continua y no autorizada de esa propiedad, sujeto a ciertas condiciones. El propósito de este sistema es promover el uso eficiente de la tierra, resolver disputas sobre derechos de propiedad y evitar que la tierra permanezca inactiva durante mucho tiempo.
Si A ha ocupado las tierras agrícolas abandonadas de B durante un largo período de tiempo, plantando cultivos y cercándolas más allá del plazo legal, y B no ha emprendido acciones legales, A puede solicitar al tribunal la posesión adversa y obtener la propiedad de la tierra.
Condiciones de establecimiento (requisitos generales del derecho consuetudinario):
- Posesión real(Posesión real)
El poseedor debe utilizar efectivamente la tierra, por ejemplo, construyendo cercas, cultivándola o viviendo en ella, en lugar de simplemente reclamarla verbalmente. - Abierto y no oculto(Abierto y Notorio)
La ocupación debe ser visible y razonablemente detectable para el propietario anterior (por ejemplo, realizar reparaciones abiertamente en la propiedad). - Continuidad(Continuo)
La ocupación debe ser ininterrumpida y la duración de este período varía de una región a otra (lo habitual es entre 10 y 20 años). Si el derecho se abandona a mitad de camino o el propietario original plantea una objeción, el plazo de prescripción se interrumpirá. - Posesión hostil（Hostil/Adverso）
Ocupación sin el permiso del propietario original (como sin contrato de arrendamiento o autorización) y exclusión de otros del uso. - Exclusividad(Exclusivo)
El ocupante debe utilizarlo solo y no puede compartirlo con el propietario original ni con otras personas.
Ejemplos de diferencias regionales:
- Hong Kong：La ocupación debe continuar 12 años(Sección 7 de la Ordenanza de Limitación), y no se aplica a la ocupación de tierras gubernamentales.
- Taiwán:Un sistema similar es el de "adquisición por prescripción", que requiere la ocupación pacífica, abierta y continua de tierras no registradas de otras personas. 10 años(Buena voluntad) o 20 años(no de buena fe) y solicitar a las autoridades de administración de tierras la titularidad (artículos 769-770 del Código Civil).
- EE.UU:Las regulaciones varían de un estado a otro, las más comunes son de 5 a 20 años y algunos estados requieren que los ocupantes paguen impuestos sobre la propiedad.
Disputas y limitaciones:
- Tierras del gobierno:La posesión adversa por lo general no es aplicable.
- Derechos del propietario original:Si el propietario es menor de edad o incapaz, el plazo de prescripción podrá ser ampliado.
- Buenas intenciones o no:Algunas jurisdicciones requieren que el poseedor sea de "buena fe" (creyendo erróneamente que tiene la propiedad), pero muchas jurisdicciones de derecho consuetudinario no tienen este requisito.
La relación entre la posesión adversa y el “desarrollo”
- Adquisición de activos a bajo costo
Obtener con éxito la propiedad de una propiedad a través de la posesión adversa puede, teóricamente, resultar en la adquisición de un activo de alto valor a un costo muy bajo (solo requiere unos pocos años de ocupación), lo que puede traer enormes beneficios económicos, especialmente en áreas con altos precios de vivienda como Hong Kong. - Riesgos y desafíos legales
- Dificultad para probar:Se requiere evidencia de ocupación continua durante 12 años (como facturas de agua y electricidad, testimonio de vecinos, etc.). En la práctica, esto tiende a fracasar debido a la falta de pruebas.
- Los propietarios contraatacan:Si el propietario original emprende acciones legales dentro del plazo de prescripción (por ejemplo, enviando una carta de advertencia), el plazo de prescripción se interrumpe y el ocupante debe volver a calcular el número de años.
- controversia moral:La apropiación indebida intencionada de la propiedad ajena puede dar lugar a la condena social e incluso violar la Ordenanza sobre Robos.
- Casos reales limitados
La mayoría de los casos exitosos del pasado en Hong Kong involucraban tierras o propiedades rurales cuyos propietarios habían estado desaparecidos durante mucho tiempo. La tasa de éxito en las zonas urbanas es extremadamente baja debido a la estricta supervisión de los propietarios. Por ejemplo:- Casos de 2017:Un hombre afirmó haber ocupado una casa de pueblo en Yuen Long durante más de 20 años, pero perdió el caso porque no pudo demostrar el "uso exclusivo".
- Estudios de caso de 2020：Una familia tomó posesión adversa con éxito de tierras agrícolas en los Nuevos Territorios porque el propietario original emigró y no hizo valer sus derechos durante muchos años.
Riesgos y recomendaciones
- Asesoramiento legal primero:El procedimiento de posesión adversa es complicado y requiere la asistencia de un abogado para evaluar la evidencia y la viabilidad legal.
- Consideraciones éticasLa explotación deliberada de este sistema para obtener ganancias puede implicar zonas grises desde el punto de vista legal y es necesario sopesar los riesgos.
- Caminos alternativosEn lugar de correr riesgos para usurpar la riqueza, es mejor acumularla de forma constante a través de inversiones legales (como bienes raíces y mercados financieros).
Precauciones:
Los requisitos y procedimientos específicos para la posesión adversa varían de una jurisdicción a otra, y los derechos deben hacerse valer basándose en las leyes locales y la evidencia (como la información catastral y el testimonio de los vecinos). Se recomienda consulta legal para evaluar la viabilidad del caso individual.
Lectura adicional:
- ¡Loco! Un ciudadano continental se hizo cargo de los 70.000 pies cuadrados de tierras de cultivo de un promotor inmobiliario.
- El fundador de Alibaba, Jack Ma, podría gastar 1.500 millones de dólares de Hong Kong para comprar una casa de súper lujo en Hong Kong, lo que establecería dos nuevos récords en el mercado inmobiliario mundial
