Una guía completa para invertir en plazas de aparcamiento, hipotecas y cómo evitar trampas

¿Qué es una hipoteca de plaza de aparcamiento?

Hipoteca de plaza de aparcamientoSe refiere a un método de financiación que consiste en solicitar un préstamo a un banco o institución financiera para comprar una plaza de aparcamiento. Su modelo de funcionamiento es similar al de una hipoteca de vivienda. Después de que el comprador pague parte del pago inicial, el banco adelantará el monto restante y el comprador luego reembolsará el capital y los intereses del préstamo en cuotas.

La hipoteca de plazas de aparcamiento ofrece una forma flexible de rotación de capital, pero debido a las estrictas condiciones del préstamo y al bajo monto del préstamo, se recomienda evaluar cuidadosamente su propia capacidad de pago y la tendencia del valor de las plazas de aparcamiento antes de presentar la solicitud, y comparar los planes de varios bancos para elegir el canal de financiamiento más adecuado.

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Conceptos básicos de la hipoteca de plazas de aparcamiento

• Tema:Se refiere específicamente a los derechos de propiedad de un "espacio de estacionamiento" (se requiere un certificado de propiedad independiente, generalmente un espacio de estacionamiento legal o un espacio de estacionamiento de incentivo).
• usar:Puede utilizarse para uso personal o inversión (como alquiler), pero algunos bancos pueden restringir el uso del préstamo.
• Objetivo de préstamo:Pueden postular tanto personas físicas como empresas, pero deben cumplir con los requisitos de revisión del banco.

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¿Por qué elegir una hipoteca para plazas de parking?

Uso flexible de los fondos

• No es necesario pagar el monto total de una sola vez, lo que reduce la presión financiera.
• Libere flujo de efectivo que pueda utilizarse para otras inversiones o necesidades de emergencia.

Mejorar la eficiencia de la inversión

• Aproveche los activos con un pago inicial más bajo y aumente los rendimientos del apalancamiento.
• Si el espacio de estacionamiento se revaloriza o el alquiler es estable, puede generar ingresos pasivos.

Flexibilidad en la planificación financiera

Podrás elegir tipos de interés flotantes o fijos para adaptarte a los cambios del mercado.

Los pagos a plazos facilitan la planificación de su presupuesto a largo plazo.

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Tipos de plazas de aparcamiento y estándares hipotecarios

Las condiciones de las hipotecas para plazas de aparcamiento varían según el tipo y se dividen principalmente en las siguientes tres categorías:

tipo	definición	Monto de la hipoteca	Plazo máximo de amortización	Restricciones comerciales
Plaza de aparcamiento privada	Plazas de aparcamiento escalables de forma independiente	Máx. 70%	15 años	Sin restricciones
Plaza de aparcamiento cualificada	Contrato de fusión con la casa, indivisible	Supremo 90%	30 años	Debe venderse junto con la residencia.
Espacio de estacionamiento en estratos	El contrato original se divide y se vende por separado.	Con plaza de parking independiente	15 años	Se puede vender por separado, pero sujeto a las restricciones de la escritura.

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Cinco factores que afectan la valoración de las plazas de aparcamiento

1. Condiciones de las plazas de aparcamiento
   • Ventaja de ubicación (cerca de salida, ascensor)
   • Diseño del espacio (posición de columnas, espacio de giro)
   • Instalaciones de carga (el gobierno promueve políticas de vehículos eléctricos y existe un alto potencial de instalación en zonas antiguas)
     
2. Demanda y oferta
   • Zonas de alta demanda: alejadas del transporte público, grandes urbanizaciones
   • Zonas de baja oferta: nuevos complejos de viviendas construidos después de 2011 (restringidos por las normas de planificación de Hong Kong)
     
3. Entorno económico
   • Cuando la economía está en alza, los precios de las plazas de aparcamiento tienden a subir; Cuando la economía está en recesión, el riesgo de volatilidad aumenta.
     
4. Restricciones de propiedad
   • Si se puede alquilar a no residentes y cuál es el número máximo de unidades que se pueden comprar (consulte las condiciones de la escritura).
     
5. Honorarios de gestión
   • Cuota de gestión mensual (300−300−800), tasas (valor de alquiler anual 5%), renta del terreno (valor de alquiler anual 3%).

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Consejos prácticos para la valoración de plazas de aparcamiento

Restricciones de propiedad:Algunas plazas de aparcamiento sólo están disponibles para los residentes de la urbanización y es necesario confirmarlas consultando el registro.

Contacte directamente con el banco

No existe una base de datos pública sobre valoraciones de plazas de aparcamiento, por lo que es necesario consultarlo con el banco. Se recomienda comparar al menos 3 bancos.

Referencia de datos de mercado

Precio de venta:Consultar los registros de transacciones del Registro de la Propiedad en el mismo distrito en los últimos seis meses.

Nivel de alquiler:A través de agencias inmobiliarias o plataformas de alquiler (como este sitio web)Lista de plazas de aparcamiento en venta en Hong Kong) para comprender las condiciones del mercado.

Factores clave que afectan la valoración

Ubicación:El valor estimado de las plazas de aparcamiento en zonas comerciales (como Central) es mayor que en zonas residenciales.

diseño:El valor estimado de un espacio de estacionamiento cubierto de un solo lado cerca de la salida puede ser tan alto como 10%-20%.

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Proceso de inversión en plazas de aparcamiento

1. Preparación preliminar

• Investigación de mercado:Analizar la oferta y la demanda en el área objetivo (por ejemplo, consultar el sitio web de Midland Realty).
• Evaluación financiera:Calcular el presupuesto y la capacidad de pago (el pago mensual no debe exceder los ingresos 50%).
• Selección del sitio:Se dará prioridad a zonas con transporte complicado o urbanizaciones con grandes áreas residenciales.

2. Investigación y evaluación de campo

• Condiciones de las plazas de aparcamiento: Ubicación (cerca de salida/ascensor), espacio (sin pilares), instalaciones de carga.
• Revisión legal:Búsqueda de derechos de propiedad para confirmar los derechos de uso (por ejemplo, si la propiedad se puede alquilar a no residentes).
• Análisis de precios:Compare precios de transacciones en la misma zona y consulte los datos del Departamento de Calificación y Valoración.

3. Solicitar una hipoteca

• Documentos requeridos:DNI, comprobante de ingresos (factura de renta/extracto bancario), contrato de compraventa de plaza de garaje.
• Selección de banco:Compare las tasas de interés y los plazos y utilice los servicios de referencia de hipotecas (como Midland).
• Presentación de la solicitud:Reserve efectivo para el pago inicial y gastos varios (honorarios legales, impuestos de timbre, etc.) al mismo tiempo.

4. Completar la transacción

Transferencia de propiedad：Confirmar el derecho de uso del espacio de estacionamiento registrado en la oficina de administración.

Proceso de firma de contrato:

Firmar un contrato provisional y pagar un depósito de 5% → 2. El abogado se encargará de la transferencia de la propiedad → 3. Firmar el contrato final y pagar otros 5% → 4. Pagar el saldo después de que el banco apruebe el préstamo.

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Características de la hipoteca de plazas de aparcamiento

• Monto del préstamo：Por lo general, el valor de la plaza de aparcamiento 50%~70%(Inferior al 80%~90% de la hipoteca de vivienda).
• tasa de interés:Un poco más alto que los préstamos hipotecarios generales, aproximadamente 2%~3%(Dependiendo de la política bancaria y del crédito del prestatario).
• Período de reembolso:Más corto, en su mayoría 5~15 años(La hipoteca de la casa puede ser hasta 30 años).
• Requisitos de garantía:La mayoría de los bancos exigen la propia plaza de aparcamiento como garantía, y algunos bancos exigen un garante conjunto u otros activos.

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Última política de relación préstamo-valor (a partir del 28 de febrero de 2024)

Espacio de estacionamiento en estratos:Igual que el espacio de estacionamiento independiente, pero es necesario confirmar que el título de propiedad permite dividirlo.

Plaza de aparcamiento privada:Independientemente del valor, importe máximo del préstamo70%, el plazo de amortización es de 15 años.

Plaza de aparcamiento cualificada:Considerado como propiedad residencial, porcentaje máximo90%, el plazo de amortización es de 30 años.

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Diferencias con las hipotecas de vivienda

proyecto	Hipoteca de plaza de aparcamiento	Hipoteca de vivienda
Monto del préstamo	Inferior (50%~70%)	Superior (80%~90%)
tasa de interés	Superior (normalmente 0,5%~1%)	Más bajo
Período de reembolso	Más corto (5-15 años)	Más largo (20-30 años)
Estrictez de la auditoría	Más relajado (si está vinculado a una hipoteca)	Estricto

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Condiciones de solicitud de hipoteca

Requisitos de la solicitud:

• Buen historial crediticio (sin historial de pagos atrasados o morosidad grave).
• Comprobante de ingresos estables (como nómina, recibos de impuestos o certificados de ganancias de la empresa).
• El valor de la plaza de garaje está sujeto a tasación bancaria (normalmente inferior al precio de mercado).
• Algunos bancos exigen que el prestatario ya sea propietario de una casa en la misma comunidad o que hipoteque la plaza de aparcamiento junto con la casa.

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Riesgos y precauciones

• Riesgo de mercadoLos precios de las plazas de estacionamiento se ven afectados por la oferta y la demanda regionales, y una caída del mercado puede provocar que el valor del activo sea inferior al saldo del préstamo.
• Riesgo de liquidezEs más difícil revender una plaza de aparcamiento que una casa y lleva más tiempo obtener el efectivo.
• Riesgo de impago:Si no se pueden realizar los pagos a tiempo, el banco puede subastar la plaza de aparcamiento para saldar la deuda, y el prestatario aún tendrá que compensar la diferencia.
• Costos adicionales:Es necesario tener en cuenta los gastos de gestión, los impuestos y los costes de mantenimiento.

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Escenarios aplicables

• Necesidades de autoconsumo:No hay suficientes espacios de estacionamiento alrededor de su casa u oficina, y se requiere estacionamiento a largo plazo.
• Planificación de inversiones:Somos optimistas sobre el potencial de valorización de espacios de estacionamiento en zonas específicas, o de generar ingresos a través del arrendamiento.
• Integrar activos:Cuando está vinculado a una hipoteca, puede obtener una tasa de interés más favorable o un porcentaje más alto.

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Preguntas frecuentes