Tabla de contenido
El timonel del fondo inmobiliario Li Genxing reduce pérdidas: Cuatro crueles realidades detrás de la pérdida de 10,3 millones
"Es mejor cortarse un brazo que quedar atrapado en una ciudad peligrosa." Esta frase de oro en la guerra de los negocios se está desarrollando en la vida real en el mercado de inversiones de Hong Kong. Li Genxing, el fundador de Shenghui Retail Shop Fund, una figura prominente alguna vez conocido como el "padrino de la inversión en tiendas callejeras", recientemente redujo los precios de dos tiendas en planta baja en ubicaciones privilegiadas, lo que resultó en una pérdida contable total de HK$10,3 millones. Una sola piedra puede causar mil ondas. Esta transacción, que conmocionó a la industria, no solo reveló las cicatrices del mercado inmobiliario minorista de Hong Kong, sino que también expuso los cambios subversivos en la lógica de inversión en la era posterior a la epidemia.
[Historia interna de un comercio sangriento] Dos tiendas han perdido 1/3 de su valor en cuatro años
La primera transacción notable tuvo lugar en la calle Yin Hing en San Po Kong. Li Genxing compró esta tienda de avena de 710 pies cuadrados por una suma de alto perfil de NT$ 21 millones en agosto de 2021, cuando la epidemia estaba arrasando. En ese momento, se jactó: "El distrito de Minsheng es muy resistente a las caídas de precios. Un alquiler mensual de NT$58,000 y una rentabilidad de NT$33% son bastante estables". Sin embargo, cuatro años más tarde, esta "vaca de efectivo" que era tan esperada se vendió por NT$ 13,4 millones, y NT$ 7,6 millones se evaporaron de los libros, una caída de NT$ 36%. Si se tienen en cuenta los costes de transacción, como los impuestos de timbre y las comisiones, la pérdida real puede superar los 8 millones.
Otra transacción en una tienda, cuyos detalles no fueron revelados, elevó la pérdida total a 10,3 millones. Según fuentes del sector, la tienda está situada en una zona de vida tradicional y fue comprada originalmente por aproximadamente 15 millones de yuanes. Ahora se vende a un precio de casi el 20% de descuento. Las dos transacciones generaron un total de 30,7 millones en efectivo, pero Li Genxing tuvo que abandonar el mercado con una pérdida de más de 10 millones. Sin duda, este fue un Waterloo poco común en la carrera de Li Genxing, quien era bueno en la especulación a corto plazo.
[El primer cuchillo de disección] Un error de cálculo del tiempo: el coste de pasar la antorcha en 2021
Mirando la cronología de la transacción, el error fatal es claramente visible. En 2021, cuando el frenesí mundial de activos está en pleno apogeo, el mercado minorista de Hong Kong presenta una extraña situación de "hielo y fuego". En ese momento, la introducción de las vacunas generó expectativas de recuperación y la caída de los alquileres de los comercios en las principales zonas comerciales se redujo. Sin embargo, el distrito de Minsheng, en el que Li Genxing decidió apostar, cayó en un invierno más profundo debido al estallido de la quinta ola de la epidemia.
"Cayó en la típica trampa de la 'inversión inversa'." El analista de propiedades industriales y comerciales de Midland, Zhang Guoqiang, afirmó sin rodeos: "Acaparar los bienes en 2021 parece una estrategia de pesca de fondo, pero en realidad ignora tres cambios estructurales: el consumo transfronterizo es irreversible, las áreas de sustento de las personas están sobresaturadas y las plataformas de entrega de alimentos en línea están en auge". Los hechos han demostrado que en un radio de 500 metros alrededor de San Po Kong, en los últimos tres años se han agregado más de 20 nuevas tiendas de fideos y avena. La competencia homogénea ha reducido los alquileres en 15%. Los llamados "rendimientos estables" son simplemente vulnerables.
[El segundo cuchillo golpea el hueso] Tormenta de subidas de tipos de interés: La cuenta atrás para la muerte de los jugadores apalancados
La crisis más profunda está en los estados financieros. Según el modelo operativo anterior del Fondo Shenghui, este tipo de inversión en tiendas de terrenos a menudo adopta la estrategia de "alto apalancamiento + financiación de alto interés". Tomando la tienda de San Po Kong como ejemplo, si la hipoteca original era del 70%, calculada en base a la tasa de interés P-rate actual de 5.875%, el pago mensual sería de hasta HK$69.000, lo que equivale a HK$11.000 más que el ingreso por alquiler. Esto equivale a perder dinero cada mes para mantener la tienda. Cuanto más tiempo la mantengas, más perderás. Pan Zhiming, director general de Centaline Industrial and Commercial Properties, hizo un cálculo preciso.
Lo que es aún más cruel es que la política de tipos de interés "más altos durante más tiempo" de la Reserva Federal de Estados Unidos ha destrozado por completo el modelo de arbitraje de los fondos inmobiliarios. La fórmula de "pedir prestado poco dinero y cobrar un alquiler alto", que en el pasado dependía de un entorno de bajas tasas de interés, se ha convertido en una "espiral de la muerte" a medida que los costos de financiación se disparaban. Los expertos del sector revelaron que el ratio de cobertura de intereses (ICR) de algunos productos de fondos ha caído por debajo de la línea de advertencia de 1,5 veces, lo que ha obligado a los gestores a recortar posiciones y detener pérdidas.
[El tercer cuchillo golpea el corazón] Cambios en el comercio minorista: Cómo las plataformas de entrega de alimentos cultivan el valor de las tiendas callejeras
Cuando entramos en la calle Yanqing y observamos in situ, la verdad era aún más sangrienta. Aunque había más de una docena de comensales en la tienda de avena durante la hora del almuerzo, la frecuencia de los repartidores que entraban y salían era tan alta como 2-3 personas por minuto. Más del 60% del negocio de este restaurante es de comida para llevar, por lo que no necesita una ubicación privilegiada. El jefe Chen, veterano de la industria restaurantera, afirmó: «Hoy en día, lo más importante al alquilar un local es la cocina, y la decoración del escaparate ha pasado a un segundo plano. Si el propietario se aferra a la 'teoría de la ubicación', está condenado a desaparecer con el tiempo».
En 2023, la proporción de pedidos para llevar en la industria de restauración de Hong Kong alcanzó los 47%, un aumento de 32 puntos porcentuales respecto de antes de la epidemia. Cuando los motociclistas reescriben el "radio de radiación geográfica", la lógica de "monetización del tráfico" de las tiendas callejeras tradicionales se derrumba. La "tasa de exposición de las tiendas de pisos bajos" que Li Genxing valoraba en aquel entonces puede no ser tan importante como la calificación de estrellas en la página de Foodpanda a los ojos de los consumidores de la Generación Z.
[El golpe final] Ola de rescate de fondos: una huida magistral de autoprotección bajo el dilema del prisionero
La gota que colmó el vaso fue el colapso de la confianza entre los inversores de fondos. Según información de la Comisión Reguladora de Valores de China, el número de solicitudes de reembolso para un producto de fondo de Shenghui, centrado en el sustento de las personas, se duplicó mensualmente en 2023. "Los inversores observan que los REIT estadounidenses pagan tasas de interés anuales superiores al 81%, mientras que los fondos de inversión en tiendas físicas de Hong Kong tienen dificultades para pagar dividendos, y una oleada de reembolsos es inminente", reveló un abogado de capital privado que prefirió permanecer en el anonimato.
Este "dilema del prisionero" obliga a los gestores de fondos a vender activos a bajo precio. Sin embargo, cuando el mercado se inunda de ventas, se desencadena un círculo vicioso de valoraciones. Los datos de DTZ muestran que el precio de transacción de las tiendas en el distrito de Minsheng en el primer trimestre de 2024 cayó en 451 TP3T desde el pico de 2021, mientras que la pérdida de 361 TP3T de Li Genxing en realidad se consideró que "superó al mercado". Este tipo de humor negro es un microcosmos de la crisis de supervivencia de toda la industria.
[Pregunta Definitiva] ¿Está muerta la inversión en tiendas callejeras? Tres conjuntos de datos revelan el futuro de la vida
Ante las terribles condiciones del mercado, ¿deberían condenarse a muerte las inversiones en tiendas callejeras? Tres conjuntos de datos clave revelan esperanza:
- El consumo basado en la experiencia crece a contracorriente：Las ventas de K11 MUSEA el año pasado aumentaron en 38% año tras año, lo que demuestra que las tiendas "creadoras de escenas" todavía tienen un poder explosivo;
- La demanda de microalmacenes aumenta：La tasa de alquiler de mini-almacenamiento en áreas urbanas se mantiene en un nivel alto de 95%, y la transformación en estaciones de "última milla" se ha convertido en una nueva salida;
- La relajación de la política es inminente：El gobierno planea relajar las restricciones en las clínicas médicas en planta baja; La industria de servicios profesionales puede convertirse en un salvador milagroso.
"En lugar de maldecir la oscuridad, es mejor encender una vela", escribió Li Genxing en su último blog. Este veterano en el intento desesperado de la industria de los centros comerciales por sobrevivir puede estar haciendo sonar la llamada clara a la transformación de toda la industria. A medida que la mentalidad del “cobrador de alquileres” pasa a la historia, la historia de la nueva generación de fondos inmobiliarios recién comienza...
Lectura adicional:
- Li Genxing perdió 8,9 millones de yuanes en la trampa de la "titularización de tiendas".
- Otra propiedad de categoría Plata, Prince Properties del difunto "rey de las tiendas" Tang Shing-po, sufrió una pérdida de 61 millones de dólares de Hong Kong.
- El loco Deng Chengbo, el agente con problemas económicos, ¡estaba tan ansioso por encender petardos para rendir homenaje a los dioses después de recibir el encargo!
