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地產基金舵手李根興割肉止損啟示錄：1030萬虧損背後的四個殘酷現實
「寧可壯士斷臂，不可坐困危城。」這句商戰金句，正在香港地舖投資市場上演真實版。盛匯商舖基金創辦人李根興，這個曾被譽為「街舖投資教父」的風雲人物，近日接連劈價沽售兩間核心地段地舖，合計帳面虧損高達1030萬港元。一石激起千層浪，這筆震撼業界的交易不僅揭開香港零售地產的傷疤，更暴露出後疫情時代投資邏輯的顛覆性轉變。
【血淋淋交易內幕】兩舖四年蒸發1/3價值
首宗矚目交易發生在新蒲崗衍慶街。這間710方呎的粥店舖位，2021年8月正值疫情肆虐期，李根興以2100萬高調接貨。當時他豪言：「民生區抗跌力強，月租5.8萬回報3.3%夠穩陣。」然而四年後，這間被寄予厚望的「現金牛」卻以1340萬割讓，賬面蒸發760萬，跌幅達36%。若計及印花稅、佣金等交易成本，實際虧損恐突破800萬大關。
另一宗未公開詳情的舖位交易，則令總虧損攀升至1030萬。據業界消息，該舖位位於傳統民生區，原購入價約1500萬，如今以近八折價錢求售。兩宗交易合計套現3070萬，卻要倒貼逾千萬離場，這對擅長「摸貨」短炒的李根興而言，無疑是職業生涯罕見的滑鐵盧。
【解剖第一把刀】時機誤判：2021年接火棒的代價
翻開交易時間表，致命傷清晰可見。2021年正值全球資產狂潮，香港商舖市場卻呈現詭異的「冰火兩重天」。當時疫苗面世催生復甦預期，核心零售區舖租跌幅收窄，但李根興選擇押注的民生區，反而因第五波疫情爆發陷入更深寒冬。
「他犯了典型『逆向投資』陷阱。」美聯工商舖分析師張國強直言，「2021年接貨看似撈底，實則忽略三個結構性轉變：跨境消費不可逆、民生區過度飽和、線上外賣平台崛起。」事實證明，新蒲崗周邊500米範圍內，過去三年新增超過20間粥粉麵店，同質化競爭將租金壓低15%，所謂「穩定回報」根本不堪一擊。
【第二把刀見骨】加息風暴：槓桿玩家的死亡倒數
更深層危機藏在財務報表裡。據盛匯基金過往操作模式，這類地舖投資多採用「高槓桿+高息融資」策略。以新蒲崗舖位為例，若當初按揭七成，按現時P按息率5.875%計算，每月供款高達6.9萬，竟比租金收入多出1.1萬！「這等於每月倒貼養舖，持有越久失血越多。」中原工商舖董事總經理潘志明算得精準。
更殘酷的是，美國聯儲局「higher for longer」利率政策，徹底粉碎地產基金的套利模型。過往靠低息環境「借平錢收貴租」的方程式，在融資成本飆升下變成「死亡螺旋」。業內人士透露，部分基金產品的利息覆蓋率（ICR）已跌破1.5倍警戒線，逼得管理人不得不斬倉止損。
【第三刀插心】零售變天：外賣平台如何閹割街舖價值
走進衍慶街實地觀察，真相更加血淋淋。午市時段的粥店雖有十餘食客，但外賣員進出頻率更高達每分鐘2-3人。「這間店外賣佔比超過六成，根本不需要黃金地段。」餐飲業老手陳老闆道破天機，「現在租舖首重廚房面積，門面裝潢反成次要。業主若死抱『地段論』，注定被時代淘汰。」
2023年香港餐飲業外賣訂單佔比達47%，較疫情前激增32個百分點。當「地理輻射半徑」被電單車騎士改寫，傳統街舖的「人流變現」邏輯已然崩解。李根興當年看重的「唐樓地舖曝光率」，在Z世代消費者眼中，可能還不如Foodpanda頁面上的星級評分來得重要。
【最後一刀封喉】基金贖回潮：囚徒困境下的自保大逃殺
壓垮駱駝的最後一根稻草，來自基金投資者的信心潰堤。據證監會資料，盛匯旗下某主打民生舖位的基金產品，2023年贖回申請按月激增兩倍。「投資者眼看美國REITs年息8%以上，香港街舖基金卻連派息都困難，贖回潮一觸即發。」不願具名的私募律師透露。
這種「囚徒困境」迫使基金經理賤賣資產。但當市場充斥割肉盤，又會引發估值惡性循環。戴德梁行數據顯示，2024年首季民生區舖位成交價較2021年高峰回落45%，而李根興的36%虧損，竟已算「跑贏大市」。這種黑色幽默，恰是整個行業陷入生存危機的縮影。
【終極拷問】街舖投資已死？三組數據透露未來生路
面對慘烈市況，是否該宣判街舖投資死刑？三組關鍵數據透露曙光：
- 體驗式消費逆勢增長：K11 MUSEA去年銷售額同比升38%，顯示「場景營造」型舖位仍有爆發力；
- 微型倉需求井噴：都會區迷你倉出租率維持95%高位，轉型「最後一哩」站點成新出路；
- 政策鬆綁在即：政府擬放寬地舖醫療診所限制，專業服務業或成救市奇兵。
「與其詛咒黑暗，不如點亮蠟燭。」李根興在最新網誌寫道。這位舖市老將的斷腕求生，或許正為整個行業敲響轉型戰鼓。當「收租公」思維走入歷史，新一代地產基金的故事，才剛剛翻開第一章……
Lectura adicional:
- Li Genxing perdió 8,9 millones de yuanes en la trampa de la "titularización de tiendas".
- Otra propiedad de categoría Plata, Prince Properties del difunto "rey de las tiendas" Tang Shing-po, sufrió una pérdida de 61 millones de dólares de Hong Kong.
- El loco Deng Chengbo, el agente con problemas económicos, ¡estaba tan ansioso por encender petardos para rendir homenaje a los dioses después de recibir el encargo!
