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Segunda prensa(Segunda hipoteca) se refiere a un segundo préstamo que el propietario solicita a otras instituciones financieras o compañías financieras utilizando la misma propiedad como garantía cuando ya existe un préstamo con primera hipoteca. El acreedor de la segunda hipoteca tiene prioridad sobre el de la primera, por lo que el riesgo es mayor y el tipo de interés y las condiciones suelen ser más estrictas. Si bien la segunda hipoteca puede resolver las necesidades de financiación a corto plazo, no es a largo plazo.Riesgo muy alto¡Es necesario considerarlo cuidadosamente!
Desventajas de una segunda prensa
- Altos costos de intereses
El tipo de interés de una segunda hipoteca suele ser más alto que el de una primera hipoteca, e incluso puede alcanzar los dos dígitos, lo que aumenta enormemente la presión de pago. - El riesgo de reembolso se duplica
Es necesario pagar dos préstamos simultáneamente. Si los ingresos son inestables o suben los tipos de interés, es fácil que surjan dificultades en la rotación del capital o incluso impagos. - Riesgo de embargo de propiedad
Si no se puede pagar la segunda hipoteca, la compañía financiera tiene derecho a solicitar la "recuperación" y la propiedad aún puede ser subastada forzosamente incluso si la primera hipoteca no se ha pagado. - Riesgo de capital negativo
Si el mercado inmobiliario cae, el valor de mercado de la propiedad puede ser inferior al monto total de los dos préstamos pendientes, lo que deja al propietario con un patrimonio negativo y dificulta su reventa o refinanciación. - Dificultad para refinanciar
Una segunda hipoteca puede afectar sus futuras solicitudes de préstamos bancarios y algunos bancos se negarán a utilizar propiedades que ya tengan una segunda hipoteca como garantía. - Restricciones legales y contractuales
- Algunos contratos de primera hipoteca prohíben a los propietarios solicitar una segunda hipoteca sin su consentimiento. De no hacerlo, el banco podría imponer multas o el reembolso anticipado del préstamo.
- Si la institución que otorga la segunda hipoteca es una empresa financiera informal, puede imponer condiciones ocultas o tarifas elevadas.
Calificación crediticia dañada
Una segunda hipoteca representa una deuda alta, lo que puede afectar el puntaje crediticio de una persona y hacerla desfavorable para solicitar otros préstamos en el futuro.
Precauciones
- Antes de solicitar una segunda hipoteca, es necesario evaluar cuidadosamente su capacidad de pago y confirmar si el contrato de la primera hipoteca lo permite.
- Se dará prioridad a la negociación con el banco original para una “refinanciación” (aumentar el importe del préstamo hipotecario de la primera hipoteca), el tipo de interés suele ser más bajo que el de la segunda hipoteca.
- Si necesita solicitar una segunda hipoteca, debe elegir una institución con buena reputación y revisar cuidadosamente los términos del contrato.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los riesgos de solicitar una segunda hipoteca?
Altas tasas de interés y alta presión de pago
La segunda hipoteca es un "préstamo de alto riesgo" y es más riesgosa que la primera, por lo que la tasa de interés suele ser más alta (posiblemente hasta 8-10% o incluso más alta).
Si paga la primera y la segunda hipoteca al mismo tiempo, el monto del pago mensual aumentará significativamente, lo que puede exceder su capacidad de pago y provocar una ruptura en su cadena de capital.
Riesgo de impago y recuperación de la propiedad
Si no paga el préstamo a tiempo, la agencia hipotecaria de segunda mano tiene derecho a solicitar al tribunal una orden de embargo. Incluso si la primera hipoteca se sigue pagando con normalidad, la propiedad podría ser subastada forzosamente.
Algunos contratos de segunda hipoteca pueden tener una "cláusula de incumplimiento cruzado", lo que significa que si la primera hipoteca incurre en incumplimiento, la segunda hipoteca también generará un incumplimiento.
La depreciación de la propiedad genera un "patrimonio neto negativo"
Si el mercado inmobiliario cae y el valor de mercado de la propiedad es inferior al importe total de las hipotecas primera y segunda pendientes, la propiedad caerá en patrimonio negativo. En este momento, es posible que la refinanciación o la venta no puedan saldar la deuda y usted tendrá que cubrir la diferencia usted mismo.
Dificultad para refinanciar o refinanciar
Una segunda hipoteca generalmente requiere el consentimiento del banco que constituyó la primera hipoteca, de lo contrario puede considerarse un incumplimiento.
Si en el futuro desea transferir su hipoteca a otro banco, es posible que el nuevo banco se niegue a hacerse cargo de la segunda hipoteca o le exija que pague primero la deuda de la segunda hipoteca.
Términos y tarifas ocultos
Algunos promotores tienen un "período de luna de miel con bajos intereses" para las segundas hipotecas (por ejemplo, tipos de interés bajos durante los primeros 2-3 años), tras el cual los tipos de interés suben bruscamente o se incluyen cláusulas de tasas de tramitación elevadas e intereses de penalización.
¿Es viable para los promotores refinanciar la segunda hipoteca?
Si ha solicitado una segunda hipoteca a un desarrollador y desea transferirla a otra institución financiera, tenga en cuenta las siguientes restricciones:
Restricciones contractuales
El contrato de segunda hipoteca del desarrollador generalmente tiene un "período de bloqueo" (por ejemplo, 3 años), durante el cual se prohíbe la refinanciación; de lo contrario, se pagará una multa alta (como el 2-5% del monto del préstamo).
Algunos contratos exigen que la segunda hipoteca se pague en su totalidad al refinanciar, lo que dificulta hacerlo en la práctica.
Baja aceptación bancaria
La mayoría de los bancos son conservadores a la hora de hacerse cargo de propiedades que tienen una segunda hipoteca del promotor y pueden rechazar directamente o exigir que se pague primero la segunda hipoteca.
Incluso si se acepta, el monto de la nueva hipoteca se reducirá por el monto de la segunda hipoteca, lo que dará como resultado un monto de hipoteca transferible limitado.
Valoración de propiedades y pruebas de estrés
Al refinanciar, es necesario reevaluar el valor de mercado de la propiedad. Si el precio baja, es posible que no pueda obtener un préstamo suficiente.
El prestatario debe superar la prueba de estrés del nuevo banco (tipo de interés + 3%). Si los ingresos son insuficientes, la transferencia de la hipoteca podría fracasar.
Consideraciones de costo-efectividad
Refinanciar implica pagar honorarios legales, gastos de tasación, un nuevo seguro hipotecario y otros costos. Si solo ahorra una pequeña cantidad de intereses, puede que no valga la pena.
Si bien las segundas hipotecas ofrecidas por los desarrolladores pueden reducir el umbral del pago inicial, plantean riesgos financieros ocultos a largo plazo y vienen con muchas restricciones para la refinanciación. A menos que tenga fondos suficientes para pagar la segunda hipoteca a corto plazo, o las perspectivas del mercado inmobiliario sean extremadamente optimistas, generalmente se recomienda dar prioridad a una primera hipoteca bancaria tradicional o reducir su presupuesto de compra de vivienda para evitar la necesidad de una segunda hipoteca.
Sugerencias prácticas
Revise los términos del contrato en detalle
- Confirme los detalles de los cambios en la tasa de la segunda hipoteca, el período de bloqueo, los intereses de mora, etc. para evitar ser engañado por la "tasa de interés baja en la etapa inicial".
Evaluación de la capacidad de pago a largo plazo
- Simular la presión de pago después de que suban las tasas de interés (por ejemplo, el aumento de la tasa de interés 2-3%) para garantizar la estabilidad financiera.
Reservar fondos de emergencia
- Prepare al menos entre 6 y 12 meses de reservas de pago de hipoteca para hacer frente a interrupciones de ingresos o fluctuaciones en el mercado inmobiliario.
Consulte asesoramiento profesional
- Analizar el contrato y los riesgos del mercado a través de asesores financieros independientes, abogados o peritos para evitar aceptar ciegamente la segunda hipoteca del promotor.
Considere alternativas
- Si necesita transferir fondos, puede comparar otras opciones (como agregar una primera hipoteca, préstamos privados, etc.) sin tener que correr el riesgo de una segunda hipoteca.
