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Como una de las ciudades con los precios de vivienda más altos del mundo, las tendencias del mercado inmobiliario de Hong Kong han sido durante mucho tiempo una preocupación para la comunidad social y económica. Sin embargo, desde 2022, los precios de las propiedades residenciales en Hong Kong han seguido cayendo debido a múltiples factores como la situación internacional, el aumento de las tasas de interés, la inmigración y la débil economía local. Según datos del Departamento de Calificación y Valoración, los precios de las viviendas cayeron un total de aproximadamente 7% en 2023, y en algunas áreas la disminución superó los 15%. Este ajuste no sólo impacta a la economía en general, sino que también afecta directamente la situación financiera, el estado psicológico y la movilidad social de cientos de miles de propietarios. Este artículo combinará datos oficiales con informes de expertos para explorar en profundidad los impactos multidimensionales de la caída del mercado inmobiliario sobre los propietarios.
1. Shock financiero: contracción de activos y aumento del riesgo de activos negativos
1.1 La depreciación de los bienes inmuebles conduce a la evaporación de los activos netos
Para la mayoría de los propietarios de propiedades en Hong Kong, los bienes raíces son el componente central del patrimonio familiar. Según el informe de 2023 de la Autoridad Monetaria de Hong Kong (HKMA), las propiedades residenciales representan hasta 68% del total de activos de los hogares. En teoría, cada caída de 10% en los precios de las viviendas conducirá a una disminución de los activos netos de los hogares de aproximadamente 6,8%. Teniendo en cuenta la caída general del precio de las propiedades de 7% en 2023, los propietarios perderán un promedio de alrededor de HK$500.000 en valor de sus activos. El departamento de investigación de Centaline Property señaló que algunos propietarios que compraron casas durante el pico del mercado inmobiliario en 2018-2019 sufrieron una pérdida contable de 20%. Si se incluyen los costos de transacción, las pérdidas reales serán más significativas.
1.2 El aumento de los casos de patrimonio negativo amenaza la estabilidad financiera
Cuando el valor de la propiedad cae por debajo del monto de la hipoteca pendiente, el propietario se encuentra en una "Patrimonio neto negativo"estado. Los datos de la HKMA mostraron que el número de hipotecas residenciales con capital negativo se disparó a 11.123 en el cuarto trimestre de 2023, alcanzando un nuevo máximo desde el brote de SARS en 2003, con un monto total de HK$59.300 millones involucrados. Esto significa que los préstamos hipotecarios superiores a 1% podrían enfrentar el riesgo de impago. Tang Hei-wai, profesor de economía de la Universidad de Hong Kong, advirtió que si los precios de las viviendas caen otros 10%, el número de activos negativos podría superar los 30.000 y se pondrá a prueba la estabilidad del sistema bancario.
1.3 Aumenta la presión de pago y el riesgo de impago
Desde que la Reserva Federal de Estados Unidos lanzó agresivas subidas de tipos de interés en 2022, el tipo preferencial de Hong Kong (tipo preferencial P) ha aumentado un total de 3%, lo que ha supuesto un aumento de los pagos hipotecarios mensuales de aproximadamente 20%. Una investigación de JLL muestra que la tasa de carga hipotecaria actual (es decir, la proporción de los pagos de la hipoteca respecto de los ingresos) ha alcanzado 75%, superando ampliamente la línea de advertencia internacional de 50%. Una encuesta realizada en 2023 por la Sociedad de Organización Comunitaria de Hong Kong descubrió que el 121% de los propietarios entrevistados no habían pagado sus hipotecas y el 41% de ellos enfrentaban la amenaza de embargo bancario. The Economist Intelligence Unit (EIU) predice que si las tasas de interés siguen siendo altas, los impagos de hipotecas podrían aumentar en un 30% en 2024.
2. Aspectos psicológicos y sociales: Presión familiar y descenso del consumo
2.1 El surgimiento de una crisis de salud mental
La caída de los precios de la vivienda no es sólo un juego de números, también afecta directamente al estado psicológico de los propietarios. Un estudio de 2023 de la Asociación de Salud Mental de Hong Kong mostró que el 35% de los propietarios encuestados experimentaron síntomas de ansiedad debido a la depreciación de su propiedad y 15% alcanzaron los criterios de depresión clínica. Los casos muestran que los matrimonios de algunas parejas se rompieron debido a disputas sobre si “reducir las pérdidas y vender sus casas”, mientras que los adolescentes se vieron obligados a renunciar a sus planes de estudiar en el extranjero debido a la disminución de los activos familiares. Chen Guoben, profesor de sociología de la City University, señaló que el colapso del sector inmobiliario como "símbolo del estatus de clase media" está desencadenando una crisis de identidad generalizada.
2.2 La contracción del consumo lastra la recuperación económica
Para mantener el flujo de caja, los propietarios generalmente recortan los gastos no esenciales. Los datos de la Asociación de Gestión Minorista de Hong Kong muestran que las ventas de artículos de lujo cayeron 18% interanual en 2023, y la tasa de vacancia en distritos comerciales de alta gama como Central aumentó a 12%. Al mismo tiempo, una encuesta del Departamento de Censos y Estadísticas de Hong Kong encontró que 62% propietarios pospusieron sus planes de renovación, lo que provocó que la tasa de desempleo en la industria de la construcción aumentara a 5,8%. Los analistas de UBS creen que la disminución del consumo causada por este "efecto riqueza" podría reducir la tasa de crecimiento del PIB de Hong Kong en 0,5 puntos porcentuales.
2.3 Deterioro de la movilidad social
El ajuste del mercado inmobiliario podría haber creado oportunidades para que familias jóvenes compraran viviendas, pero la realidad ha exacerbado la estratificación de clases. Un estudio del Instituto de Estudios de Asia y el Pacífico de Hong Kong de la Universidad China de Hong Kong encontró que entre los propietarios existentes, solo el 23% estaba dispuesto a vender a un precio más bajo, mientras que la mayoría optó por conservar sus propiedades y esperar y ver, lo que resultó en una disminución del 42% en el volumen de transacciones del mercado. Por otra parte, los bancos han restringido las aprobaciones de hipotecas, y el pago inicial promedio para compradores de vivienda por primera vez aumentó de 30% a 40%, excluyendo en la práctica a más jóvenes. El director del Consejo de Servicios Sociales de Hong Kong, Wong Kin-wai, criticó que el estancamiento del mercado inmobiliario está convirtiendo a Hong Kong en una "sociedad de confrontación entre los que tienen y los que no tienen".
III. Respuesta política y ajuste del mercado
3.1 Las medidas de rescate del gobierno tienen una eficacia limitada
Para estabilizar el mercado inmobiliario, el gobierno de Hong Kong anunció a fines de 2023 que flexibilizaría el impuesto de timbre (BSD), reduciendo la tasa del impuesto a la propiedad para extranjeros de 30% a 15% y permitiendo a los residentes locales "eximir primero y luego gravar". Sin embargo, un informe de Colliers International señaló que dentro de los tres meses siguientes a la implementación de la política, el volumen de transacciones solo aumentó ligeramente en 8%, sin lograr revertir la tendencia a la baja. El secretario de Finanzas, Paul Chan, admitió que las altas tasas de interés y las perspectivas económicas inciertas han debilitado el efecto del estímulo político.
3.2 Los desarrolladores innovan las estrategias de ventas
Para acelerar la reducción de inventario, los desarrolladores han lanzado planes preferenciales sin precedentes. El proyecto Tuen Mun de Sun Hung Kai Properties, que se lanzará a principios de 2024, ofrece una hipoteca 120% (es decir, los compradores pueden usar los préstamos excedentes para pagar impuestos y tarifas), mientras que Cheung Kong Group permite a los compradores "vivir primero y pagar después". A pesar de esto, Knight Frank Research señaló que la tasa de ventas de propiedades nuevas en 2023 solo será de 51%, una caída significativa desde 82% en 2021, lo que indica que la confianza del mercado aún no se ha recuperado.
3.3 Diferenciación de las estrategias de autoayuda de los propietarios
Ante la adversidad, las estrategias de afrontamiento de los propietarios están polarizadas. Una encuesta de Midland Realty mostró que 45% propietarios eligieron alquilar sus propiedades para subsidiar los pagos de la hipoteca, lo que resultó en que los rendimientos del alquiler aumentaran a 2.8% en 2023. Pero al mismo tiempo, los propietarios altamente endeudados de 15% se vieron obligados a "reducir los precios para vender sus propiedades", incluidos algunos inmigrantes que tenían prisa por vender sus propiedades. Zheng Tianxiong, profesor de finanzas de la Universidad Politécnica de Hong Kong, sugirió que los propietarios deberían realizar pruebas de estrés lo antes posible y reservar al menos 12 meses de pagos de hipoteca para enfrentar los riesgos.
4. Tendencia a largo plazo: el ajuste estructural es inevitable
4.1 Base de demanda del cambio en la estructura de la población
El Departamento de Censos y Estadísticas de Hong Kong prevé que, en 2046, el 361% de la población tendrá más de 65 años. Los propietarios de edad avanzada tienden a "cambiarse a casas más pequeñas" para liberar activos, lo que puede agravar la sobreoferta de unidades de tamaño pequeño y mediano. El informe de Morgan Stanley predice que la demanda residencial de Hong Kong crecerá sólo 0,51 TP3T al año en la próxima década, muy por debajo del 1,81 TP3T de los últimos veinte años.
4.2 La transformación económica reconfigura el valor regional
A medida que la tasa de vacantes de oficinas en Central aumenta a 16%, el halo del área central tradicional se desvanece. Un estudio de Savills encontró que la caída de los precios de la propiedad en la Isla de Hong Kong (9%) en 2023 será mayor que en los Nuevos Territorios (6%), lo que refleja que las "áreas marginadas" son más resistentes a las caídas de precios. Park Chi-shui, director del Departamento de Economía de la Universidad de Ciencia y Tecnología de Hong Kong, cree que el mercado inmobiliario está pasando de una "burbuja completa" a una "diferenciación estructural".
4.3 Presión para el desarrollo sostenible
La Estrategia de Vivienda a Largo Plazo del gobierno prevé la entrega de 490.000 unidades residenciales durante la próxima década, pero los grupos ambientalistas advierten que el desarrollo a gran escala excederá la capacidad de carga ecológica. La Organización Verde Mundial propone promover el concepto de "ciudades verticales" para aliviar los conflictos mediante la conversión de edificios industriales y modelos de vida compartida, pero llevará tiempo reformar las regulaciones pertinentes.
V. Conclusión: Oportunidades en medio de la crisis
La caída del mercado inmobiliario de Hong Kong es al mismo tiempo una crisis y una oportunidad para promover reformas estructurales. A corto plazo, los propietarios de propiedades deben gestionar los riesgos financieros con prudencia y evitar un apalancamiento excesivo; a mediano plazo, el gobierno debe acelerar la reforma de la oferta de tierras y desarrollar industrias diversificadas para reducir la dependencia de la economía de los bienes raíces; a largo plazo, es necesario establecer una red de seguridad social más completa para aliviar el impacto de la disminución de la riqueza en el sustento de las personas. Como dijo el director de investigación de nuestra Fundación en Hong Kong, Tin Sze Pei: "En lugar de buscar un repunte en los precios de la vivienda, deberíamos aprovechar la oportunidad para reconstruir un modelo de vivienda más equitativo y sostenible".
Los altibajos en el mercado inmobiliario son una norma económica, pero para los propietarios, cada fluctuación es un dolor personal. Sólo afrontando la esencia del problema podremos encontrar una nueva vida en el dolor.
Referencias:
1. Autoridad Monetaria de Hong Kong, Informe semestral sobre estabilidad monetaria y financiera (diciembre de 2023)
2. Informe sobre propiedades inmobiliarias en Hong Kong 2023 del Departamento de Valoración y Calificación
3. Jones Lang LaSalle, Perspectivas del mercado residencial de Hong Kong para 2024
4. Investigación sobre políticas de vivienda y movilidad social, Instituto de Estudios de Asia y el Pacífico de Hong Kong, Universidad China de Hong Kong (2023)
5. UBS: Análisis del impacto del efecto riqueza en la economía asiática (enero de 2024)
Patrimonio neto negativoEl término se refiere a cuando un artículo se utiliza enhipotecaGarantizadopréstamo,peroCapitalización de mercadoQue lo no pagadoprincipalValor actualTodavía bajoactivos. La mayoría de estos activos son bienes inmuebles otierra, o posiblementeauto, o grandecomputadoraY otros artículos.
Lectura adicional:
- Análisis en profundidad de las causas y consecuencias de los préstamos bancarios a la vista: principios de funcionamiento, prevención de riesgos y estrategias de respuesta
- El mercado inmobiliario de Hong Kong se encuentra en una situación de espera, con más de la mitad de los residentes esperando que los precios de las propiedades caigan y el deseo de comprar una casa alcance un nuevo mínimo.
