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La cruel realidad de la leyenda de primera línea Mei Foo Sun Chuen
Lai Chi Kok Mei Foo Sun ChuenUna transacción con una pérdida contable de 2,35 millones de dólares de Hong Kong fue como una bomba lanzada al mercado inmobiliario de Hong Kong. Este trágico caso de un apartamento de dos habitaciones en un complejo residencial tradicional de primera línea que se depreció un 30% en siete años no solo refleja los cambios estructurales en el mercado inmobiliario después de la epidemia, sino que también indica que el mercado inmobiliario de Hong Kong está experimentando un cambio importante que no se ha visto en 30 años. Cuando la creencia de que "los ladrillos darán dinero" se ve afectada por la realidad, esta lección de inversión que vale 2,35 millones de yuanes merece la lectura atenta y la profunda consideración de todo comprador de vivienda.
El destino del comprador de la antorcha
El precio de compra de 7,8 millones de dólares de Hong Kong en 2018 coincidió con el último momento de carnaval del mercado inmobiliario de Hong Kong. En ese momento, el índice líder Centaline City (CCL) alcanzó un pico histórico de 188,64 puntos y el mercado se llenó de un sentimiento de ansiedad y persecución de precios de "cuanto más tarde compre, más caro será". Esta transacción ilustra perfectamente la ley de "pasar el testigo": los compradores que entran al mercado cuando todo el país está en un frenesí inmobiliario a menudo se convierten en víctimas del punto de inflexión del mercado.
Vale la pena señalar que los rumores de que el gobierno de la RAE introduciría un impuesto a las vacantes en ese momento formaron una atracción contradictoria con la demanda de refugio seguro causada por la guerra comercial chino-estadounidense. Los compradores tuvieron que lidiar con la ansiedad por la depreciación de la moneda y también con el riesgo de la incertidumbre política. Las decisiones equivocadas tomadas bajo esta doble presión tuvieron amargas consecuencias cinco años después. Situaciones similares ocurrieron repetidamente en 1997 y 2008, lo que demuestra que las decisiones de compra de vivienda motivadas por las emociones al final tendrán un precio.
Revalorización de los blue chips tradicionales
Mei Foo Sun ChuenLas 10 mejores urbanizaciones de primera línea de Hong KongUno de los factores más importantes que han afectado la inversión en vivienda de clase media durante los últimos cuarenta años. Sin embargo, el precio de transacción por pie cuadrado fue de sólo HK$10.074, lo que es más de un 30% más bajo que las nuevas urbanizaciones en el mismo distrito, como Victoria Harbour, lo que expone las debilidades estructurales de las grandes urbanizaciones tradicionales. A medida que la inauguración de la línea Southern Link del MTR cambia el panorama regional, las nuevas urbanizaciones a lo largo de la línea Tuen Ma continúan desviando poder adquisitivo. Estas antiguas urbanizaciones, con más de 50 años de antigüedad, están sufriendo una brutal revalorización.
En un nivel más profundo, esto refleja que la demanda de vivienda en Hong Kong está experimentando un cambio cualitativo. Los compradores de nueva generación prestan más atención a las instalaciones habitables, como las casas club y las casas inteligentes en los complejos residenciales, y sus requisitos de practicidad van más allá del simple cálculo del precio por pie cuadrado. Cuando la planificación comunitaria y el diseño arquitectónico de las "viejas empresas de primera línea" permanecen en el modelo del siglo pasado, su capacidad premium se verá naturalmente erosionada gradualmente por la marea de los tiempos.
El fatal estrangulamiento del ciclo de las tasas de interés
Durante los siete años que el propietario original estuvo a cargo de la carga, el entorno de tipos de interés que vivió se caracterizó por fluctuaciones épicas. Desde la tasa hipotecaria H de menos de 2% en 2018 hasta la tasa de los fondos federales de EE. UU. que aumenta a 5,5% en 2023, la duplicación de la presión de pago se ha convertido en la gota que colmó el vaso para los tenedores a largo plazo. Tomando esta unidad como ejemplo, el importe de la cuota hipotecaria puede aumentar más del 60% en siete años. Este tipo de presión financiera del tipo "hervir la rana en agua tibia" es mucho más letal que las pérdidas contables.
Lo que es aún más alarmante es que el saldo del sistema bancario de Hong Kong ha caído drásticamente de más de 100.000 millones de dólares en 2018 a alrededor de 40.000 millones de dólares en la actualidad. La contracción de la liquidez ha provocado que el mercado hipotecario pierda su margen de reserva. Cuando la Autoridad Monetaria siguió el ritmo estadounidense de aumento de las tasas de interés, creando una doble restricción de "tasa de interés + liquidez", los propietarios que carecen de la capacidad de conservar sus propiedades no tuvieron más opción que hacer cambios drásticos.
Brecha de demanda bajo la ola de inmigración
Registro de la PropiedadLos datos muestran que la salida neta de población en Hong Kong alcanzó los 113.000 en 2022. Entre ellos, el distrito de Sham Shui Po, donde se encuentra Mei Foo Sun Chuen, ha perdido más de 5% de residentes permanentes en los últimos tres años. Esta ola de inmigración, compuesta principalmente por familias de clase media, ha impactado directamente la rígida base de demanda de los complejos inmobiliarios tradicionales de primera clase. Cuando la base de clientes objetivo continúa perdiéndose y el poder adquisitivo de los nuevos inmigrantes no puede reponerse, las correcciones de precios causadas por el desequilibrio entre la oferta y la demanda son inevitables.
Vale la pena señalar que la disposición financiera de las familias inmigrantes, su preferencia por vender sus propiedades para obtener efectivo y la cautelosa entrada de compradores locales al mercado han creado una situación de "más mata a más". Los datos de la Oficina de Educación muestran que el número de estudiantes que abandonaron las escuelas primarias y secundarias en el año escolar 2022/23 alcanzó los 27.000. Este cambio estructural en las familias está transformando la ecología inmobiliaria en varias comunidades.
Reglas de supervivencia en la nueva normalidad
Este sangriento caso de transacción marca la entrada oficial del mercado inmobiliario de Hong Kong a la era de la "desmitificación". Cuando el halo de las empresas de primera línea se desvanece, las altas tasas de interés a largo plazo y la movilidad poblacional continua se convierten en la nueva normalidad, los compradores de viviendas deben establecer un nuevo marco cognitivo: el valor de la ubicación debe evaluarse dinámicamente, los costos de tenencia deben someterse a pruebas de estrés y la estructura de la población debe incluirse en el modelo de toma de decisiones. Los inversores que todavía creen que "los ladrillos darán dinero" acabarán siendo víctimas de la evolución del mercado. La lección aprendida de la tarifa de matrícula de 2,35 millones de dólares puede ser la oportunidad para que el mercado inmobiliario de Hong Kong se despida de su prosperidad irracional.
Mei Foo Sun ChuenMei Foo Sun ChuenHong KongKowloonLai Chi Kok, desde 1982metro(ahoraMTR）Estación Mei FooLa propiedad de arriba esArquitectos Wang TungDiseñado y administrado por Huixiu Enterprises, una subsidiaria de Fucheng Group. Mei Foo Sun Chuen se completó y ocupó entre 1968 y 1978. Hay 99 edificios residenciales en el pueblo, que es la zona residencial con el mayor número de edificios en Hong Kong.Urbanización, generalmente están diseñados como dos torres en un edificio (excepto el No. 23 Broadway Street en la Fase 1, el No. 15 Nashville Road en la Fase 5 y el No. 46 Nashville Road en la Fase 6). El resto de las torres están divididas en dos edificios mediante escaleras de tijera y ascensores. Generalmente, hay de 1 a 4 unidades por piso, lo que da un total de 13.149 unidades residenciales.
