Tabla de contenido
1. Definición y origen Antecedentes
"Plan Respiratorio" es el apodo de un producto hipotecario de alto riesgo en el mercado inmobiliario de Hong Kong. Literalmente, significa "un plan que se puede solicitar con solo respirar". Su principal característica es que las condiciones de aprobación son extremadamente flexibles, e incluso se dice en broma que "mientras puedas respirar, puedes obtener la aprobación". Este tipo de producto surgió a mediados y finales de la década de 2010, cuando los precios inmobiliarios en Hong Kong se dispararon. Para estimular la venta de nuevas propiedades, los promotores se asociaron con instituciones financieras para lanzar planes hipotecarios de alto ratio, dirigidos a compradores que no contaban con suficiente entrada, pero que estaban deseosos de comprar una casa.
2. Análisis del mecanismo de funcionamiento
El diseño del programa rompe con las limitaciones de las hipotecas bancarias tradicionales y su modelo operativo específico incluye cuatro características principales:
Apalancamiento ultraalto: El monto del préstamo puede alcanzar entre 85% y 95% del precio de la propiedad (los bancos tradicionales se limitan a 50%-60%). Por ejemplo, para una propiedad con un valor de 8 millones de dólares de Hong Kong, el pago inicial solo requiere 400.000 dólares de Hong Kong (5%) para entrar en el mercado.
- Tasa de interés preferencial inicial: Los primeros 2-3 años tendrán una "tasa de interés de luna de miel" tan baja como 1,5%-2,5%, que es mucho más baja que el nivel de tasa H de aproximadamente 2,75% en ese momento.
– Estándares de auditoría flexibles: Exento de pruebas de estrés, sin verificación de ingresos, solo una declaración simple en su lugar
– Diseño de reembolso de doble vía: reembolsos solo de intereses en la etapa inicial y reembolsos de capital en la etapa posterior
3. Deconstrucción de la estructura de riesgo
Los riesgos potenciales de tales productos se caracterizan por un brote gradual:
Riesgo de etapa
– Trampa de salto de la tasa de interés: después del período preferencial, la tasa de interés puede dispararse a P+2% (aproximadamente 7%) y el monto del pago mensual puede aumentar en 200%.
- Barreras de refinanciación: Al transferir a un banco tradicional, si el precio de la propiedad baja o la revisión de ingresos falla, se producirá una "crisis de impago hipotecario".
- Vórtice de activos negativos: los precios de las propiedades en Hong Kong caerán en 15% en 2022. Los compradores que adoptan el plan de respiración generalmente tienen un índice de apalancamiento de más de 80%, lo que los hace muy propensos a caer en activos negativos.
Riesgos de cláusulas ocultas
- Vinculación del reembolso del desarrollador: algunos planes requieren que los compradores elijan servicios de decoración/abogados designados, lo que aumenta el costo real.
- Penalización por pago anticipado: si revende el préstamo dentro de los 3 años, deberá pagar una penalización del 3%-5% del monto del préstamo.
– Cláusula de incumplimiento cruzado: El impago de las comisiones de gestión y otros gastos diversos puede provocar el vencimiento anticipado del préstamo.
4. Datos de impacto en el mercado
Según el informe de la HKMA 2023:
– Los préstamos pendientes totales relacionados con Breathing Plan ascendieron a 62 mil millones de dólares de Hong Kong.
– Aproximadamente 23% prestatarios tienen una relación pago-ingreso mensual de más de 70% (la línea de advertencia internacional es 40%)
– La tasa de impago de productos relacionados en el cuarto trimestre de 2022 ascendió a 1,8%, 4 veces superior a la de las hipotecas tradicionales
– Entre los compradores que adoptan este tipo de plan, el 62% tiene menos de 35 años, lo que refleja la concentración de riesgos entre los jóvenes.
5. Evolución regulatoria
Ante los riesgos sistémicos, los reguladores adoptan un enfoque de endurecimiento gradual:
– 2019: La HKMA aumenta el peso de riesgo de las hipotecas para desarrolladores de 15% a 100%
– 2021: Introducción de un límite al plan de “solo intereses” (hasta 5 años)
- 2023: Divulgación obligatoria de los resultados de la simulación de la prueba de estrés de los tipos de interés.
6. Advertencia de caso real
Caso de un comprador de una propiedad nueva en Kowloon en 2022:
– Compró una unidad por valor de 6,8 millones, utilizando la hipoteca 95% (pago inicial de 340.000)
– Pago mensual de HK$8,500 durante los primeros tres años (tasa de interés 2%)
– A partir del cuarto año, el tipo de interés sube a 7% y el pago mensual se dispara a HK$25.300.
- Obligado a vender con pérdidas debido a la falta de asequibilidad, finalmente perdió más de un millón en pago inicial + costos de renovación
7. Comparación de alternativas
Comparar proyectos | BreathePlan | Hipoteca convencional | Hipoteca para compra de vivienda |
| Relación más alta | 95% | 60% | 90% (Garantía del gobierno) |
| Prueba de estrés | Exento | Requerido | Requerido |
| Fluctuaciones de las tasas de interés | Fuerte aumento después de 3 años | Sigue las fluctuaciones del mercado | Fijo + flotante |
| Restricciones por pago anticipado | Intereses de mora en un plazo de 3 a 5 años | Generalmente sin restricciones | Restricciones |
| Aplica a | Ingresos inestables/Pago inicial insuficiente | Grupo de ingresos estables | Lista de espera de vivienda pública elegible |
8. Asesoramiento profesional
– Gestión del apalancamiento: El ratio de deuda total debe controlarse dentro de los ingresos mensuales del 50%
– Prueba de estrés de la tasa de interés: simular la capacidad de soportar la tasa de interés después de un aumento de al menos 3%
– Planificación de la ruta de escape: reservar fondos líquidos equivalentes a 24 meses de pagos mensuales
– Revisión legal: Preste especial atención a la definición de cláusulas de “incumplimiento cruzado”
9. Perspectiva de la tendencia del mercado
A medida que continúa el ciclo de aumento de las tasas de interés en Estados Unidos, el riesgo de incumplimiento del Plan de Respiración puede hacerse más evidente. La Autoridad Monetaria de Singapur ha propuesto incluir las hipotecas para desarrolladores en el marco regulatorio de la Ordenanza Bancaria, y los estándares de aprobación serán más estrictos en el futuro. Los compradores potenciales deben evaluar cuidadosamente su capacidad de pago a largo plazo para evitar caer en una espiral de deuda.
Estos productos financieros innovadores son como "veneno recubierto de azúcar". Si bien reducen el umbral para ser propietario de una vivienda a corto plazo, pueden desencadenar crisis financieras personales y riesgos sistémicos a largo plazo. Los consumidores deben tener presente que cualquier operación de apalancamiento que ignore la presión del flujo de caja eventualmente pagará un precio cuando el ciclo económico se revierta.
Lectura adicional:
- Plan de respiración: una ansiedad colectiva sobre el mercado inmobiliario de Hong Kong
- Guía de autoayuda para propietarios de viviendas "Plan de respiración" | Aumento de las tasas de interés y caída del mercado inmobiliario: cómo utilizar hipotecas con tasas de interés altas y bajos para salir de problemas
